주택경매

소개글

주택경매 에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 문 의
2. 근거 법률
법률 내용
3. 참고 개념
-대항요건이란?
-확정일자란?
-우선변제권이란?
4. 전세(임대차) 계약시 유의사항
5. 관련 사례
참고자료

본문내용

직후 전입신고를 한 경우
* 가압류등기가 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 가압류채권자가 집주인을 상대로 소송을 제기, 승소판결을 받아 그 주택에 강제경매가 들어온 경우
* 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 전입신고까지 마쳤으나 후에 가등기에 기한 본등기나 처분금지가처분권자가 본안 소송에서 승소하여 이전등기를 마친 경우
-확정일자란?
임대차계약서상의 확정일자는 기재된 날 현재에 그러한 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어주는 것으로 주택소재지 관할 읍, 면, 동사무소나 법원, 등기소, 공증사무실에서 쉽게 저렴한 비용(공증사무실 1,000원, 동사무소 등은 600원)으로 받을 수 있으므로 임차인은 전입신고를 할 때에 계약서를 가지고 가서 구두로 신청하면 된다.
-우선변제권이란?
우선변제권은 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.
따라서 우선변제권은 주택이 경매나 공매에 붙여져 넘어갈 때에 적용되고 일반매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용될 여지가 없다.
4. 전세(임대차) 계약시 유의사항
* 자신이 들어갈 전셋집이 재개발 사업 등으로 철거, 이주하는 지역이 아닌지를 확인한다.
* 계약하기 전에, 계약 해지 시에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지를 확인한다. 이를 확인하려면, 부동산을 관할하는 등기소에서 해당 등기부 등본을 열람하거나 발급받아, 소유권 이외에 근저당권이나 그 밖의 권리가 존재하는지 알아보아야 한다. 등기부 등본을 보아도 잘 모를 때에는 법무사나 공인중개사와 상담한다.
* 등기부 등본 상에 기재가 안 된 선순위의 임차권자(먼저 세든 사람)의 보증금이 얼마나 되는지, 그리고 해당 부동산이 경매에 부쳐질 때에는 얼마에 경매될 것인지를 예측해 본다. 중개업자에게 의뢰했을 때에는 해당 부동산에 대한 상세한 설명을 듣고, 계약 시에 이에 대한 중개 물건 확인 설명서를 교부받아 둔다.
* 해당 부동산이 경매되더라도 안전하게 자신의 보증금을 돌려받을 수 있다는 확신이 있으면, 소유주와 임대차 계약서를 작성한다. 계약금은 보증금의 약 5~20%범위 내에서 지급하고, 나머지 잔금은 이삿날에 지급한다.
* 잔금 지급 시에 주민 등록 전입신고를 하면서, 전세권 설정이나 임차권 등기를 하지 않는 세입자는 동사무소나 부동산 등기소, 공증 사무소에서 임대차 계약서에 확정일자를 받아둔다. 이 조치는 나중에 전셋집이 경매될 경우, 보증금을 순위에 따라 돌려받을 수 있게 해 준다. 그러나 확정 일자를 받았을 지라도 확정 일자 이전에 성립한 저당권이 있을 때에는 보증금을 모두 반환받기 어렵다.
5. 관련 사례
* 경매된 주택 전세금 문제
문 의 : 5000만원에 아파트(방4칸) 전세를 얻어 주민등록은 마쳤으나 확정 신고나 전세등기는 안하고 살고 있던 중 그 후 그 집을 설정하여 대출을 받은 집주인의 부채로 신용금고에 의해 경매될 경우 전세금을 얼마나 받을 수 있는지요?
답 변 : 경매절차에서 전혀 배당받을 수 없습니다. 소액임차인도 아니고 확정일자도 없기 때문입니다. 지금이라도 확정일자를 받아두는 것이 좋지만 후순위라서 선순위권자가 배당받고 남은 금원이 있을 때만 배당받을 수 있습니다.
* 임대한 아파트가 매매된 경우
문 의 : 전세든 아파트가 1년전에 매매되어 주인이 바뀌었습니다. 매매된 경우에는 전세권이 계속 유지된다는 얘기를 들어서 계약서를 새주인과 수정하지 않았었습니다. 물론 확정일자는 받았었습니다. 6월에 계약이 끝나는데 아파트가 재개발 되어서 그전에 이사를 가야할 지도 모릅니다. 계약서를 새로운 주인과 수정하지 않아도 되는지요? 확실히 전세금을 반환받기 위해서는 어떻게 해야 됩니까? 답변 부탁드립니다.
답 변 : 전의 집주인과 계약 후 확정일자와 주민등록전입신고를 마쳤다면 새로운 집주인은 임대인의 지위를 당연히 승계하게 되므로 새로운 집주인과 새로 계약서를 작성하지 않았다 하더라도 임차인의 지위에는 변동이 없습니다, 전세금을 반환받기 위해서는 만약 전세기간이 도과하였다면 새 집주인을 상대로 지급명령신청이나 전세금반환소송 또는 조정신청을 하여 받을 수 있습니다.
※ 참 고 : 법률포털 오세오닷컴(www.oseo.com)
인터로(http://www.inter-law.co.kr)
네이버 용어사전(www.naver.com)
법과사회(교학사)

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주택,   경매,   임대차