도시개발법

목차

Ⅰ. 도시개발의 추진절차 1
1. 도시개발의 요소 1
2. 도시개발의 절차 4

Ⅱ. 도시개발사업의 집행 13
1. 개발기구 및 조직구성 13
2. 개발방식 17
3. 토지확보 20
4. 재원확보 23

본문내용

각대금, 학교 및 시장용지 매각대금, 조합원 징수금, 차입금, 국가부담(지자체 시행시), 이익을 받는 지자체의 부담금 등 주로 사업참여자와 사업자체에서 조달된 자금으로 직접 조달하여야 한다. 다만 국가 또는 지자체가 토지구획정리사업의 촉진을 위해 특히 필요한 때에는 일정기준에 따라 예산범위내에서 사업비용의 1/3이내에서 보조금을 교부받을 수 있다.
이 사업은 재원조달의 목적이 조성비의 조달이므로 통상 사업초기에 금융기관 등으로부터 단기자금을 차입하고 가환지와 동시에 체비지를 부분적으로 매각하여 소요자금을 충당한다.
(3) 재개발사업
재개발사업에 소요되는 재원은 체비지 또는 보류지의 매각, 청산금, 분양수입금을 통해 시행자가 직접 조달함이 원칙이나 공공시설의 설치에 필요한 일부비용은 관할지자체, 시설관리자 또는 수익자에게 부담시킬 수 있다.
즉 시행청이 아닌 시행자가 사업시행하는 경우 도로, 공원 등 공공시설의 설치에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 지자체가 부담할 수 있으며, 공공시설관리자 및 의무자에게도 일정범위내에서 부담시킬 수 있다.
또한 시행자가 행정청인 경우에는 그 재개발사업에 관한 기초조사 및 재개발사업에 소요되는 비용은 기초조사비의 4/5이내, 공공시설 사업비의 4/5이내에서 국고보조, 융자 또는 융자알선을 할 수 있으며, 비행정청이 시행하는 경우에도 국가 및 지자체가 기초조사비 및 공공시설사업비의 1/2이내에서 보조, 융자 또는 융자알선을 할 수도 있다. 이외에도 인구 100만명이상인 도시의 경우 재개발사업기금의 대출을 받아 사업자금을 조달할 수 있다
(4) 주거환경개선사업
주거환경개선사업의 주요 재원조달은 시장, 주공, 도시개발사업을 사업목적 및 사업종목으로 하는 공법인 또는 주민 등 사업시행자가 부담함이 원칙이며 원활한 사업시행을 위해 주거환경개선사업시행시 지구내 국가 또는 지자체가 소유하고 있는 국공유지는 주거환경개선계획이 고시된 날로부터 종전의 용도가 폐지된 것으로 보며, 당해 사업시행자에게 무상으로 양여되며 이 토지는 지구지정고시일로부터 주거환경개선사업이외의 목적으로 이를 양도하거나 매각할 수 없다. 또한 주택건설촉진법에 의하여 설치된 국민주택기금을 통한 보조금 및 융자를 통해 재원조달이 가능하며 공공시설정비에 소요되는 비용의 일부를 국가로부터 보조받을 수 있다.
(5) 기타
일단의 주택지조성사업, 아파트지구 개발사업, 도시개발예정구역조성사업 및 시가지조성사업 등의 도시개발사업의 주요재원조달원은 분양수입금 등 시행자의 직접 조달자금 외에도 사업시행으로 현저한 이익을 받는 지자체(소요비용의 1/2이내) 및 공공시설관리자(소요비용의 1/3이내, 단 공공시설의 정비가 그 사업의 주된 내용이 될 경우에는 1/2이내)의 부담금과 국가 또는 지자체의 보조(행정청인 시행자는 공사비의 50%범위내, 비행정청인 시행자는 공사비의 1/3이내) 및 융자를 통해 조달한다.
나. 새로운 재원조달방안
대규모 도시개발사업이나 SOC민자사업을 추진하기 위해서는 막대한 자본이 투입되나 수익발생기간이 장기이고 손익분기점이 늦게 나타나기 때문에 현금흐름의 예측에 오류를 범할 가능성이 높으며, 금융기관의 자금조달능력상 한계에 부딪힐 수 있고 장기대출이므로 이자율변동위험에 노출되는 등 많은 위험요소를 내포하고 있다. 따라서 기존 금융권으로부터의 차입이나 채권, 유가증권발행 등 통상적인 방법으로 자금을 조달하는 데는 금융여건상 한계가 있으므로 투자위험을 분산하고 효과적으로 대량의 자금을 조성하기 위해서는 기존 국제금융부문에서 사용되어온 금융기법인 프로젝트 금융(Project Financing)을 통한 새로운 자금조달기법이 모색되어야 할 것이다.
일반적으로 프로젝트금융이란 대주인 금융기관이 특정 프로젝트로부터 발생할 현금흐름(cash flow)과 프로젝트자체의 자산가치(asset value)에 기초하여 대출채권을 상환받기로 약정하고 프로젝트시행에 소요되는 자금을 제공하는 금융기법으로서 금융형태에 따라 지분투자, 외부차입, 직접금융, 구상무역 및 BOT (build-operate
-transfer)기법으로 분류된다. 사업주는 당해 프로젝트를 모기업과는 법적으로 분리된 프로젝트 전담회사(Project company)를 설립하여 그 프로젝트로부터의 현금흐름을 모기업과 분리시킴으로서 모기업의 재무구조약화를 방지할 수 있으나, 금융기관은 프로젝트 자체가 차주(Project company)의 유일한 자산이기 때문에 프로젝트 실패에 따른 리스크를 부담하게 된다. 따라서 차주에 대한 신용분석과 담보권설정만으로 대출금의 상환을 확보할 수 있는 일반대출의 경우와는 달리 프로젝트금융에 있어서는 프로젝트의 타당성검토와 리스크 분석, 프로젝트 공사의 원활한 수행을 보장하기 위한 수단의 확보, 대상 프로젝트의 특성에 부합하는 담보권 취득 등 여러 가지 요소들에 대한 정밀한 분석이 요구된다.
이와같이 대규모 프로젝트의 개발, 운용, 이익회수 등 모든 단계에서의 자금소요계획을 포괄할 수 있는 프로젝트금융기법을 활용하면 당장의 재원조달사정이 여의치 않은 경우에도 프로젝트의 참여 및 원활한 수행이 가능할 수 있게 된다.
최근 들어 부가가치 높은 기획개발사업에 많은 개발업체들이 참여하게 되면서 보다 유리하고 경쟁력 있는 새로운 금융기법이 요구되고 있으며 이러한 금융기법과 재원조달방안이야 말로 프로젝트 성패의 결정적 요인이라고 할 수 있을 것이다.
구분
기업대출
프로젝트 화인낸싱
차 주
-모기업 또는
Project Company
-Project Company
원리금상환 담보 및 채무이행능력유지
-모기업의 상환능력
-충분한 물적담보 및 모기업의 직접연대입보
-Project자체의 수익성
-모기업 등의 재무비율(부채비율, 채무상환능력비율 등) 유지보장
-모기업의 담보제공이나 연대입보 불필요
사업성 검토 및 기술수준 인정
-경험에 근거한 가정에 의해 장래의 사업성분석
-금융기관 내부검토
-수익발생근거의 객관적 검증
-객관성을 부여할 수 있는 외부전문기관에 의한 분석
자금관리
-차주가 임의로 관리
-투자비 및 운영비지출, 제품판매 수입에 대하여 대주단의 위탁계좌에 의한 관리
모기업 등의 기타보증
-
-공사완성 보증 등

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