주택시장 안정화를 위한 미분양해소방안

목차

서론
I. 서민들의 주택마련의 문제제기

본론
II. 주요 주택정책과 주택시장 변화
1) 참여정부의 주택 정책
2) 주택정책과 주택시장
3) 주택시장 진단
III. 미분양의 특성 및 발생 원인
1) 주택규모별 미분양
2) 미분양 발생 원인에 대한 검토
IV. 미분양 발생으로 인한 파급효과
1) 주택건설업체의 재무구조 악화 : 자금경색 심화
2) 분양 보증 사고업체 및 부도업체 증가

결론
V. 미분양 해소를 위한 정책 과제
1) 참여 주체별 미분양 해소방안

본문내용

문제가 발생하면서, 분양가격을 5~10% 정도 낮추어 새로운 신규 계약자를 모집 하는 업체가 나타남.
- 횡성군이나 연천군과 같이 주택구매수요도 거의 없고, 주거이동도 활발하지 않는 지역에 공급되는 신규 분양주택의 가격이 기존 재고주택보다 2배 정도 높음에 따라 지속적인 준공 후 미분양으로 남아 있음
나. 분양계약자를 위한 자금지원 및 분양조건의 개선
입주 전에는 수요자 요구에 맞추어 다양한 자금지원책과 분양조건을 통해, 분양률과 입주율을 높일 수 있는 다양한 방안 모색이 필요함
- 중도금 후불제 및 무이자 적용, 계약금 축소 및 잔금 이월, 새시 및 확장 자금 일부지원 및 무료, 중도금의 잔금 이월, 옵션품목 일부 무상제공, 원금보장제도, 취 . 등록세 지원제도 ,프리미엄 보장제도 등 다양한 방식으로 분양하고 있음.
다. 새로운 지역마케팅 전략 도입
분양가 상한제의 저렴한 주택공급을 기다리고 있는 주택구매 수요자를 대상으로 차별화된 지역이나 단지마케팅을 통해 지역이나 잔지의 우수성을 홍보함으로써 미분양 주택을 해소할 수 있는 방안 모색이 필요함
- 수원 광교, 화성 동탄, 파주 운정 등 대규모의 공공택지 인근에 분양물량을 가지고 있어, 분양률이 저조한 경우 업체간 경쟁보자는 업체간 공동마케팅을 통해 지역의 우수성을 부각함으로써 미분양 물량을 해소함
- DM발송 등의 홍보를 통해 단지의 우수성을 알리고, 타 지역과 차별화된 주택 수요자를 고려한 단지내 시설을 통해 미분양 물량 해소
라. 미분양 주택의 임대주택으로 전환
주택구매 선호가 떨어지는 분양말기나 준공 후 미분양을 임대주택으로 전환함으로써 자금 유동화가 가능해 자금조달 가능함
주택건설사업자가 미분양 주택을 2년 동안 임대주택으로 전환하기 위해서 소요되는 취.등록세, 종합부동산세 등에 따른 비용에 대한 지원 및 제도 개선이 필요함
- 의무 임대기간을 준공 후 미분양은 5~10년에서 3~5년으로, 분양 말기의 미분양은 2년 정도로 축소하여 임대주택으로 전환 유도.
- 대형 평형 임대주택에도 세제(취.등록세 등) 감면 혜택 부여
- 현행 국민주택(전용면적 85미터제곱미터이하)에 한해 임대전환시 호당 7,500만원을 주택기금으로 지원하고 있으나, 민영주택의 미분양 주택에 대해서도 임대 전환이나 전세조건부 재분양시 국민주택기금을 확대 적용
마. 민간주택건설업체 분양예정 물량의 공급시기 조정
대형주택건설업체들은 2008년에 24만 5천가구를 분양할 예정임. 이는 2007년 30만 2천 가구에 비해 18.8% 감소한 물량으로 수도권에 12만 9천가구(52%), 지방에 11만6천가구(47.2%)를 분양할 예정임
분양예정인 2천가구 이상의 대규모 단지 14개중 5개 단지의 경우, 이미 건설 중에 있는 미분양 문제를 가지고 있는 지역으로 분양시장 여건이 개선 되지 않는다면 대규모의 미분양 사태가 발생할 수 있음.
2)정부(지자체)
정부(지자체)는
1. 주택업계의 미분양에 대한 사업리스크를 줄일 수 있는 대책
2. 주택건설사업의 제도적 지원 방안
3. 지속가능한 주택건설사업을 위한 검토
4. 주택시장의 거래안정화를 위한 대책을 모색해야 함.
세부내용은 아래 표와 같음
가. 국민주택기금 지원 확대
국민주택기금에서 지원하고 있는 개인수요자 자금 중에서 미분양 주택을 구입하고자 하는 주택구매자의 지원방안으로
1. 근로자서민주택구입자금
2. 최초주택구입자금
3. 근로자서민주택전세자금이 가능하며, 대출금 상환이자에 대한 세약 공제 지원이 가능함
- 최초주택구입자금은 2006년 11월에 신규대출을 중단하였으므로, 미분양 주택을 최초주택으로 구입하고자 하는 경우에 한해서 재개하여 활용 가능함
- 근로자서민주택자금과 근로자서민주택전세자금의 경우 준공 후 미분양 주택을 구입하거나 전세로 임차할 경우, 대출금액 한도를 3자녀 이상 세대수에게 지급하는 호당 1억5천,
8천만원 수준으로 확대하여 미분양주택 구매 수요를 촉진할 수 있음.
3가지 자금 모두 전용면적 85미터제곱미터 이하의 주택을 대상으로 하고 있으나, 준공 후 미분양 주택에 한해서는 전용면적 85미터제곱미터 초과 주택도 포함하여 좀 더 넓은 규모의 주택으로 이동할 수 있는 기회를 확대함으로써 미분양주택 구매 수요를 촉진할수 있음.
나. 주택대출규제 완화
기존주택을 처분하고 신규 분양주택(미분양 주택)으로 전환하고자 하는 교체수요에 대한 LTV(담보인정비율) 및 DTI(총부채상환비율)의 주택 금융 대출 규제를 완화할 필요가 있음.
- 지방주택시장의 경우는 주택교체 수요자가 많으므로, 기존 주택에서 미분양 주택으로 교체하고자 할 경우 LTV 및 DTI 규제완화를 통해 대출가능 금액 확대를 통해 미분양 주택의 구매 수요를 촉진할 필요가 있음.
다. 주택세제 부담 완화
분양계약자가 기존 주택을 처분하지 못하여 1가구 2주택이 되어 종합부동산세 대상자가 될 경우, 이에 대해 한시적으로 종합부동산 대상에서 제외하거나 1가구로 보는 것이 바람직함
- 또한 종합부동산세 과세기준금액인 6억원을 주택가격상승률과 물가상승률등을 고려하여 9억원 정도로 상향 조정하여 고가주택에 대한 기준을 재정립 할 필요가 있음
1가구 2주택 보유자가 양도소득세 중과에서 제외될 수 있는 비과세 기간을 현행 1년에서 미분양 주택 구매자에 한해서는 2년으로 유예하여 미분양 주택에 대한 구매수요를 촉진할 필요가 있음.
- 특히, 지방의 경우 미분양 물량이 1만호 이상 적체되어 있는 지역을 중심으로 1가구 2주택에 대한 양도소득세 중과를 폐지하고, 세율을 인하하여 주택거래를 통해 미분양 주택을 해소할 수 있어야 함
라. 분양권 전매제한 완화
지방의 주택시장 특성을 고려하지 않고 수도권과 동일하게 적용하고 있는 전매제한 규제는 지방주택시장을 더욱 침체시키는 요인임
- 특히, 전매제한으로 인한 거래량 감소 결과 미분양 주택이 증가하고 있음.
주택산업연구원 시장동향팀 조사결과, 정부정책 중 주택시장 활성화에 가장 큰 요인으로 주택 건설업체의 경우는 “지방 민간택지 분양가 상한제 적용 아파트 전매제한 폐지”를 가장 높게 보았음.
따라서 현재의 전매제한을 지역별 미분양 적체 상황을 고려하여 폐지하거나 합리적으로 조정할 필요가 있음.

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