[감정평가서] 서울특별시 강남구 역삼동706-1 소재 부동산 (주식회사 부산은행 담보물)

소개글

[감정평가서] 서울특별시 강남구 역삼동706-1 소재 부동산 (주식회사 부산은행 담보물)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 토지, 건물 평가표

2. 평가의견
2.1 감정평가의 목적
2.2 감정평가의 근거
2.3 감정평가의 방법 및 가격산출에 관한 의견

3. 평 가 명 세 표

4. 토지평가 요항표
4.1 입지조건
4.2 토지상황

5. 건물평가 요항표
5.1 건물의 구조
5.2 이용상태
5.3 위생 및 냉·난방설비, 기타설비
5.4 부합물 및 종물관계
5.5 임대 관계

6. 가격산출근거
6.1 대상부동산 개요
6.2 가격형성요인 분석
6.3 수익환원법
6.4 적정임대료 계산
6.5 할인현금수지분석법


7. 감정평가액

본문내용

방법을 말한다
3) 각종 지수
　　　　　구 분
은행이자율
리츠배당율
국고채(3년)
회사채(3년)
CD(91일)
금 리
5.58%
8.93%
4.30%
5.28%
2.62%
4) 결정
　　수익환원법은 미래현금흐름을 추정하여 현재의 가격으로 나타내는 방법 이기 때문에 현재상황의 파악과 미래의 예측이 중요하다. 앞으로의 시장 은 금리인상 예상, 신규 오피스의 공급 등 부정적 요소가 있지만, 부동산 펀드 및 리츠에 의한 기관투자가 증가할 것으로 보이기 때문에 단정적으 로 말할 수 없는 상황이다
　　다만 대상물건은 2009년 7월에 신한BNP파리바자산운용이 코람코자산신 　　매수하여 펀드를 설정하였다. 또한 오피스 시장의 침체 전 가격으로 매수 　　 시장가격 회복에 기여하였는데 이는 대상물건이 안정적인 임대수입을 창 　　출할 수 있다는 시장에서의 판단이 작용한 것으로 보인다. 따라서 투자대 　　상으로서의 위험성과 비유동성 등 부정정 요인이 적을 것으로 판단된다. 　　여기에서는 금융이율 및 기타 제반요인을 참고하여 6.021%로 정한다
(2) Cap Rate
1) 의의
　　Cap Rate(환원이율)란 직접환원법의 수익가격 및 DCF법의 복귀가격을 　　산정할 때 1기간의 순수익에서 대상부동산의 가격을 직접 구할 때 이용 　　하는 율을 말한다. 지금 구할 최종환원이율은 DCF법에서 복귀가격을 산 　　정할 때 사용하는 이율을 말한다
2) 결정
　　 ① 최종환원이율의 성격 검토
　　최종환원이율은 가격시점의 환원이율을 기초로 보유기간 만료시점의 시 　　장동향 및 그 이후의 수익변동의 예측 및 예측에 수반한 불확실성을 반 　　영하여야 한다. ‘보유기간 만료시점의 수익변동의 예측의 반영’은 할인 　　율과의 가장 큰 차이점인데 이는 DCF법에서는 순수익의 변동이 현금흐 　　름표에 명시되기 때문이다. 또한 예측의 불확실성이란 예측된 순수익의 　　변동예측으로부터 괴리될 가능성으로, 보유기간 만료시점 이후는, 높은 불확실성을 수반하는 경향이 있다.
　　 ② 결정
　　데이콤 빌딩은 꾸준히 리츠나 부동산펀드의 대상이 되고 있으므로 투자 　　가치가 높은 빌딩이라 판단된다. 다만 5년의 기간 후엔 새로운 신규오 　　피스들이 공급되어 투자대상으로서의 매력이 감퇴할 우려가 있으므로 　　매각비용 및 기타 제반요인을 고려하여 서울 오피스시장의 평균 환원이 　　율인 6.24%보다 다소 높은 6.64%로 결정한다.
3. 적정 임대료 결정
(1) 인근지역내 본건 및 유사 부동산의 임대료 수준
구 분
임대사례#1
임대사례#2
본 건
사 진
소재지
서울시 강남구 역삼동
서울시 강남구 역삼동
서울시 강남구 역삼동
건물명
삼성화재빌딩
아남타워
데이콤 빌딩
규 모
B6 / 20F
B6 / 20F
B7 / 20F
건물연면적
34,900㎡
44,149㎡
34,460.92㎡
전용률
51.1%
61.40%
49.84%
준공일
1996
2000년
1999
보증금
780,000
680,000
800,000
임대료
78,000
68,000
80,000
관리비
32,000
28,000
32,000
(2) 대상 및 임대사례 위치도
1) 전체
2) 삼성화재빌딩
3) 데이콤빌딩과 아남타워
(3) 적정 임대료 결정
1) 임대사례 비교
데이콤빌딩과 아남타워는 도로를 마주보고 있을만큼 근접하나 임대료 수준이 다르다. 이는 빌딩에 있어서의 개별성 차이라고 판단된다. 아남 타워는 더 먼저 건축되었으나 연면적이 좀더 크고 설비성능이 뒤처지는 것으로 판단된다.
삼성화재빌딩은 다소 거리가 있으나 규모 및 설비성능이 유사하여 임 대료 또한 유사한 수준을 보임. 다만 준공년도 차이로 인해 데이콤빌딩 의 임대료가 다소 높은 것으로 보인다
2) 대상 부동산 시장임대료 (단위:원 / 3.3㎡)
면적
보증금
월세
연간 임대료
관리비
연간 관리비
34,460.92
800,000
80,000
960,000
32,000
384,000
대상 부동산의 임대료는 3.3㎡기준 @80,000원으로 KBD의 타 빌딩보 다 임대료가 높은 편이다. 최근 KBD는 공실률이 높은 편이여서 초고층 빌딩을 제외한 모든 규모의 빌딩들이 공실해소를 위해 임대료를 인하한 것과는 대조적이다. 임대료가 높은 이유는 최근 신한BNP파리바자산운 용의 코람코자산신탁으로부터의 빌딩 매수로 인한 일시적 현상이라고 보여진다.
3) 대상 부동산에 적용할 임대료 및 관리비 결정
향후 대상부동산의 임대료가 KBD의 시장임대료 수준으로 떨어질 것으 로 판단되며 향후 오피스의 신규공급 및 금리상승 예상을 고려하여 결 정한다.
임대료 : @78,000/3.3㎡(임대면적 전체 기준) (단위:원 / 3.3㎡)
면적
보증금
월세
연간 임대료
관리비
연간 관리비
34,460.92
780,000
78,000
936,000
32,000
384,000
4. 할인현금수지분석법
(1) 현금흐름표 (단위:1000원)
(2) 할인현금수지분석법에 의한 수익가격 : \180,374,158,000
5. 수익환원법에 의한 대상부동산 가격
상기 할인현금수지분석법에 의한 가격을 기준으인현\180,374,158,000 으인현현현현현현현현수익가격을 결정함.
Ⅴ. 감정평가액
1. 수익환원법 : \180,374,158,000
2. 평가금액 결정
2009년 7월에 이루어진 빌딩의 매각가격은 \182,400,000,000이였다. 타 오 피스 건물과 비교해 볼 때 이는 오피스시장 회복의 기대 심리를 반영한 가격으 로 보이며 수익방식에 의한 가격을 뒷받침하고 있는 걸로 판단된다. 또한 대상 부동산은 제반환경 및 오피스시장을 고려할 때 최유효이용 상태에 있는 것으로 판단되므로 건부감가 고려 없이 수익방식에 의한 시산가격을 감정평가액으로 결정한다
위 치 도
Ⅰ. 지도
Ⅱ. 항공사진
< 참고문헌 >
감정평가에 관한 규칙
일본 부동산감정평가기준
월간 빌딩문화, [이달의 明건물] 데이콤빌딩
빌딩경영소식, [Office Trends] Office Market Report
파이넨셜뉴스, 2009-11-04 06:10 오피스빌딩 금융위기 그늘 걷혔다
스피드뱅크 http://www.speedbank.co.kr/
레이코리아 http://www.rei-korea.com/

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감정평가서,   부동산 감정평가,   감정평가이론,   감정평가 실무