부동산시장론

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부동산시장론에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1절. 부동산시장의 구조

1. 부동산시장의 개념과 특성
2. 완전경쟁시장과 독점경쟁시장
3. 가치와 임대료
제2절. 부동산의 수요와 공급

1. 부동산수요와 공급의 개념
2. 수요법칙과 공급법칙
제3절. 부동산시장의 균형

1. 단기균형과 장기균형
2. 시장의 효율성과 균형
3. 할당적 효율성과 균형
4. 부동산의 가치와 정보비용
제 4절 부동산 경기변동

1.경기변동의 개념
2. 순환적 경기변동
3. 부동산 경기순환의 유형
4. 다른 형태의 경기변동
5. 경기순환과 부동산 시장
6. 거미집 모형
제5절. 주택의 여과과정

1. 분석을 위한 기초개념
2. 여과작용의 개념
3. 주거분리와 여과 작용

본문내용

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제5절. 주택의 여과과정
1. 분석을 위한 기초개념
(1) 주택서비스의 개념
① 물리적 주택은 이질적 상품
완전경쟁시장의 중요한 가정중의 하나는 분석대상이 되는 상품이 동질적이라는 것이다. 물리적인 주택을 완전경쟁을 전제로 하는 이론이나 모형으로 분석한다는 것은 상당한 무리를 초래한다. 이 문제를 해결하기 위해 고안해 낸것이 주택 서비스(house service)라는 개념이다.
② 분석대상은 물리적 주택이 아니라 주택서비스
주택서비스란 주택이 소유자에게 제공하는 효용을 의미한다. 주택을 물리적인 실체로 보지 않고 주택서비스를 제공하는 효용의 주체라고 보게 되면, 주택은 동질적이므로 경제학에서 개발된 많은 이론들이 주택시장분석에 유용하게 적용될수 잇따.
(2) 주택저량과 주택유량
① 주택저량
㈀ 주택저량의 공급량 : '일정 시점에' 시장에 존재하는 주택의 양이다.
㈁ 주택저얄의 수요량 : '일정 시점에' 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양이다.
② 주택유량
주택유량의 공급량이란 '일정한 기간 동안에' 시장에 공급되는 주택의 양이며, 주택유량의 수요량이란 '일정란 기간 동안에' 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양이다.
③ 저-유량 모형
저-유량 모형이란 시장에서 주택의 가치가 어떻게 결정되는지를 주택저량과 주택유량과의 관계를 통해 동시에 고려하는 모형을 말한다.
2. 여과작용의 개념
(1) 상향여과와 하향여과 : 상위계층이 상요하던 기존주택이 하위계층의 사용으로 전환되는 것을 하향여과(filtering-down)라 하고, 저급 주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환되었을 때를 상향 여과(filtering-up)라 한다.
(2) 고가주택시장과 저가주택시장 : 일정수준 이상의 주택을 고가주택이라 하고, 그이하의 주택을 저가주택이라고 한다. 그러므로 새고 공급되는 주택은 저소득층을 대상으로 하는 것이 아니라, 고소득층을 대상으로 하는 것이다.
(3) 소득계층병 주택곡선
① 수요곡선
㈀ 수요곡선의 기울기 : 저소득층의 수요곡선 LD는 고소득층의 수요곡선 HD의 왼쪽에 위치하게 된다. 두 수요곡선의 기울기가 같다는 것은 소득을 제외한 모든 조건이 두 계층이 서로 동일 하다는 가정을 의미한다.
㈁ 수요곡선의 위치 : 같은 그래프 상에서 저소득층의 수요곡선이 고소득층의 수요곡선의 왼쪽에 위치한다는 것은, 같은 임대료 수준에서 저소득층은 고소득층보다 더 적은 주택서비스를 소비한다는 것을 의미한다.
②공급곡선
아래의 그림에서 HS와 LS는 고소득층 공급곡선과 저소득층 공급곡선을 가리킨다. 여기서는 공급곡선이 수직으로 되어 있지 않고 비스듬한 경사를 이루고 있다. 이것은 여과과정이란 장시간을 요하는 것이기 때문에, 그 사이에 공급이 보다 탄력적으로 이루어진다는 것을 뜻한다.
고소득층에 대한 주택서비스의 공급은 신규건설로부터 나오겟지만, 저소득층에 대한 그것은 고소득층의 주택으로 부터 하향여과되어 나온다는 사실에 유의하여야 한다.
(4) 주택의 하향여과과정
① 저가주택시장의 경우
㈀ 단기균형 : 저가주택 수요증가 → 초과수요 발생 → 임대료 상승
㈁ 장기균형 : 임대료 상승 → 고가 주택 하향여과 → 임대료 하락
② 고가주택 시장의 경우
㈀ 하향여과 → 고가주택 공급감소 → 초과수요 발생 → 임대료 상승
㈁ 임대료 상승 → 착공량 증가 → 공급곡선 이동 → 임대료 하락
㈂ 비용증가 산업일 경우 : 주택의 건축비용이 일정하지 않고 주택착공량에 따라 증가한다고 하면, 균형 임대효는 원래 수준에서보다 높게 결정되며, 시장의 고가주택량은 원래의 수준보다 감소된다.
㈃ 상향여과 과정 : 이것과는 반대되는 과정을 상향 여과 과정이라 하는데, 상향여과과정은 소득의 증가 등과 같은 이유로 인해 저가주택에 대한 수요가 감소 되었을때 나타난다.
3. 주거분리와 여과 작용
(1) 주거분리와 주거지역의 변화
① 주거분리의 개념
많은 도시에서는 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되고 있는 현상을 쉽사리 목격할수 있다. 이같은 현상을 주거 분리(housing segregation)라 한다.
② 도시전체의 주거분리
도심지역이 공간적으로 확장됨에 따라, 과거 도심외곽에 위치했던 주택들 중에 접근성이 좋은 일부는 새로운 기능을 수용하여 다른용도로 전환되었다. 그러나 그렇지 못한 많은 주택들이 하향여과 되어 현재와 같은 저소득층 밀집주거 지역으로 변화하게 된것이다.
③ 인근지역(근린지역)의 주거분리
주거분리현상은 도시전체적인 측면에서 뿐만이 아니라 지리적으로 인접한 인근지역에서도 일어나고 있다. 시간적으로 볼때도 고급주택지역은 계속 고급주택지역으로, 저급주거지역은 계속 저급주거지역으로 남아 있는 경우가 많다.
(2) 고급주택지역이 계속 고급주택지역으로 남는 이유
① 정(+)의 외부효과와 부(-)의 외부효과
② 가치상승분 > 투입비용일 경우 : 고급주택지역
③ 가치상승분 < 투입비용일 경우 : 저급주택지역
(3) 고급주택지역이 저급주택지역으로 바뀌는 경우
① 고저소득층 간의 주거분리
아래그림에서 보는 바처럼, 어떤 지역이 고소득층 주거지역과 저소득층 주거지역으로 나누어 진다고 하자. 그리고 그사이의 경계 지역에는 어느 계층도 살고 있지 않다고 하자.
저소득층 주거지역 │ 경계지역 │ 고소득층 주거지역
② 침입(invasion)
고소득층 주거지역의 왼쪽경계에 있는 주택이 쇠락하였을 경우, 만약 주택을 개량하지 않아 가치가 점점 하락하게 되면, 그 주택은 하향여과 되고 저소득층 가구가 들어오게 된다. 이과정을 침입이라 한다.
③ 천이 (계승 succession)
저소득층 가구가 들어오게 되면, 그 이웃집들도 마찬가지의 과정을 거치게 된다. 이같은 하향여과 과정이 반복됨에 따라, 고소득층 주거지역은 점차 저소득층 주거지역으로 변화되어 간다. 이처럼 어떤 지역의 토지이용이 이질적인 요소의 침입으로 인해 , 다른 종류의 토지이용르로 변화되어 가는 과정을 천이 또는 계승이라 한다.

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