부동산간접투자제도 비교

소개글

부동산간접투자제도 비교에 대한 보고서 자료입니다.

목차

☯간접투자자산운용업법 ----------[1]

1. RIETs -------------------[3]

2. ABS -------------------[14]

3. MBS -------------------[16]

4. 부동산펀드 --------------[18]

5. 부동산신탁 --------------[19]

6. 부동산투자상품비교 ---------[20]

본문내용

비교한 후 투자에 임해야 큰 실패가 없을 것이다. 그리고 이를 위해 펀드수익률, 부동산자산평가정보를 전문적으로 제공하는 기관도 육성되어야 할 것이다.
1.REITs
1) REITs의 정의
미국 NAREIT(National Association of Real Estate Investment Trusts)의 정의에 따르면 REITs는 부동산 Mutual Fund로 표현되며, 투자자들로부터 모집한 자금으로 주로 수익성부동산(Income Property)에 투자하거나 부동산 관련 금융을 제공하여 투자수익을 배당하는 회사(Corporation) 또는 영업신탁(Business Trusts)을 의미함.
국내에서 REITs는 부동산투자회사법상 부동산투자회사를 말하며, 국민에게 건전한 부동산투자기회를 제공하고 부동산시장의 활성화·유동화·증권화를 위해 도입된 간접투자제도로서 주식발행을 통하여 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자·운용*하여 얻은 수익을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 상법상 주식회사임.
* 부동산에 대한 투자·운용(부동산투자회사법 제21조)
- 부동산의 취득·관리·개량 및 처분
- 부동산의 개발
- 부동산의 임대차
- 유가증권의 매매
- 금융기관에의 예치
- 지상권·임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득·관리·처분
2) REITs(부동산투자회사)의 종류
REITs는 안정적인 간접투자상품과 자산유동환의 성격을 가지고 있으며 이에 따라 국내 부동산투자회사법상 일반 부동산투자회사와 기업구조조정부동산투자회사(CR-REITs)로 분류된다. 즉, REITs는 상법상 주식회사이나 부동산 간접투자기관으로서의 성격이 강하고, CR-REITs는 기업의 구조조정용 부동산을 매입하고 이를 신속히 처리함으로써 기업의 구조조정을 지원하는데 중점을 두고 있다.
이외의 REITs의 종류를 분류할 때 부동산투자회사법상에는 해당하지 않지만 신탁형 REITs로서 부동산투자신탁이 있다. 부동산투자신탁이란 신탁겸영금융기관(주로 은행)이 취급하는 금전신탁의 일종으로 수탁자인 은행과 수익자인 투자자간 계약에 의해 신탁관계가 설정되며, 부동산매입 및 개발, 부돈산담보대출, 부동산관련유가증권 투자 등에 총자산의 70% 이상을 운용하고 발생한 수익을 투자자(수익자)에게 배당하는 제도이다.
참고로 REITs의 범주에는 들지 않지만 부동산신탁제도가 있다. 부동산 신탁제도는 부동산신탁회사가 부동산소유자(위탁자)로부터 당해 부동산을 신탁 받아 이를 관리,운용,처분 및 개발한 후 발생한 수익전액을 수익자(통상 위탁자)에게 돌려주는 제도이다.
Ⅰ.K-REITs(부동산투자회사)
ⅰ.일반적 개요
(1) K-REITs(부동산투자회사)는 부동산 투자를 전문으로 하는 영속적인 상법 상의 주식회사
① 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자한 후 그 수익을 투 자자에게 배분
② 투자자는 K-REITs의 지분에 투자하여 배당수익과 지분 매각시의 시세 차익을 투자수익으로 확보 가능
③ K-REITs의 지분은 증권거래소나 코스닥시장에 등록하여 유동성 확보 가능
· 상장요건을 갖출 경우 상장을 의무화
(2) K-REITs의 설립 요건으로, 최저 자본, 발기인에 대한 의무, 주식분산 요건 등을 마련
① 소규모 회사의 난립을 방지하기 위하여, 최저자본 요건과 인가주의를 채택
· K-REITs의 최저자본은 5백억원 이상
· 설립 요건을 갖춘 회사는 건설교통부장관의 인가를 받아야 함
② 소액 투자자의 부동산 투자기회를 확대하려는 법의 도입 취지를 살리 기 위하여, 공모 기준을 강화하고 대주주 지분을 제한
· 모집설립 방법만 가능하며, 설립시 모집금액의 30% 이상을 일반에 공 모
· 1인당 주식소유한도를 10%로 제한
③ 발기인의 최소 자구 요건도 마련
발기인단은 설립시 자본금의 10% 이상을 인수해야 함
(3) K-REITs가 보유한 자산의 운용은 원칙적으로 자체적으로 수행하며, 이사 회의 결의를 거쳐 외부위탁도 가능
① K-REITs는 보유자산의 자기관리(self manage)가 가능한 실체가 있는 회사이나, 이사회의 결의시 외부 위탁도 가능
② 자산의 투자, 운용에 관한 자문과 평가 업무는 부동산투자자문회사에 위탁 할 수 있도록 규정
· 부동산투자자문회사의 설립 요건은 자본금 10억원 이상
③ 유가증권 등 자산은 자산보관회사에 위탁할 의무
· 자산보관회사로는 신탁회사, 주택공사, 토지공사, 자산관리공사 등
ⅱ.자산운용
(1) K-REITs는 미국의 REITs와 같이 부동산투자회사의 자산운용에 대한 요 건을 규정
① 자산요건으로, 매 분기말 총 자산의 70% 이상을 부동산으로, 90% 이 상을 부동산 및 부동산관련 유가증권으로 구성해야 함
② 소득요건으로는 특별한 규정은 두지 않고, 자산투자 및 운용범위에 관 한 규정으로 대체
· 미국 REITs의 경우 소득구성을 임대료, 자산처분이익, 금리 등 소극적 수익(passive income)으로 제한하는 소득요건을 가지고 있음
③ 배당요건으로, 배당가능이익의 90% 이상을 현금배당하도록 의무화하여 투자수익의 안정성을 확보
(2) 자산운용의 건전성과 투자자 보호를 위한 개발사업, 나대지 투자, 현물 출자, 단기 매매 등을 제한하는 규정을 추가
① 투자 위험과 자산운용의 불투명성을 높일 수 있는 개발사업은 일정 범위 안에서 가능
· 개발사업은 거래소나 코스닥시장등에 상장(등록)된 이후에 가능
· 개발사업에 대한 투자 비중도 자기자본의 30% 이내로 제한
② 현물출자는 개발사업에 대한 인가를 받은 경우에 한하여 가능
③ 차입은 원칙적으로 금지하되 운영자금 차입등 예외적인 경우에만 허용
· 전세보증금 등 이자를 지불하지 않는 부채 및 국민주택기금 등 공공 기금으로 부터 받는 차입금 등은 예외 인정
(3) 투기적 거래를 방지하기 위하여 나대지 투자 및 단기 매매를 제한
① REITs제도 도입과정에서 부동산 투기 재연 문제가 가장 큰 논란이 된 만큼, REITs의 투기적 거래를 방지하기 위한 요건을 강화
② 나대지는 개발사업을 시행한 후에 처분이 가능
· 단, 관련법규의 변경 등으로 인한 사업성 저하, 부동산투자회사의
합병

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