국내 주택관리업과 관련제도의 역사 및 현황, 전망

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재개발 사업에 대한 용적률이 20% 정도 상향 조정이 되어 설계를 변경하는 등의 사업장들이 늘어나게 되면서 ’10년도에는 다시 멸실량이 대 폭 줄어드는 양상을 보였다. 그러나 그동안 연기해왔던 재개발, 재건축 사업들을 다시 동시다발적으로 추진하는 상황이 만들어지게 되면 다시 한 번 대규모로 멸실을 하게 되 는 현상을 보일 수도 있어 우려가 예상이 된다.
멸실과 관련이 깊은 사업시행인가에서 관리처분의 단계에 있는 수도권 서울지역의 재 개발 대상 단지의 수는 약 96단지 정도에 이르렀고, 이들 중에는 조합원 수가 조사된 수만 해도 2만 여명에 이른다. 이 시기에 연기한 재개발, 재건축 단지의 멸실이 추가적 으로 증가하게 되면 그로인한 주택의 수요 감소는 폭발적으로 증가하게 될 것이다. 특 히나 멸실로 인한 영향을 끼치는 곳은 우리나라 중 서울이 가장 영향력이 크게 미치며, 이로 인해서 인근지역에 주택 전세의 가격이 오르락 내리락하는 불안한 잠재적 요소로 작용이 될 예상이 되고 있다.
현재 서울지역에 대비해서 경기도와 인천광역시 지역의 주택 매매가가 지속적으로 낮 아지고 있는 양상을 보이고 있으며 경기도의 경우에는 2000년도 초반에는 서울의 65% 수준까지 매매가가 가까워졌으나 ‘10년도에는 53% 수준으로 하락이 되는 현상을 보였 다. 이렇게 경기도가 지속적인 하락세를 보이는 반면 인천광역시 지역의 경우는 그 변 동 폭이 아주 크게 나타났다. 전세의 경우에도 매매와 비슷한 현상을 보이고 있어, 전 세가격도 지속적으로 낮아짐이 예상이 된다. 실제 예를 보면 기존 경기도의 전세 가격 을 보면 2000년도에는 서울의 70%에 이르렀는데 현재의 경우 그에 58%도 못 미치고 있는 실정이다. 그러나 ’10년도에 들어서 전세 가격은 증가추세를 보여서 잠깐 2%가량 소폭 증가하는 모습을 보이게 되었고, 인천광역시의 경우에도 전세 가격이 소폭 반등함 을 보였다.
이렇게 지역적으로 매매나 전세가격의 반등이 커지게 된 것은 주택으로 인해 경기 침 체 이후에 수도권 지역에 비해서 경기도와 인천에서는 큰 폭의 가격 조정이 이루어지게 되었기 때문이다. 또 다른 이유로는 수도권 지역의 수요 집중 또한 고쳐지지 않는 문제 의 원인 중 하나이다. 다만, 이러한 현상이 매매 보다는 전세의 가격에 더 영향을 끼치 는 것으로 인해서 수도권 지역은 전세보다는 매매 수요가 더 많다는 현상을 판단할 수 가 있다.
현대 주택 시장은 기존의 제도들이 큰 변화들을 겪게 되면서 주로 공급자를 중심으로 이루어졌던 제도들이 수요자 중심으로써 다시금 변화를 하고 있다. 2000년도 이후에 주택관련제도들은 꾸준한 활성화를 보이다가 ‘04년도에 들어서면서 조금씩 주춤거리다 지금은 거의 정체되어 큰 변동 폭을 보여주고 있다. 이러한 현상을 정부에서도 예상을 못했던 것은 아니다. 그리하여 ’02년도 말에 예상 대책 안을 내놓았는데 투기 억제 내 용, 재건축 아파트에 대한 규제 등을 대책 안으로 실시하였으나 이러한 시책에도 불구 하고 안정이 될 기미를 보이지 않았고, 결국 정부에서는 분양권 전매 금지 및 주택거래 신고제와 같은 공공 개념의 제도까지 도입을 하였고, 이로 인하여 수도권 지역에 분양 이 미달되는 사태를 가져오게 되었고, 수도권 지역으로 인한 주변 경기도, 인천은 물론 이거니와 지방의 경우에는 미분양이 되는 사례가 크게 발생하게 되었다. 그로 인해서 시장경제마저도 침체되는 영향을 보이게 되었고, 지역에 따라서 수요자들이 호불호를 달리하여 양극화 현상을 보이게 되었다.
주택관련제도의 경우에는 정부가 어떠한 정책을 펼치느냐에 따라서 다르게 변하기 때 문이라고는 하지만 급격한 변화하는 양상을 보이지는 않을 것으로 보인다. 이에 근본적 인 영향은 주택을 공급받을 수요자들에 비해서 공급율이 부족하다는 점이다. 우리나라 의 경우 지방과 같은 경우에는 빈 집이 남는 현상이 빈번한데 비해서 수도권 지역을 비 롯한 경기도, 인천광역시와 같은 지역의 경우에는 주택이 부족한 현상을 보이는 양극화 현상이 뚜렷하게 보이고 있다. 이것은 인구의 밀집에 따른 문제로 여겨진다. 주변 선진 국의 경우를 보면 주택의 보급률이 110%대가 넘게 되며, 주택을 공급받을 수요자들이 대부분 공급을 받아 그 수요를 충족시키고 있는 것으로 분석된다.
우리나라의 주택관련제도들은 금융위기로 인하여 큰 전환기를 겪게 되었다. 금융위기 이후에 주택의 수요는 크게 떨어지는 양상을 보였고, 그에 따른 수요 또한 감소하게 되 어 분양율이 감소수치를 보였다. 그로 인해서 망하게 된 건설회사라든지 주택관련 회사 들도 많았던 것으로 알고 있다. 이러한 상황들로 인해서 주택관련제도는 큰 변화를 맞 이하였고, 그로 인해서 주택을 원하는 수요계층이 다각화로 다양성을 보이게 되었고, 과거와 똑같은 주택관련제도로는 수요자들의 요구를 수용하기는 어려워졌다. 그렇기 때 문에 지금은 수요자들의 요구에 따라서 어떤 식으로 어떠한 주택을 공급을 하는 것이 냐? 라는 화제가 가장 중요한 요소가 되었다. 수요자의 관심을 받지 못한다면 분양이나 매매에 문제가 생길 것은 당연한 결과이고, 그로 인해서 따라오는 혼란은 막을 수가 없 는 것이 현실이다.
주택의 구조만 보더라도 과거에는 4인 이상의 가족 대상의 가구 형식이 대부분이었기 에 그에 따른 주택 형식도 많았으나 저출산 고령화 사회에 이르게 된 지금에 현대사회 는 노령화 인구가 증가하게 되어 실버주택 등의 수요가 증가하였고, 독신 세대 또한 증 가하게 되어 원룸, 오피스텔과 같은 형식의 주택 수요 역시 증가추세를 보이고 있다. 실제로 이러한 주택 구조가 많은 호응을 얻고 있다. 앞으로 변화하는 현대사회에 발 맞 춰서 주택관련제도를 이룩하기 위해서는 수요자의 요구를 적극 반영하고, 현 실태에 대 한 대책에 시급하다.
5. 관련문헌
1) 공동주택관리론(2011) * 저자 : 김철호
2) 부동산용어사전(2011) * 저자 : 방경식
3) 시사경제용어사전(2010) * 저자 : 기획재정부(정부)
4) 매일경제 신문(매경닷컴)
5) 주택시장 안정을 위한 긴급대책(2003) * 저자 : 최희갑
6) 세계일보(2012.3.21) 이희경 기자 기사 참고

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