부동산 시장의 시스템과 자본이득,임대수익을 목적으로 하는 부동산 투자

소개글

부동산 시장의 시스템과 자본이득,임대수익을 목적으로 하는 부동산 투자에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 투자 일반
1) 투자의 주요개념
2) 투자의 목적과 종류
3) 올바른 투자

2. 부동산투자
1) 부동산의 개념
2) 부동산투자의 개념 및 특징
3) 부동산 투자의 장․단점

3. 자본이득(매매차익)을 목적으로 하는 부동산투자
1) 원칙
2) 고려요소

4. 임대수익을 목적으로 하는 부동산투자
1) 부동산임대사업의 개념
2) 부동산임대업의 구분
3) 고려사항
4) 유형

5. 부동산 시장의 시스템
1) 부동산 시장의 개념
2) 부동산 시장의 유형
3) 부동산 시장의 시스템
4) 우리나라의 부동산시장의 문제점
5) 부동산 시장의 문제해결과 발전을 위한 방안

본문내용

으로 한꺼번에 들어오게 된다. 이 경우 전세금은 다양한 용도로 사용할 수 있다. 예를 들어 자신의 전세자금으로 다시 이용할 수 있고 자기 사업의 운용 자금으로 사용하거나, 투자를 한다면 은행에 예치하거나, 다름 부동산에 투자하거나, 주식 채권 등 금융자산에 투자할 수 있다. 이 중에서 가장 위험이 낮은 은행예금으로 2년 만기적금에 들었다면 연가 4%의 이자 수익을 얻을 수 있다.
③ 토지를 통한 임대수익
토지의 경우에도 임대수익을 올릴 수 있다. 농경지를 임대한 경우에는 농작물로 임대료를 받는 것이 보통이고 상업지의 경우에 주차장 등의 임대수익을 올릴 수 있으며, 공장용지 주변에서도 야적장 등으로 임대수익을 올릴 수 있다. 그러나 특별한 목적으로 개발되지 않은 나지로는 임대주택이나 상업용 건물과 같이 높은 임대수익을 기대하기는 곤란하다.
④ 상업용 건물과 공장을 통한 임대수익
상업용 건물의 임대수익은 주택이나 토지의 임대수익보다 높은 것이 일반적이다. 임대수익이 높으므로 위험도 높아서 경기 침체기에는 임대료를 지불하지 못하거나 공실율이 높아져서 안정적인 현금흐름을 가져다주지 못하는 경우가 많다. 그러므로 상업용 건물이 안정적인 임대수익을 얻기 위해서는 대단위 상권이나 역세권에 위치하고 있는 것이 좋고, 충분한 구매력을 보유하고 있는 배후 지역을 끼고 있어야 한다.
5. 부동산 시장의 시스템
1) 부동산 시장의 개념
시장의 개념을 경제학적 측면에서 정의하면 시장이란 수요와 공급이 규칙적반복적으로 나타나서 재화의 가격이 결정되는 추상적 기구라 정의된다. 쿠노버의 정의에 따르면 부동산의 경우에는 부동산의 자연적 특성인 부동성부증성개별성으로 인하여 일반 시장과는 다른 특성을 가지고 환전경쟁시장과는 다른 불완전경쟁시장을 형성한다.
2) 부동산 시장의 유형
① 용도상의 분류 : 주거용-도시주택, 교외주택, 농촌주택
상업용-사무용 빌딩, 상가부동산, 영화관, 숙박업소
공업용-공장, 광산, 창고
농업용-임야, 초지, 목장, 과수원, 농작물재배농지
특수용-묘지, 골프장, 공원, 기타 공공용부동산 등
② 부동산 활동주체에 따른 분류 : 매도자 시장과 매수자 시장으로 구분되며, 시장관리체계가 잘 정비된 곳일수록 이 둘의 구분이 명확해 진다.
3) 부동산 시장의 시스템
4) 우리나라의 부동산시장의 문제점
최근 우리나라는 몇 년 동안 계속 부동산의 가격이 폭등하였다. 물론 비슷한 시기에 미국, 중국, 호주 등도 부동산이 폭등하여 세계적인 현상으로 볼 수도 있겠지만, 국토 면적이 좁은 우리나라는 이로 인한 부작용이 국가경제는 물론 국민에게도 부정적인 영향으로 돌아 올 수밖에 없는 것이 현실이다.
부동산 투기가 발생한 원인은 크게 3가지로 분류 할 수 있다. 첫째 국민의 정부의 규제완화정책. 97년 외환위기 이후 잠시 부동산 불패의 신화는 끝나는 듯 했으나 갑작스런 부동산가격 폭락으로 인해 국부유출 우려와 건설경기를 살리기 위한 방법으로 아파트분양가 자율화, 분양권전매인정, 토지거래허가지역해제, 개발부담금제도폐지 등 행정적 규제완화정책과, 외환위기 초기에 25%까지 올랐던 은행금리가 4%대의 저금리 정책시행으로 인한 유동자금 유입 등에 의한 가격의 상승이다.
둘째, 최근 참여 정부 3년 기간에 강남의 집값을 잡기 위해 시작된 2기 신도시 동탄신도시, 김포, 파주, 수원 이의동, 판교, 그것으로도 부족하여 송파신도시까지 계속되는 신도시개발로 인한 토지보상금과 대토수요 폭발로 수십조 원에 달하는 토지보상금이 400조원에 이르는 대기성 자금과 어울려져, 수도권이 온통 부동산 투기장화 되었다.
셋째, 국토의 균형 발전과 수도권 과밀해소를 위하여 수도권에 집중된 중앙행정기관 등을 이전, 전국 어디서나 골고루 잘 사는 나라를 건설하고, 국민의 삶의 질 향상과 국가경쟁력을 극대화한다는 명분으로 시작된 참여정부의 핵심정책인 지방 분산과 분배정책으로 행정복합도시건설, 혁신도시건설 기업도시건설과 S프로젝트(정식명칭은 서남해안 지역개발사업)계획 등 수도권에서 시작된 부동산 가격 폭등은 충청, 전라, 경상도는 물론 제주도까지 전국이 부동산투기장이 되어 버렸다.
위와 같은 부동산 문제를 해결한다며 정부는 작년 8·31 대책에 이어 금년 3·30 대책까지 줄줄이 규제 일변도의 대책을 만들어 시행중에 있으나, 국민의 정부시절의 과도한 규제완화정책이 부동산투기를 일으키는 원인이 되었듯이, 참여 정부 또한 시장경제를 무시한 과격한 정책강행으로 부동산 경기 경착륙으로 인한 또 다른 부작용이 우려된다.
부동산은 섣부른 규제정책이나 규제완화정책 모두 시장경제원리를 기초로 신중히 다루어져야 하며, 우리나라가 일본과 같이 부동산 버블로 인하여 국민은 물론 국가경제가 어려워지지 않도록 참여 정부의 역할이 더욱더 중요한 시기라고 생각된다.
5) 부동산 시장의 문제해결과 발전을 위한 방안
① 부동산 가격거품 형성 방지이다. 가격급등으로 거품이 형성되었다가 붕괴될 경우 금융기관 부실, 실물경제 침체 등 전반적인 경제위기로 확산될 우려가 있기 때문이다.
② 서민 주거생활 안정이다. 일부지역에서 촉발된 주택가격 급등현상이 다른 지역으로 확산심화되는 것을 방지해 서민의 주거생활 안정을 도모해야 한다.
③ 안정적인 산업주거용지 공급이다. 산업용지 및 주거용지가 저렴한 가격에 공급될 수 있도록 하여 기업의 투자 활동을 지원하고 주택가격 안정기반을 마련해야 한다.
③ 성공적인 국가균형발전 추진. 행정중심복합도시기업도시혁신도시 건설에 필요한 대규모 부지 조성의 재원부담 가중을 방지해야 한다.
④ 사회통합 달성이다. 부동산 투기에 의한 불로소득이 다수 국민의 상대적 박탈감 등을 초래하여 사회통합을 저해할 소지를 사전에 차단해야 한다.
⑤ 시중자금흐름 개선이다. 대규모 토지보상자금 등 풍부한 시중유동성의 부동산시장 과다유입을 차단하고 생산부문으로의 흡수를 유도해야 한다.
이러한 부동산 시장의 과제를 해결하기 위해 정부가 발표한 정책이 '831 부동산대책'이다. 부동산 시장에 대한 근본적인 개혁을 통해 경제체질을 개선하고 지속가능한 경제성장의 기반을 마련하는 것이 해결방안이 될 수 있을 것이며, 우리의 부동산 시장이 발전될 수 있을 것이다.

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