부동산중개론의 개념과 중개활동

소개글

부동산중개론의 개념과 중개활동에 대한 보고서 자료입니다.

목차

[1] 부동산중개론의 개념

[2] 부동산의 거래

[3] 부동산중개활동의 기본적인 개념들
1. 부동산의 개념
2. 부동산의 분류
3. 부동산의 특성
4. 부동산문제

본문내용

부족하여 생기는 즉, 토지의 물리적인 공급의 고정에서 생기는 것이다. 이것은 위에서 본 토지의 불가동성, 차별성에서 유래하는 것으로서 단지 당해 특정된 질과 위치를 갖는 일정한 유형의 토지가 비교적 공급이 부족한 상태를 말한다. 이러한 상대적 희소성의 원인을 살펴보면, 인구가 지속적으로 증가하고, 그 결과로서 좀 더 생산적인 토지에 대한 수요가 증가함에 따라 사람들 사이에 현재 제한되어 있는 이용가능한 토지가 가까운 장래에 모두 소모될 것이라는 두려움이 생기기 때문에 나오게 되는 것이다. 이러한 토지의 희소성으로 인해 사회국가전체에 불행한 사회적경제적 영향을 미치는 이른바 토지의 “불경기와 호경기(Booms and Busts)”가 야기되는 것이다.
2) 변화성(Modification)
토지에 있어서 존재하는 또 다른 경제적 특성은 토지의 일부나 넓은 지역에 대해 다른 토지의 가치와 유용성을 위한 개량(Improvement)이 행해짐으로 인해 파생되는 영향이나 변화성에서 찾아볼 수 있다. 이러한 토지의 변화성은 어느 일정한 지역이나 지역사회 전체의 범위에서 행해지는데 이것을 토지상의 부가물(Improvement on the land)과 구별해서 토지에의 부가물(Improvement to the land)이라고 분류한다.
3) 투자의 고정성(The fixity of land investment)
토지는 그에 대한 투자가 고정화되는 특성을 갖는다. 즉, 토지상의 부가물을 설치하기 위해 노동이나 자본비용이 일단 투하되면 투자는 특히 고정되어 버리게 된다. 예컨대 배수시설, 하수시설, 전기, 수도, 가스시설 또는 건물들은 일반적으로 분해되어서 그 시설에 대한 수요가 더 큰 위치로 경제적으로 이동되어질 수 없다. 이러한 토지에 고정된 투자는 부가물이 경제적으로 수명을 다하는 기간동안 서서히 점진적으로 수익이 되어 나타나게 되는 것이다.
4) 위치(Situs) 장소성(Position)
여기에서 위치성이라 함은 지리적인 위치보다는 경제적 위치에 관한 것인데 이는 당해 지역에 대한 개인이나 집단의 선택과 선호의 결과인 것이다. 도시토지와 시골토지의 비슷한 땅에 대해서 다른 가격평가가 내려지는 것은 그 위치의 질 때문인데 이와 같이 하여 어느 거리나 도시의 어느 지역의 한쪽 편에 위치한 토지의 가격이 맞은 편에 위치한 비슷한 토지보다 두 배 또는 그 이상의 가격이 될 수 있는 것이다.
4. 부동산문제
부동산은 국가경제에 있어서 매우 중요한 역할을 하고 있다. 미국의 경우를 보면 전체 국가부의 3/4이 토지, 토지에 있는 자원들 그리고 부동산상의 시설물(Improvement) 등에 의해 대표되고 있다고 한다. 국가재산을 %비율로 보면 구조물(Structure)이 50%, 토지가 23.2%, 그리고 모든 다른 부(富)가 26.8%이다. Alfred A. Ring and Jerome Dasso, ibid, p.18
그리고 모든 부동산의 가격은 2,252billion을 초과하고 있는데, 이는 모든 공장들의 기계장비와 기타 시설들과 철도와 항공기를 포함한 공익시설물의 가격의 약 6배에 해당하는 것이다.
이와 같이 한나라 경제에 있어서 커다란 역할을 하고 있는 부동산이 많은 문제를 야기시키고 있는 것은 전체국민에 대한 부동산의 적절한 배분이 이루어지고 있지 못하기 때문이다.
우리나라의 경우 그동안 주택건설의 호황을 바탕으로 하여 많은 공동주택을 건설하여 상당부분의 주택부족문제를 해소하여왔다. 이에 따라 1997년 말을 기준으로 하여 볼 때 주택보급율이 평균 92.0%, 2000년 주택보급율의 평균은 96.2%, 2002년 100.6%, 2004년에는 102.2%를 달성하였다(그림 1-1 참조).
주택보급률에서 주택이란 한 가구가 살도록 지어진 영구건물이다.
건물에 한 개 이상의 방과 부엌 그리고 독립된 출입구가 있어야 주택으로 인정된다. 주택형태는 아파트/단독/연립/다세대/비거주용건물 내의 주택으로 나뉜다.
주택수는 인구주택 총조사 실시 연도에는 총조사 결과자료를, 총조사외 연도는 총조사결과에 의한 추정치(주택수 및 가구 증가율, 주택멸실률 등 감안)를 사용하여 산출하며 주택공급 대상가구 역시 주택수와 같은 방식으로 산출하나 일반가구 중에서 단독, 비혈연가구는 제외한다.
※ 전수조사란?
모집단의 특성을 파악하기 위한 가장 기본적인 방법은 모집단의 구성원 각각에 대하여 측정을 실시하는 일인데, 이러한 조사를 전수조사라고 하며, 모집단을 구성하고 있는 전체 구성원에 대하여 측정을 실시하는 일은 많은 조사비용과 시간이 소요된다.
부동산문제는 주로 주택보급율이 낮은 나라에서 나타나게 되며, 이때에는 부동산의 공급을 확대하여야 하는 문제가 주된 관심사가 된다. 이러한 경우에 부동산의 적절한 공급이 이루어지고 있지 못하는 것은 전술한 부동산의 제특성 즉, 불가동성, 영속성, 희소성 때문이다. 부동산은 이러한 특성으로 인해 공급이 비탄력적이기 때문에 그 가격이 상승하는 경향을 갖고 있으며 사회적 여건인 인구의 증가율과의 관계에서 부족현상을 초래하게 되는 것이다. 또한 대표적인 부동산인 건물도 필요한 부지인 토지의 위와 같은 현상으로 인해 마찬가지로 그 가격의 상승, 부족현상을 야기하게 되는 것이다. 이러한 부동산의 문제는 국가에 따라 정도의 차이는 있으나, 각국이 해결해야 할 난문제의 하나인데, 특히 20세기에 들어오면서부터는 경제구조, 지역구조의 변화에 의하여 인구와 산업이 도시에 집중하게 됨에 따라 도심지의 과밀, 주택지부족, 공공시설의 부족 등이 발생했을 뿐 아니라, 현대의학의 발달로 인간의 수명이 연장되고 신생아의 사망률이 적어짐에 따라 가족계획 등 기타의 방법을 강구하고 있다고는 하지만, 여전히 인구는 계속 증가하는 추세에 있기 때문에, 이들을 포용할 주택 등의 부동산문제가 더욱 심각하게 되고 있는 것이다. 따라서 이러한 나라에서의 부동산문제를 해결하기 위해서는 적극적으로 정부의 주택정책, 지가정책, 토지의 효율적인 이용, 집단주택의 많은 건설 등이 필요할 뿐 아니라, 현재 이용가능한 부동산이 필요로 하는 모든 국민에게 적절하게 배분될 수 있도록 부동산 거래질서를 확립할 필요가 있는 것이다.

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부동산,   부동산중개업,   중개활동,   부동산문제