본문내용
0만원/평
벽돌조 기와지붕 : 90 ~ 100만원/평
연와조 기와지붕 : 120 ~ 150만원/평
즉, 공식대로 계산하면 평당 35만원 밖에 계산되지 않는 건물도 최소한 주택으로 이용되고 있다면 위에 나와있는 단가를 적용한다는 말입니다.
두번째, 상가의 재조달원가
상가는 일반적으로 주택에 비해서 재조달원가가 낮게 적용됩니다. 원가측면을 살펴보면 일반적으로 주택에는 보일러 등 난방시설이 시공되는데 비해서 상가는 보일러 등의 난방시설이 별도로 시공되지 않는 것이 일반적으로 도급단가 역시 주택에 비해서 낮은 것이 일반적이므로 상가 건물의 재조달원가는 주택에 비해서 낮게 적용되는 것입니다.
감정평가서
감정평가서란 감정평가사가 자신의 감정평가 결과를 의뢰인에게 알리기 위해 대상물건의 내용, 감정평가 목적 및 조건, 가격시점, 감정평가가액, 감정평가가격의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 등을 표시하여 작성하는 문건을 말한다.
부동산경매에서 감정평가서는 법원의 의뢰를 받은 감정평가사가 경매대상 물건에 대해 적정가격을 평가한 것으로 매각물건명세서, 현황조사서와 함께 입찰예정자가 응찰에 앞서 열람해 볼 수 있는 법원의 경매기록물 중 하나이다. 인터넷‘대법원 법원경매정보 사이트를 통해서도 열람해 볼 수 있다.
감정평가서에는 기본적으로 토지평가액과 건물평가액의 합계금액이 기록된다. 다만 여기에 건물등기부등본상에 나타나있지 않은 제시외 물건(건물)이 포함되어 있는 경우에는 제시외 물건(건물)을 평가한 금액도 합계하여 최종적인 감정평가액으로 산정 기록된다.
◆ (그림) 감정평가서 - 감정평가표 - 매각기일 : 2009년 4월 6일 10시-
- 자료 : 대법원 법원경매정보<용어해설>
제시외물건
인터넷 경매사이트나 경매정보지를 통해 매각물건을 찾다보면‘제시외 창고 10㎡(3평)’또는‘제시외 옥탑 20㎡(6평)라고 표기된 경우가 종종 있음. 이런‘제시외 건물’은 공부상 소재하지 않음에도 불구하고 현황상 존재하고 있는 건물임. 즉 경매신청채권자의 경매신청목적물에는 해당물건이 없는 데도 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관이 실제로 감정을 한 결과 현장에서 발견된 건물임. 한마디로 등기부상에 나타나지 않는 기존건물의 증개축 부분이나 미등기된 부속물 등을 말함.
통상적으로 제시외물건은 경매목적물에 부합된 물건(부합물)이거나 종물임. 하지만 제시외물건(건물)이 경매목적물과 별개의 독립된 물건으로 인정돼 감정평가서에서 제외된 경우에는 낙찰 후 법정지상권이 성립될 여지가 충분하니 세심한 주의가 요구됨.
'(그림)감정평가서 - 감정평가표'를 예제로 하여 초보자가 감정평가서를 접했을 때어떠한 부분을 중심으로어떻게 파악하고 어떻게 해석해야 하는지를 알기 쉽게 설명하겠습니다.감정평가서는 과연 어떻게 구성되어 있을까? 각 구성항목들과 이들이 다루는 정보를 살펴보면 다음과 같다.
1. 표지 : 감정평가서의 겉표지를 말하며 의뢰인, 사건명, 평가서번호 및 감정평가기관명이 기재되어 있다.
2. 괄호 감정평가표 : 감정평가서의 핵심 요약편이라고 볼 수 있을 정도로 가장 중요한 항목이다. 상단에‘( )감정평가표’라고 표기되어 있는데, 괄호 안에는 토지, 아파트, 업무시설, 판매 및 영업시설, 주거용부동산 등 경매대상 부동산에 적합한 명칭이 기재된다.괄호 감정평가표를 좀 더 구체적으로 살펴보면, 감정평가액(->금액), 평가의뢰인(->서울동부지방법원 사법보좌관 김○○), 평가목적(->경매), 소유자(->박○○, 2008타경5566), 물건목록표시근거(->귀제시목록, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등), 가격시점(-> 2008.09.27), 조사일자(->2008.09.27), 작성일자(->2008.09.28), 평가내용(공부상의종별과 면적, 사정상의 종별과 면적, 감정가액_단가와 금액 및 합계금액), 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견(->별지참조), 감정평가사 성명 및 날인 등으로 구성되어 있다.
3. 감정평가명세표 : 평가대상 부동산의 명세가 기재되어 있다. 일련번호, 소재지, 지번, 지목용도, 용도지역 및 구조, 면적(공부, 사정), 평가가액(단가, 금액), 비고 등이 기재되어 있다.
4. 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 : 감정목적, 평가개요, 평가방법 등이 기재된다.
5. 감정평가요항표 : 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 냉난방 설비, 토지이용계획관계 및 제한상태, 제시목록이외의 물건, 공부와의 차이, 임대관계 및 기타 등으로 구성되어 있다.
6. 위치도 : 평가대상 부동산의 지도가 표기되어 있다.
7. 지적 및 건물의 개황도 : 평가대상 부동산의 방향, 위치, 도면(건물 내부구조도) 등이 표기되어 있다.
8. 사진용지 : 평가대상 부동산의 현황사진을 볼 수 있다.
그런데 여기서 한 가지 고민해볼 사항이 있다. 그것은 다름 아닌‘감정평가된 가격은늘 정확할까?’라는 의구심에 관한 해답을 찾아야 한다는 점이다. 즉 감정평가액이 과연 입찰 매각될 부동산의 시세를 항상 정확하게 반영하고 있는지에 관한 해답이 궁금한 것이다. 결론부터 말하면‘그렇지 못하다.’라고 말하고 싶다.
우선 가장 큰 이유는‘시간(시점)의 차이’에 기인한다. 즉 통상적으로 법원의 매각기일(입찰기일)과 감정평가 가격시점 간에는 최소 3개월에서 최대 1년 이상의 차이가 나기 때문이다. 그럼, 한번 생각해보자. 일반적으로 시세는 3개월에서 1년 이상이라는 기간동안에 분명코 변할 수밖에 없다. 그것이 상승세이던 하락세이던, 변동폭이 크건 작건 간에 평가대상이 부동산이고 그 부동산이 재화인 이상 시간이 흘러감에 따라 변하기 때문이다.
그리고 또 다른 이유가 하나 더 있다. 그것은‘감정평가의 본래의 목적에 충실하기 위해서’라는 것이다. 감정평가의 목적은 경매이고 바로 그 경매는 법원이 채권자의 채권확보를 위해 의뢰한 것인바, 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관들이 상대적으로 일반물건보다 다소 후하게 평가하는 경향이 있다. 만일 감정평가액이 시세보다 너무 낮게 산정되면 채권자의 입장에서는 채권확보가 어렵게 되고, 채무자의 입장에서는 재산가치가 헐값으로 평가된다는 인상을 받을 수 있기 때문이다.
벽돌조 기와지붕 : 90 ~ 100만원/평
연와조 기와지붕 : 120 ~ 150만원/평
즉, 공식대로 계산하면 평당 35만원 밖에 계산되지 않는 건물도 최소한 주택으로 이용되고 있다면 위에 나와있는 단가를 적용한다는 말입니다.
두번째, 상가의 재조달원가
상가는 일반적으로 주택에 비해서 재조달원가가 낮게 적용됩니다. 원가측면을 살펴보면 일반적으로 주택에는 보일러 등 난방시설이 시공되는데 비해서 상가는 보일러 등의 난방시설이 별도로 시공되지 않는 것이 일반적으로 도급단가 역시 주택에 비해서 낮은 것이 일반적이므로 상가 건물의 재조달원가는 주택에 비해서 낮게 적용되는 것입니다.
감정평가서
감정평가서란 감정평가사가 자신의 감정평가 결과를 의뢰인에게 알리기 위해 대상물건의 내용, 감정평가 목적 및 조건, 가격시점, 감정평가가액, 감정평가가격의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 등을 표시하여 작성하는 문건을 말한다.
부동산경매에서 감정평가서는 법원의 의뢰를 받은 감정평가사가 경매대상 물건에 대해 적정가격을 평가한 것으로 매각물건명세서, 현황조사서와 함께 입찰예정자가 응찰에 앞서 열람해 볼 수 있는 법원의 경매기록물 중 하나이다. 인터넷‘대법원 법원경매정보 사이트를 통해서도 열람해 볼 수 있다.
감정평가서에는 기본적으로 토지평가액과 건물평가액의 합계금액이 기록된다. 다만 여기에 건물등기부등본상에 나타나있지 않은 제시외 물건(건물)이 포함되어 있는 경우에는 제시외 물건(건물)을 평가한 금액도 합계하여 최종적인 감정평가액으로 산정 기록된다.
◆ (그림) 감정평가서 - 감정평가표 - 매각기일 : 2009년 4월 6일 10시-
- 자료 : 대법원 법원경매정보<용어해설>
제시외물건
인터넷 경매사이트나 경매정보지를 통해 매각물건을 찾다보면‘제시외 창고 10㎡(3평)’또는‘제시외 옥탑 20㎡(6평)라고 표기된 경우가 종종 있음. 이런‘제시외 건물’은 공부상 소재하지 않음에도 불구하고 현황상 존재하고 있는 건물임. 즉 경매신청채권자의 경매신청목적물에는 해당물건이 없는 데도 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관이 실제로 감정을 한 결과 현장에서 발견된 건물임. 한마디로 등기부상에 나타나지 않는 기존건물의 증개축 부분이나 미등기된 부속물 등을 말함.
통상적으로 제시외물건은 경매목적물에 부합된 물건(부합물)이거나 종물임. 하지만 제시외물건(건물)이 경매목적물과 별개의 독립된 물건으로 인정돼 감정평가서에서 제외된 경우에는 낙찰 후 법정지상권이 성립될 여지가 충분하니 세심한 주의가 요구됨.
'(그림)감정평가서 - 감정평가표'를 예제로 하여 초보자가 감정평가서를 접했을 때어떠한 부분을 중심으로어떻게 파악하고 어떻게 해석해야 하는지를 알기 쉽게 설명하겠습니다.감정평가서는 과연 어떻게 구성되어 있을까? 각 구성항목들과 이들이 다루는 정보를 살펴보면 다음과 같다.
1. 표지 : 감정평가서의 겉표지를 말하며 의뢰인, 사건명, 평가서번호 및 감정평가기관명이 기재되어 있다.
2. 괄호 감정평가표 : 감정평가서의 핵심 요약편이라고 볼 수 있을 정도로 가장 중요한 항목이다. 상단에‘( )감정평가표’라고 표기되어 있는데, 괄호 안에는 토지, 아파트, 업무시설, 판매 및 영업시설, 주거용부동산 등 경매대상 부동산에 적합한 명칭이 기재된다.괄호 감정평가표를 좀 더 구체적으로 살펴보면, 감정평가액(->금액), 평가의뢰인(->서울동부지방법원 사법보좌관 김○○), 평가목적(->경매), 소유자(->박○○, 2008타경5566), 물건목록표시근거(->귀제시목록, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등), 가격시점(-> 2008.09.27), 조사일자(->2008.09.27), 작성일자(->2008.09.28), 평가내용(공부상의종별과 면적, 사정상의 종별과 면적, 감정가액_단가와 금액 및 합계금액), 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견(->별지참조), 감정평가사 성명 및 날인 등으로 구성되어 있다.
3. 감정평가명세표 : 평가대상 부동산의 명세가 기재되어 있다. 일련번호, 소재지, 지번, 지목용도, 용도지역 및 구조, 면적(공부, 사정), 평가가액(단가, 금액), 비고 등이 기재되어 있다.
4. 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 : 감정목적, 평가개요, 평가방법 등이 기재된다.
5. 감정평가요항표 : 위치 및 주위환경, 교통상황, 형태 및 이용상태, 냉난방 설비, 토지이용계획관계 및 제한상태, 제시목록이외의 물건, 공부와의 차이, 임대관계 및 기타 등으로 구성되어 있다.
6. 위치도 : 평가대상 부동산의 지도가 표기되어 있다.
7. 지적 및 건물의 개황도 : 평가대상 부동산의 방향, 위치, 도면(건물 내부구조도) 등이 표기되어 있다.
8. 사진용지 : 평가대상 부동산의 현황사진을 볼 수 있다.
그런데 여기서 한 가지 고민해볼 사항이 있다. 그것은 다름 아닌‘감정평가된 가격은늘 정확할까?’라는 의구심에 관한 해답을 찾아야 한다는 점이다. 즉 감정평가액이 과연 입찰 매각될 부동산의 시세를 항상 정확하게 반영하고 있는지에 관한 해답이 궁금한 것이다. 결론부터 말하면‘그렇지 못하다.’라고 말하고 싶다.
우선 가장 큰 이유는‘시간(시점)의 차이’에 기인한다. 즉 통상적으로 법원의 매각기일(입찰기일)과 감정평가 가격시점 간에는 최소 3개월에서 최대 1년 이상의 차이가 나기 때문이다. 그럼, 한번 생각해보자. 일반적으로 시세는 3개월에서 1년 이상이라는 기간동안에 분명코 변할 수밖에 없다. 그것이 상승세이던 하락세이던, 변동폭이 크건 작건 간에 평가대상이 부동산이고 그 부동산이 재화인 이상 시간이 흘러감에 따라 변하기 때문이다.
그리고 또 다른 이유가 하나 더 있다. 그것은‘감정평가의 본래의 목적에 충실하기 위해서’라는 것이다. 감정평가의 목적은 경매이고 바로 그 경매는 법원이 채권자의 채권확보를 위해 의뢰한 것인바, 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관들이 상대적으로 일반물건보다 다소 후하게 평가하는 경향이 있다. 만일 감정평가액이 시세보다 너무 낮게 산정되면 채권자의 입장에서는 채권확보가 어렵게 되고, 채무자의 입장에서는 재산가치가 헐값으로 평가된다는 인상을 받을 수 있기 때문이다.
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