하자보수보증금제도와 개선점

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하자보수보증금제도와 개선점에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

권발행자에게 즉시 통지해야 할 의무가 있는 것으로 규정하고 있어 가능하면 유효기간 내에 청구하는 것이 유리하다.
보증서 약관에 보증금 청구사유가 발생한 이후 2년이 경과하면 보증금 청구권이 소멸하는 것으로 규정된 경우가 많으므로 유효기간이 경과한지 2년이 지나면 하자보수보증금을 청구하지 못하게 된다. 하자보수보증금을 그 발행자에게 청구하고 법원에 하자보수보증금 청구소송을 6개월 내에 제기하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다. 다시 말하면 발행자에게 청구하고 6개월 내에 법원에 소장을 접수해야 발행자에게 청구한 때부터 시효중단의 효력이 발생한다.
제 2 항 소송진행 절차
가. 사전 절차
하자보수보증금 청구소송을 제기하기 전에 우선 공동주택관리령 제16조 규정에 따라 사업주체와 시공자에게 하자보수 청구를 하고, 하자보수의무를 이행하지 아니하면 증권발행자인 보험회사나 건설공제조합에 하자보수보증금을 청구하여야 한다. 증권발행자인 보험회사나 건설공제조합에 하자보수보증금을 청구하기 위해서는
첫째, 사업주체나 시공회사에 하자보수 요청을 하였다는 사실을 입증하는 공무서
둘째, 하자보수에 소요되는 공사비를 산출한 견적서 등 약관에 규정되어 있는 구비서류를 첨부해야 한다.
이 경우 견적서는 건설업 면허가 있는 건설회사 2개 업체 이상으로부터 받은 견적서를 요구하고 잇는 것이 현실이다. 그러나 견적서 작성자는 반드시 건설업 면허업체가 발행한 것이어야 할 필요는 없으며, 건축사 건축기사 등 견적서를 작성할 수 있는 공인된 자격자가 작성하면 된다. 오히려 건설면허를 받은 건설회사는 자신들이 공사를 한다는 보장도 없이 견적서만 작성하려 하지도 않는다. 또 하지보수공사 견적서는 적정한 하자보수 대책을 전제로 하여 설계도에 따라 작성해야 하는 것이므로 그 업무량이 방대할 뿐만 아니라 전문지식이 있어야만 가능하므로 이 또한 전문기관에 의뢰하여 작성해야 한다.
나. 소장의 접수
하자보수보증금 청구소송은 손해배상 청구소송과는 달리 입주자대표회의 회장 한 사람 명의로 증권발행자를 상대로 청구할 수 있다. 이 점이 손해배상 청구소송보다 편리한 점이고 따라서 변호사를 선임하지 아니하고 입주자대표회장이 직접 소송을 수행하는 것도 가능하다.
다. 손해액의 입증
하자보수보증금 청구소송에 있어서 손해액의 입증책임이 누구에게 있는가에 대하여는 이견이 있을 수 있다. 하자보수보증금의 입법취지는 하자보수의무를 이행하지 아니하는 경우 그 하자보수보증금으로 직접 하자보수를 할 수 있게 하고자 하는 것이다.
공동주택관리령 제16조 제6항에 "제17조의 하자보수보증금으로 직접 하자 보수하거나 제3자에게 대행시킬 수 있다. 이 경우 입주자대표회의 등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보해야 한다."라고 규정하고 있다.
이는 원고가 피고의 하자보수의무 불이행 사실만 입증하면 하자보수 소요금액(손해액)은 사전에 입증할 필요가 없이 하자보수보증금을 사용하여 하자보수를 하고 사후에 하자보수보증금 사용내역을 피고에게 통보할 수 있도록 원고의 하자보수보증금 사용권을 보장하기 위한 규정이다. 원고는 하자보수 소요금액(손해액)을 소명(疏明)하는 것으로 충분하며 입증(立證)할 책임은 없다고 보는 것이 하자보수보증금제도의 입법취지인 것이다.
그러나 피고가 원고에게 손해액을 입증할 것을 요구하는 경우 그 판단은 재판부가 할 문제이다. 재판부에서 원고에게 입증할 것을 요구하는 경우 법원에 감정신청을 하여 법원 감정인의 감정서에 의해 손해액을 입증해야 한다.
라. 사업주체의 보조참가
하자보수보증금 청구소송을 제기하면 보증 채무자인 사업주체와 시공회사가 보조 참가하는 것이 일반적이다. 보험회사나 건설공제조합 등 보증서 발행자가 하자보수보증금을 지급한 후에는 즉시 사업주체나 시공회사에 구상권을 행사하게되므로 실질적인 이해당사자는 사업주체나 시공회사이기 때문이다.
이들은 피고 측으로 보조 참가, 자신들에게 하자보수를 할 수 있는 기회를 주어야 한다고 주장하는 경우가 많다. 그러나 원고는 그들이 지금까지 하자보수의무를 이행하지 아니하였다는 것을 주장하여 그 주장을 받아들이지 않을 수도 있고 또 그들에게 하자보수를 할 수 있는 기회를 주기 위해 일정한 소송을 잠정적으로 중지하고 적정한 합의를 하는 경우도 있다.
마. 보증채무의 범위
보증서 발행자의 책임범위는 증권상의 금액을 한도로 한다. 이 경우 보증채무의 범위에 사용검사를 받기 전부터 존재하는 것이 원시적 하자와 사용검사 후에 발생한 우발적 하자를 전부 포함하는 것인가에 대하여 이견이 있다.
보험회사의 하나인 대한보증보험사가 발행한 보증서 약관 제1조(보상하는 손해)에 "우리 회사는 채무자인 보험계약자가 도급계약 또는 매매계약에 대하여 준공검사 또는 검수를 받은 후 하자담보 책임기간 안에 발생한 하자에 대하여 그 보수 또는 보완청구를 받았음에도 불구하고 보험증권에 기재된 계약에 따라 이를 이행하지 아니함으로써 채권자인 피보험자가 입은 손해를 보험증권에 기재된 사항과 이 약관에 따라 보상하여 드립니다."라고 규정, 원시적 하자에 대하여는 증권발행자는 책임이 없다고 주장하고 있다.
그러나 이런한 약관은 약관의 규제에 관한 법률에 따라 그 효력을 인정받을 수 없는 부당한 약관이라는 것이 지배적인 여론이다. 반면 건설공제조합이 발행한 보증서 약관 제1조(보증책임)에는 "건설공제조합은 계약자가 앞면 기재공사 등의 시공 중 설계도서 기타 지시서에 위배된 사실로 인하여 하자담보 책임기간 내에 발생한 하자에 대하여 그 보수이행 청구를 받았음에도 이를 이행하지 아니함으로써 그 상대방에게 부담하는 채무를 이 보증서에 기재된 사항과 약관에 따라 지급하여 드립니다."라고 규정하여 원시적인 하자에 대하여도 책임이 있다는 것을 인정하고 있다. 뿐만 아니라 구(舊) 건설공제조합법 시행령 제3조(보증의 종류 내용 및 범위등) 제2항 제5호에 "「하자보수 보증」이라 함은 조합원이 준공한 공사 등의 시공 중 설계도서 기타 지시서에 위배하여 발생한 하자의 보수에 관한 보증금의 지급채무를 보증하는 것을 말한다."라고 규정하여 원시적 하자에 대하여도 책임이 있는 것을 명백하게 규정하고 있다.

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하자,   보수