부동산의 특성과 감정평가와의 관련성

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부동산의 특성과 감정평가와의 관련성에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

토지의 이용 및 거래에 영 향을 미치는 행정적 위치의 변화요인
ⓐ 일정지역을 토지거래허가제로 규제
ⓑ 일정지역을 그린벨트로 지정, 대형건축허가의 금지
ⓒ 각종 부동산 조세정책의 변화
ⓓ 정부의 주택정책산림정책의 변화, 도시계획의 변경, 토지이용의 공적 계획 실시,
지가고시제도의 변화 등
(4) 국토성
① 의의: 토지는 본래 사유이기 이전에 국토의 일부이다. 따라서 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의 부동산은 존재할 수 없으며, 토지공개념 설정이 가능하다는 것이다.
② 국토성으로부터 파생되는 특징
ⓐ 토지는 본래 사유이기 이전에 국토이다.
ⓑ 국가를 전제로 하지 않는 개인 소유의 부동산은 있을 수 없다.
ⓒ 부동산의 공익개념의 설정이 가능하다(특히 부동산은 사회성공공성이 더욱 강조된다).
ⓓ 부동산에 대한 각종 법률적 규제의 근거가 된다.
(5) 지역성
부동산은 자연적 조건 및 인문적 조건의 전부 또는 일부를 같이함으로써 다른 부동산과 함께 어는 지역을 구성하고 있다. 그러므로 부동산은 그가 속한 지역의 구성분자로서 그 지역 및 다른 부동산과 상호의존보완협동대체경쟁의 관계에 있고, 이러한 상호관계를 통해서 사회적경제적행정적 위치가 결정되는데 이를 부동산의 지역성이라고 한다. 예를 들면 교통 및 통신의 발달은 사회적경제적인 위치의 변화를 가져오며 부동산이 지역성에 커다란 영향을 미친다.
Ⅲ. 건물의 특성
건물은 토지와 달라서 인위적인 성격이 가미되기 때문에 생산이 가능하고, 내용연수를 가 진 내구소비재로서 다음과 같은 특성을 가진다.
1. 건물은 토지에 정착되어 있으므로 원칙적으로 부동성이 있다고 볼 수 있으나 최근 이 동식주택 및 건축이축기술의 발달로 완전한 비이동성의 특성은 없다.
2. 건물은 토지와는 달리 인위적인 축조물이므로 재생산이 가능한 내구 소비재이며, 내용 연수를 가진 부동산이므로 건물은 시간의 경과와 더불어 소모마멸되는 비영속성의 특성 을 가지고 있다.
3. 건물은 증축, 개축 등을 통하여 그 규모, 용적, 등을 증가시킬 수 있으므로 토지와 같 이 부증성은 해당하지 않는다.
4. 주택이나 상가 등의 건물은 토지 위에 정착하여 축조되는 것이기 때문에 그 정착된 지 상의 토지를 개별적으로 지배하는 특성, 즉 토지의 개별적 요인의 지배성을 가지고 있다.
5. 건물은 개수 등으로 어느 정도 용도를 바꿀 수 있으나 토지와는 달리 용도의 다양성은 무제한으로 허용되지 않는다.
Ⅳ. 부동산의 특성과 감정평가
부동산은 특히 고정성, 개별성 등의 자연적 특성으로 인하여 부동산시장은 국지화되고 불완전하다. 따라서 일반상품처럼 수요와 공급을 중심으로 한 균형가격이 자연적으로 성립되지 못하고 일물일가의 법칙도 적용되지 않는다.
그러므로 완전경쟁시장을 전제로 한 부동산의 정상가격을 구하려면 감정평가는 필연적이라 할 수 있다. 감정평가사는 부동산 특성에 따른 가격형성요인을 분석하고, 부동산가격의 제원칙을 적용하여 산정된 시산가격을 조정 최종적으로 감정평가액을 결정한다.
부동산 특성의 정확한 이해는 아무리 강조해도 지나치지 않는다.