부동산 PF대출 보증잔액 현황

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부동산 PF대출 보증잔액 현황에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

250억원)가 주요 원인
108개 저축 은행 의 수익 성
1,154
1,936
3,012
1,364
2,614
3,781
-
1,000
2,000
3,000
4,000
FY'02
FY'03
FY'04
당기순이익
PF이 익 (충 당 금 및 조 달 비 용 차 감 후 )
(억원)
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□
한편, FY’04 중 관련비용 차감전 PF 운용수익률은 연
17.1%
(이자수익률 및 수수료수익률 합계)
로
ㅇ 저축은행의 평균 대출운용수익률(연 12.0%)에 비해 상대
적으로 높은 수준이나, 전기 대비 2.2%p 하락하는 등 수
익률이 하락 추세임
- 이는 은행, 자산운용사 등 타 금융권이 급속히 부동산
개발 PF 시장에 진입하고,
- 그전에 PF를 취급하지 않던 저축은행이 신규로 참여함에
따라 대출금리 및 수수료 인하 등을 통한 가격경쟁이
심화되는 것이 주요 원인으로 보여짐
□
’05.6월말 현재 PF 연체율은 10.6%로 총대출 연체율 19.7%에
비해서는 아직 낮은 편이나 전회계연도말(’04.6월말) 대비
2.6% 상승하는 등 지속적으로 상승하고 있음
PF관련 수익성 및 자산건전성
4.8%
8.0%
10.6%
22.4%
19.3%
17.1%
0%
10%
20%
'03.6
'04.6
'05.6
PF 수익률
PF 연체율
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PF 취급비중에 따른 재무건전성
□
PF비중이 업계평균(13.6%)을 상회하는 저축은행(20개사)의
ROA는 1.68%, 총대출 연체율은 17.6%
ㅇ 반면, 업계 평균을 하회하거나 PF실적이 없는 저축은행
(88개사)의 ROA는 0.29%, 총대출 연체율은 21.3%
- PF 비중이 높은 저축은행이 수익성과 자산건전성 양면
에서 상당한 폭으로 양호
- 이는 외환위기 종료이후 꾸준한 부동산 가격 상승
*
으로
PF의 부실은 적었던 반면, PF의 대출이자 및 수수료가
상대적으로 높은 것이 주요한 요인으로 판단됨
* 참고 : 국민은행 주택매매가격 지수(’03.9월=100)
’01.6
’02.6
’03.6
’04.6
’05.6
주택종합
76.1
89.1
98.6
99.7
100.1
(아파트)
68.7
84.9
97.7
101.9
104.0
PF 취급비중에 따른 재무건전성 비교
(단위 : 억원, %, %p)
구 분
저축
은행수
총대출
PF
회사별
PF비중평균
총연체율
ROA
PF 大
*
20
128,094
33,689
26.3%
17.6%
1.68%
PF 小
**
88
170,429
6,848
4.0%
21.3%
0.29%
합 계
108
298,523
40,537
13.6%
19.7%
0.87%
* PF비중이 업계평균(13.6%)을 상회하는 저축은행
** PF비중이 업계 평균을 하회하거나 PF실적이 없는 저축은행
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3. 평가 및 향후 전망
평가
□
저축은행 업계는 PF라는 틈새시장(Niche Market) 개발을
통해 자금운용처 확대, 업무다변화 도모 및 업무전문성을
개선하는 등 PF 취급이 저축은행의 발전에 기여한 면이 있음
□
또한, 외환위기 종료 이후 부동산 가격의 꾸준한 상승에
따라 부동산개발업이 활성화되고, 동 사업에 참여한 시
행사중 다수가 부동산 개발분양사업에 성공함에 따라
ㅇ 최근 2～3년간 PF 취급비중이 높은 저축은행을 중심으
로 저축은행의 수익성 지표가 개선되었음
향후전망
□
PF 시장의 외부환경이 점차 악화되는 추세로 보여짐
ㅇ 최근 부동산정책 등으로 분양주택의 수요감소 가능성
- 또한, 공공택지개발 등 공공부문을 통한 주택공급 확대
정책으로 민간 부동산 시행사의 입지가 축소
ㅇ 한정된 PF 시장에 대한 금융권간 경쟁심화로 은행, 자
산운용사의 부동산펀드 등 PF 관련 자금의 과잉공급
(Buyer's Market)
□
PF는 경기변동에 민감한 고위험고수익(High Risk,
High Return) 상품으로 현재의 시장여건을 감안할 경우
향후에도 높은 수익성이 계속 유지되기는 어려울 것으
로 보임
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□
또한, 기존 PF 연체율이 상승추세인 상황에서, 부동산
경기가 하강하여 기취급한 PF 관련 개발사업이 원활히
진행되지 않을 경우, 관련 대출의 건전성이 악화될 가능성
이 있음
ㅇ PF의 대출규모를 감안할 경우 1～2건의 부실이 개별 저
축은행의 경영에 미치는 영향이 크고,
- 동 대출의 상당수가 금융그룹 등 컨소시움을 구성하여
신디케이티드론 형태로 취급되고 있어, 파급효과는 일반
대출에 비해 상대적으로 크고 연쇄적인 것으로 판단됨
□
PF는 부동산과 금융이 결합된 대출상품으로, 금융회사
의 수익모델로 정착하기 위해서는 사업성 및 담보가치
평가 등 전문성 확보가 중요한 관건임
ㅇ 이에 따라, 저축은행은 부동산 및 금융지식을 함께 겸비한
전문인력 확보가 필요함
□
또한, 저축은행은 PF의 외형확대를 통한 단기수익을
추구하기보다는 동 대출에 대한 심사기준 및 신용보
강책 등을 강화하여 안정성 위주로 운용할 필요가 있음
ㅇ 아울러 PF 등 경기변동에 민감한 부동산관련 업종에 대
하여 개별 저축은행이 수용가능한 위험범위내에서 취급
하도록 업종별 대출편중도 조정 등 적절한 여신 포트폴
리오 관리가 바람직함
ㅇ 특히, PF 규모가 1,000억원 이상(14개사)이거나, 총대출
대비 PF의 점유비가 25%를 초과(8개사)하는 등 PF 비중이
높은 저축은행은 위험관리에 각별한 노력이 요구됨
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〈참 고〉
분양형 부동산 개발 PF의 거래구조
〈개발 사업자(채무자)〉
〈저축은행〉
① 계약금 PF
② 중잔금 PF
③ Refinancing PF(은행)
분양대금
건축허가, 사업승인,
시공사 선정
시공 및 분양
은행대출 상환
사업부지
매입계약
대출실행
계약금 PF
잔금납부
(부지매입 완료)
대출실행
중잔금 PF
담보제공
(담보신탁)
은행대출 신청
대출회수
Refinancing PF
http://download.news.naver.com/down.php?year=2005&mon=09&day=14&fp=f8594293c3f44f3308962579a9821d17.pdf&fn=%EB%B3%B4%EB%8F%84%EC%9E%90%EB%A3%8CH20050914005.pdf