명쾌한 임대차사례상담(2)

소개글

명쾌한 임대차사례상담(2)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 3개월의 단기임대차인 경우에는 법정중개수수료가 얼마인가요?
2. 원룸의 임대인이 임대차계약기간이 만료되었음에도 새로운 임차인을 구해 놓고 보증금을 받아가라고 할 수 있는가요?
3. 임대차계약기간이 만료된 후 갱신을 하지 않고 있다가 몇 개월 후 언제든지 계약해지가 가능한가요?
4. 임대차계약을 체결한 빌라(다세대주택)의 지번은 같은데 호수가 다른 경우에도 주택임대차보호법상의 대항력을 주장할 수 있는가요?
5. 무허가 건물에 대한 임대차계약도 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지요?
6. 오피스텔의 임대차계약서를 작성하려는 과정에서 소유주의 부친과 계약해도 되나요?
7. 원룸의 임대차계약기간이 종료되기 전에 계약을 해제하면 임차인이 중개수수료를 부담해야 하는가요?
8. 1년의 임대차계약 후 자동갱신이 된 경우 계약기간은 언제까지이며 언제든 해지도 가능한지요?
9. 원룸의 임대료를 소유주가 아닌 관리인의 은행계좌로 보내 달라고 하는데 괜찮을까요?
10. 임차인이 임대인의 허락없이 전대한 경우에도 전차인에게 계약기간의 대항력이 있는지요?

본문내용

능한지요?
A는 서울시 강남구 역삼동의 K원룸을 1년의 계약기간으로 임대차계약을 체결한 후 만기가 되었음에도 계속 살고 있다
이러한 경우에 A의 임대차기간은 언제까지이며 언제든 계약을 해지할 수 있는가?
1. 상담에 대한 답변
A의 임대차계약기간은 1년으로 계약을 했더라도 임차인은 2년을 주장할 수 있다.
또한 묵시적갱신에 의한 경우로서 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 1년을 주장하던지 법 제4조 제1항에 의거한 2년을 주장할 수 있다.
뿐만 아니라 묵시적갱신에 의해 기간이 연장된 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 이에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다
2. 사례의 검토
주택임대차보호법(이하 법)에서는 “기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”(법 제4조 제1항)고 규정하고 있다.
또한 “임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같으며 이러한 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다(법 제6조 제1항 및 2항)고 하는 묵시적 갱신규정을 두고 있다.
그런데 이러한 묵시적갱신의 경우라도 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 이에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다”(법 제6조의2 제1항 및 2항)고 하여 임차인에게는 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리가 있으나 임대인은 계약의 만기 전에는 계약해지를 통지할 수 없도록 하여 임차인을 보호하고 있다.
[註]
법 -> 주택임대차보호법
[참고법령]
주택임대차보호법 제4조 제1항, 제6조 제1항 및 2항, 제6조의2 제1항 및 2항
9. 원룸의 임대료를 소유주가 아닌 관리인의 은행계좌로 보내 달라고 하는데 괜찮을까요?
A는 서울시 강남구 대치동의 K원룸를 B중개업소를 통하여 임대차계약을 체결하였는데 월 임대료는 B중개업소의 대표인 C가 원룸의 관리도 함께 하고 있으므로 C의 은행계좌로 보내 줄 것을 요청하였다.
A는 원룸 소유주인 K의 위임여부를 확인하지 않고 C의 은행계좌로 임대료를 송금해도 별 문제없이 괜찮은가?
1. 상담에 대한 답변
A는 중개업소 대표인 C의 말만 믿고 확인 절차 없이 C의 은행계좌로 임대료를 송금할 것이 아니라 원룸 소유주인 K가 매월 지급하는 임대료 관리도 중개업소 대표인 C에게 위임장이든 유선상으로든 위임여부가 명확히 확인된 후에 C의 은행계좌로 임대료를 송금해야 할 것이다.
2. 사례의 검토
근래 들어 신도시나 대학가 또는 역세권 등 원룸이나 오피스텔 등이 많이 형성되어 있는 곳에 투자용으로 원룸형 다가구주택이니 오피스텔을 여러개 구입하여 주변의 특정 중개업소에 임대차 및 입.퇴실시 청소 등 관리까지 맡기는 경우가 있다.
그러나 특정 중개업소에 임대차 및 관리까지 맡기는 경우라도 임대료는 어떤 특별한 경우이외에는 소유주의 은행계좌로 직접 받는 것이 일반적이다.
그러므로 임대차계약에서 대리계약할 때와 마찬가지로 소유주의 위임여부를 명확히 확인할 필요가 있다.
실제로 서울 서초구 반포동 및 인근 강남구 논현동 소재 흔히 빌라로 불리는 다세대주택에 관하여 건물주인 임대인들로부터 건물 관리 및 월세 임대차계약의 체결, 월세 수령 등에 관한 업무를 위임받았을 뿐인데 전세계약(월 차임 없이 보증금만을 지급하는 채권적 전세계약)을 체결할 아무런 권한이 없었음에도 세입자들과 사이에 전세계약을 각 체결한 다음 그 전세보증금 수십억원을 편취한 범죄사실이 적발되어 사회적 물의를 일으키고 임차인들에게 많은 피해를 입혔던 사례도 있었다.(서울중앙지법 2008.9.5 선고2008고단1290, 2008고단4168 판결/ 서울고법 2010.10.20. 선고2010나44837 판결)
[참고판례]
서울고법 2010.10.20. 선고2010나44837 판결
서울중앙지법 2008.9.5 선고2008고단1290, 2008고단4168 판결
10. 임차인이 임대인의 허락없이 전대한 경우에도 전차인에게 계약기간의 대항력이 있는지요?
A는 서울시 송파구 잠실동의 K오피스텔을 임차한 후 계약기간을 1년정도 남겨 놓은 시점에서 갑자기 지방으로 이전하게 되어 후배인 B에게 남은 계약기간 사용하도록 했다.
그런데 몇달 후 오피스텔 소유주인 K가 이를 알고 자신의 동의도 구하지 않았다며 B에게 오피스텔을 비워 줄 것을 요구하였다.
B는 A의 임대차 계약기간을 주장할 수 있는가?
1. 상담에 대한 답변
A가 오피스텔 소유주인 K의 동의없이 B에게 무단 전대한 경우에는 임대차계약의 해지 사유가 되므로 B는 A의 임대차 계약기간을 주장할 수 없다.
2. 사례의 검토
임차인 A가 후배인 B에게 다시 임차한 경우를 전대차라고 하는데 민법은 “임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이러한 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다”(민법 제629조 제1항 및 2항)라고 규정하고 있어 전대차를 하고자 할 경우에는 임대인의 동의를 요구하고 있다.
또한 “임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다”(민법 제630조 제1항)는 규정을 두어 임차인이 소유주인 임대인의 동의를 얻어 다시 임차한 경우라도 나중의 임차인인 전차인(B)은 처음 임대인(K)에게 의무를 부담하게 되어 처음 임차인인 전대인(A)에게 임대료를 지급했더라도 소유주인 임대인(K)에게 대항하지 못한다.
[참고법령]
민법 제629조 제1항 및 2항, 제630조 제1항)

키워드

임대차계약,   임대차사례상담,   오피스텔임대,   원룸,   단독주택