개발이익의 개념과 특성, 개발이익 지역환원과 공공적 활용 방안

목차

Ⅰ. 문제의 제기

Ⅱ. 개발이익이란 무엇인가?

1. 개발이익의 발생형태
2. 개발이익의 특성

Ⅲ. 개발이익의 사회적 환수

1. 기본시작의 정립
2. 개발이익환수의 당위성
1) 평가 기준의 설정
2) 사회, 경제적 요인변화에 따른 개발이익
3) 정부 규제변화로 인한 개발이익
4) 공공시설투자로 인한 개발이익
5) 소결

Ⅳ. 개발이익의 지역환원과 공공적 활용 방안

1. 양도소득세의 정비를 통한 개발이익환수
2. 개발이익의 지역환원: 공공시설부담제의 도입
1) 도입시 고려사항
2) 도입의 기대효과

Ⅴ. 요약 및 결론

* 참고문헌

본문내용

있다. 만약 최대 기간을 넘어서도 공공
시설이 설치되지 많을 경우에는 그 동만 징수한 부담금을 환급하도록 조치
할 수 있을 것이다. 미국의 정우는 최대 보유기간이 대개 10-20년 사이로
결정되고 있다.
끝으로, 공공시설부담금제의 운영은 합리적 연관성(rational nexus)에 근
거하여 이루어져야 한다. 각종 개발사업 및 부수적 공공시설 설치의 필요성
과 공공시설부담금사이에는 합리적인 연관성이 있어야 한다는 것을 의미한
다. 또한, 공공시설부담금을 지방자치단체가 부과하는 경우, 그 산정을 위한
기준이 지방자치단체 별로 사전에 마련되어야 한다는 것을 의미한다. 즉, 지
방자치단체들은 사전에 공공시설기준과 부담범위를 설정해야 하고, 도로 상
하수도 공원 학교 등 각 시설별 특성과 서비스 범위를 고려하여 공급단위
당 비용을 결정할 수 있도록 합리적 산정방법이 마련해야 한다는 것이다.
2) 도입의 기대효과
공공시설부담금제의 도입이 지방정부에 가져오는 이익으로는 무엇보다
도 지방정부의 재정부담을 줄일 수 있다는 점이다. 현실적인 어려움에도 불
구하고 개발이익을 미실현단계에서 환수하는 이유 중 하나가 정부의 재정부
담을 줄이자는 것이다. 다시 말해 웅도지역이 변경되거나 개발사업이 일어나
게 되면, 사업대상지역 내의 공공시설은 개발자가 부담하더라도 대상지 밖에
설치되는 간선도로, 종말처리장 등의 시설은 지방정부가 부담하고 있는데,
공공시설부담금제를 통해 이러한 시설의 설치비용의 일부를 개발업자가 부
담하게 된다면 지방정부의 재정부담이 크게 줄어들 것이다. 사실 현행 재발
방식에 의한 택지나 공단 개발사업에서는 정부나 공사 등 개발주체가 공공
시설 설치를 위해 엄청난 투자를 감수하고 있다. 그러나 개발사업지구 외곽
에서는 민간개발업자들이 공공시설비용은 한푼도 들이지 않고 주택개발을
통해 커다란 개발이익을 누리는 불공평이 발생하고 있다. 물론 국가나 지방
자치단체가 재정수입으로 공공시설의 수요를 적기에 충족시키는 것이 가장
바람직하했지만, 부족한 재원으로 효율적이고 공평한 재정운용을 기하기 위
해서는 개발사업 주변지역에서 추가적으로 소요되는 비용의 일부를 민간 개
발업자들에게 부담시킬 수 있는 제도적 장치가 필요한 것이다.
다음으로, 공공시설부담금제의 도입은 공공시설의 설치와 지역의 토지이
용계획과의 연계성을 크게 높일 것이다. 즉 공공시설부담금 징수액이 바로
공공시설 설치로 이어지게 되면, 대부분의 개발사업은 공공시설의 확보와 동
시에 일어날 것이므로 토지이음의 효율성이 제고될 것이다. 또한, 공공시설
부담금제는 지역 성장을 통제하는 수단으로 활용될 수도 있다. 개발압력이
큰 도시주변지역에서는 지가가 높기 때문에 공공시설 확충비용도 높을 것이
며, 따라서 이 지역에서 개발하려는 자는 높은 부담금을 물어야 할 것인데,
이것은 간접적으로 성장을 통제하는 효과를 가져을 수 있다. 부차적으로는
이 지역에서 일어나는 개발사업은 높은 부담금을 내고도 경제성이 확보되는
토지이용에 한정될 것이므로, 토지이용의 효율성도 높아지게 될 것이다.
VI. 요약 및 결론
지금까지의 우리는 개발이익의 속성과 환수의 당위성을 논했으며, 개발
이익환수제도의 국제비교를 통해 우리나라제도의 특수성을 조명하고 공공시
설투자 재원조달의 목적으로 제도 개선방향을 제시했다. 그 대안으로 양도소
득세의 보완 운영과 공공시설부담금제의 도입을 제시하고, 도입의 전제조건
과 기대효과 등을 차례로 검토해 보았다.
특히 본 논문에서 주장하는 공공시설부담금제는 기존 개발이익환수 제
도들의 한계를 극복하게 하고, 공공시설투자로 발생하는 이익의 지역환원과
공공적 활용을 가능케 할 제도로 평가할 수 있다. 더욱이, 이 제도는 공공시
설 설치로 편익을 보는 자와 비용을 부담하는 자를 일치시켜 공공시설부담
의 형평성을 높이고, 지방정부의 토지이용정책과 연계 하에 집행되어 토지이
용의 효율성도 제고시킬 것이다. 그러나, 모든 제도들이 그러하듯이 공공시
설부담금제도 한계가 없는 것은 아니다. 공공시설부담금의 가장 중요한 한계
로 지적할 수 있는 것은 해당 지역의 주택가격을 상승시킬 수 있다는 점이
다. 즉, 개발업자들이 그 부과금을 소비자에게 전가시킴으로써, 그 지역에서
새로이 주택을 구입하는 자들이 실제로 부담금을 부담하게 된다는 것이다.
그러나, 이 주장의 타당성은 개발업자들이 실제로 부담금을 전가시킬 수 있
는가라는 의문이 먼저 해결되어야 밝혀질 것이다. 부담금의 전가여부를 알기
위해서는 해당 지역의 주택시장과 토지시장의 가격탄력성에 관한 정보가 필
수적인데, 현재 이러한 정보는 전무한 상황이므로, 앞으로 이에 대한 연구가
필요할 것으로 판단된다.
끝으로 제도의 도입이 이론적으로 타당하다고 해서, 현실적인 어려움이
없는 것은 아니다. 앞으로는 공공시설부담금제의 도입이 현실적으로도 가능
하도록, 공공시설부담금제의 모습을 어떻게 갖추어야 하고, 그 도입을 위해
현행 제도들은 어떻게 개편되어야 할 것이며, 공공시설부담금의 운영을 위해
서는 지방자치단체의 인력운용에는 어떠한 변화가 있어야 할 것인지 등의
문제에 대해 깊은 연구가 뒤따라야 할 것이다. 모든 새로운 제도들이 그러하
듯이 공공시설부담금도 한계를 갖고 있고, 도입을 위해서 극복해야 할 현실
적인 과제들도 있다. 그러나 이러한 어려움에도 불구하고 최근의 경제 사회
적 여건변화와 개발이익발생의 특수성을 감안한다면, 지방자치시대의 개발이
익의 지역환원과 공공적 활용 방안으로서 공공시설부담금제의 도입은 더 이
상 미를 수 없을 것이다.
* 참고문헌
-안재학(역), 1995, ‘도시학개론;, 도서출판 새날.
-김정호, 김근용, 1998, “주택정책의 회고와 전망”, 국토연구원.
-정의철, 1998. “임대주택건설 활성화 방안 연구”, 서울시정개발연구원.
-윤주현, 김혜승, 1997, “주거복지의 평가와 개선방안”, 국토연구원.
-손경환, 진정수, 1995, “주택관련제도의 정비”, 국토연구원.
-대한주택공사, 1994, '주요국의 임대주택제도 개관'
-한국도시연구소, 1994, '공공임대주택정책의 재평가와 발전방향'
-하성규, 전명진, 윤의영, 2000. ‘현대도시와 사회’, 형성출판사

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영향,   요인,   정의,   개념,   문제점,   배경,   방안,   현황