주택임대차 계약실무(주택임대차보호법)

목차

Ⅰ. 적용범위
1. 임차인의 범위
2. 목적물의 범위

Ⅱ. 대항력
1. 요  건
2. 효  력
3. 효력발생일
4. 한  계
5. 유효한 공시방법을 갖추어야 한다.
6. 관련판례

Ⅲ. 확정일자부 임차인의 우선 변제권
1. 요  건
2. 효  력
3. 효력발생일
4. 관련판례

Ⅳ. 소액임차인의 우선변제권(최우선변제권)

Ⅴ. 임차권등기명령

Ⅵ. 주택임차권의 존속보장

Ⅶ. 차임 등의 증감청구권

Ⅷ. 월차임 전환시 산정률의 제한

Ⅸ. 기타

본문내용

1600만원이 최우선변제대상이고, 임차인C의 보증금 규모가 3000만원이므로 저당권B에 대하여는 최우선변제권을 행사하여 우선하여 400만원(이미 우선하여 1200만원을 변제받았으므로 - 1600에서 나머지만)을 변제받을 수 있다.
그리고 임차인D도 보증금규모가 4000만원이므로 저당권B에 대하여 최우선변제권을 행사하여 1600만원을 변제받을 수 있다.
3. 결국 임차인C는 저당권A에 대하여 최우선변제권을 행사할 수 있으나 임차인D는 저당권A에 대하여는 행사할 수 없다. 그러나 저당권B에 대하여 임차인C와 D는 최우선변제권을 행사할 수 있으므로 배당순위는 위와 같은 결과가 된다.
Ⅴ. 임차권등기명령
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 때 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
1. 효 력
① 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 등기와 동시에 대항력 및 우선변제권 취득한다.
② 다만, 이미 취득한 대항력 및 우선변제권은 상실하지 아니하며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 갖추지 않더라도 임차인의 종전에 가졌던 대항력과 우선변제권은 상실되지 아니한다.
③ 임차권등기 경료 후 임차한 임차인에게는 최우선변제권이 인정되지 않는다.
④ 등기관련비용은 임대인에게 청구할 수 있다.
Ⅵ. 주택임차권의 존속보장
1. 최단기의 제한
① 기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
② 임차인은 2년 미만의 계약의 유효함을 주장할 수 있지만 임대인은 2년 기간에 구속되므로 그 기간만료를 이유로 주택의 반환을 청구할 수 없다.
2. 보증금의 반환과 임대차관계의 존속
임대차가 종료한 경우라도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속한다.
3. 계약의 갱신(법정갱신)
①임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 임차인에게 갱신거절의 통지, 또는 조건을 변경하여야만 갱신한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 또는 임차인이 임대차 기간 만료 전 1월까지 통지하지 아니한 때에 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
②임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있도록 하고 있다. 이러한 해지통고는 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력발생한다.
③2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 법정갱신이 인정되지 않는다.
Ⅶ. 차임 등의 증감청구권
①약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 대한 조세?공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 아니한 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.
② 증액청구는 약정차임 또는 보증금의 1/20의 금액을 초과하지 못하고, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 청구하지 못한다.
③ 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 약정차임 또는 보증금의 1/20 이상도 증액이 가능하다.
Ⅷ. 월차임 전환시 산정률의 제한

보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 연 14%를 곱한 월차임의 범위를 초과하지 못한다.
Ⅸ. 기타
① 임차주택이 경매된 경우 임차권은 소멸되지만 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸되지 않는다.
② 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리를 임대인에게 주장할 수 있다.

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