권리금에 관한 판례연구

소개글

권리금에 관한 판례연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 서설
2. 권리금의 성질에 따른 반환여부
(1) 시설비 투자 등의 명목의 권리금
(2) 장소적 이익에 대한 권리금
(3) 임대차의 양도성을 부여하는 대가에 해당하는 권리금의 경우
3. 반환의 당사자 간의 문제
(1) 임대인과 임차인 사이
(2) 임대인과 전차인 사이
(3) 임차인과 전차인 사이
(4) 임차권의 양도인과 양수인 사이 (및 전임차인과 신임차인 사이)
(5) 임대인과 신임차인 사이
4. 연구대상판결에서의 권리금 반환여부 검토

본문내용

수수된 권리금의 성질에 비추어, 또한 전대차계약 해지사유에 비추어 그 책임의 존부가 결정될 것이다.
(4) 임차권의 양도인과 양수인 사이 (및 전임차인과 신임차인 사이)
원칙적으로는 수수된 권리금의 반환문제는 발생되지 않을 것이다. 그러나 특별한 경우 권리금 수수 당시에 임차권의 양수인 또는 신임차인에 대하여 양도인 또는 전임차인이 상당한 정도의 임대차기간을 보장하는 취지에서 권리금의 수수와 금액이 고려된 것이라면 기간만료 전에 임대인 측의 귀책사유로 임대차관계가 종료되는 경우에는 부당이득이론의 유추적용에 의하여 적어도 권리금 일부의 반환책임이 문제될 수 있다고 본다. 적어도 잔존임대차기간에 안분된 권리금의 일부의 반환책임이 인정되어야 할 것이다. 김영일, 앞의 논문, 330면.
(5) 임대인과 신임차인 사이
임대인은 신임차인으로부터 권리금을 지급받는 경우는 없으므로 그 반환책임도 없다. 한편, 임차권의 양도의 경우나 임차인 교체의 경우, 임대인이 이를 승낙하였다고 하더라도 그것은 임대차관계 자체에 대한 승낙일 뿐이며 권리금 수수를 승낙하는 것은 아니므로 전임차인과의 사이에 신임차인이 권리금을 지급한다 하더라도 임대차계약 해지시 임대인에게 권리금의 반환을 구할 수는 없다. 이는 임대차계약 해지사유의 여하나 수수된 권리금의 성질 여하를 불문하고 마찬가지라 할 것이다.
4. 연구대상판결에서의 권리금 반환여부 검토
권리금 반환에 있어 첫 번째의 해석기준은 당사자의 의사이다. 판례는 사적자치의 원칙에 충실하게 일반론을 전개하고 있고, 임차인과 전차인간의 권리금 수수계약 시 임대인은 권리금을 직접 수수하지 않으므로 중도 해지시 전차인으로부터 권리금의 반환을 요구받는 선의의 임대인도 보호할 필요가 있다는 점에서 임대인의 귀책으로 해지되거나 차임의 선급금적 성격을 지닌 특별한 경우가 아닌 한, 임대인에게 전차인이 권리금의 반환을 청구하는 것을 인정하지 않는다. 백태승, 현대계약법, 법우사, 2007, 332면.
이에 관하여 본 판결의 결론에 대하여는 찬성하지만, 그 근거로서 미약한 부분이 있다고 생각한다. 권리금 수수계약은 그 계약체결 원인과 내용이 복잡하고 다양하여 일률적으로 이를 해석할 수 없는 난점이 있는데, 그럼에도 불구하고 판례는 권리금약정의 원인과 내용에 대한 판단 없이 권리금수수계약의 종료 후 권리금반환약정이 없다는 이유만으로 권리금의 반환을 부인하고 있는 것이 그 이유이다.
본 사건은 임대인과 임차인 사이에 체결된 권리금계약으로 일반적인 권리금계약인 전임차인과 임차인사이의 권리금계약이 아니다. 즉 판례가 설시하는 바와 같이 새로운 임차인에게 권리금을 받고 다시 임차하여 권리금을 회수할 수 있는 경우가 아니라, 임대차의 목적물이 다시 임대인에게 환수되는 경우로, 임차인이 권리금을 새로운 임차인으로부터 회수할 수 없는 경우에 해당한다. 즉 임차인이 영업기간 동안 부가한 새로운 영업상 또는 장소적 이익을 임대인이 권리금과 더불어 소유하게 됨으로써, 임차인에게 부당한 결과가 초래된다는 점을 들 수 있는데, 이에 관하여 임차인의 보호방안을 마련할 필요성이 제기된다고 본다. 이에 대하여는 충분한 임대기간을 보장하고, 권리금 인상폭의 상한을 법제화 하는 등의 방법을 생각해 볼 수 있을 것이다.
Ⅴ. 결론
영업용 건물임대차에 있어서 보증금 이외에 권리금 명목으로 금전을 수수하고 있는 것이 관행화 되고 있는데도 불구하고 이에 대한 법률규정이 없을 뿐만 아니라, 현재 판례상의 준칙도 없는 실정이다. 권리금은 영업용 건물임대차나 전대차의 경우 중요한 요소로 작용하고 있고 그 액수도 보증금과 같거나 그 이상의 고액으로 수수되고 있어 임대차 종료 후 이에 대한 회수나 반환문제는 심각한 사회문제로 대두되고 있다.
현재 우리나라 판례의 입장은 당사자 사이에 권리금을 계약서상 명시적 문구의 기재가 있는 경우에만 보호되고 있으나 이러한 특약이 당사자 사이에 없다면 임차인은 권리금을 반환 받지 못해 임차인을 보호하고 있지 않으며, 일반적으로 임대인들이 임대기간 만료 후 권리금의 반환여부에 대하여 관여하려 하지 않고 있는 상황에서 당사자들의 특약에만 의존하는 것은 문제가 아닐 수 없다. 임차인이 임대료 부담능력과 균형을 유지해야 국가사회적인 정책과 경제적 약자인 임차인보호의 역할이 제대로 수행될 것이다. 임대료 통제는 권리금의 통제를 수반하지 않으면 임차인을 보호할 수 없게 될 것이다.
권리금은 임차보증금과 마찬가지로 임대차계약 관계에서 중요한 요소로 작용하고 있고, 임차권의 물권화 경향에 비추어 권리금의 효력, 반환청구권 등에 대하여 임차인을 보호하는 방향으로 해석되어야 할 것이다.
한편 권리금의 반환범위에 관하여는, 개인의 사적 자치의 원칙은 존중되어야 하므로 권리금의 전면 반환을 인정하는 것은 권리금의 성질을 고려할 때 타당하지 않지만, 실거래에서 고가로 거래되는 권리금이 공평의 원칙에 현저히 반하는 경우에 합리적 범위 내의 권리금 반환은 인정되어야 한다고 생각한다.
참 고 문 헌
[단행본]
곽윤직, 채권각론, 박영사, 2004
김증한김학동, 채권각론, 박영사, 2006
백태승, 현대계약법, 법우사, 2007
김상용, 채권각론, 법문사, 2003
송덕수, 민법강의(하), 박영사, 2007
이은영, 채권각론, 박영사, 2005
편집대표 박준서, 註釋 민법[채권각칙(3)], 한국사법행정학회, 1999
[논문]
김영일, 임대차에 있어서 권리금을 둘러싼 제문제, 재판자료 제32집, 법원도서관, 1986
노 성, 권리금계약에 관한 연구, 전북대학교, 2005
어인의, 보증금과 권리금에 관한 고찰, 법학논집 제10집, 청주대학교 출판부, 1995
엄영진, 영업용 건물임대차의 권리금의 법리, 현대법학의 이론, 고시연구사, 1999
조성민, 권리금의 법적 성질과 반환의무, 판례월보 제365호, 2001
전경운, 권리금계약금동시이행항변권의 효력 등, 고시연구 제33권, 2006
최진이, 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 고찰, 기업법연구 19 권, 한국기업법학회, 2005
하량명, 임차권의 승계에 따른 권리금의 지급실태-상가의 실태조사를 중심으로, 재 판자료(법원행정처) 제7집, 1980

키워드

권리금,   프리미엄,   물권법,   계약법,   민법,   법학,   판례연구