(★우수자료★) 부동산 분석 인천 송도지구 내 캐슬 & 해모로 분석 (송도지구의 개요, 캐슬 & 해모로 현황, 캐슬& 해모로의 시장현황과 마케팅 전략, 송도지구의 사업계획서에 관한 종합적 의견)

소개글

(★우수자료★) 부동산 분석 인천 송도지구 내 캐슬 & 해모로 분석 (송도지구의 개요, 캐슬 & 해모로 현황, 캐슬& 해모로의 시장현황과 마케팅 전략, 송도지구의 사업계획서에 관한 종합적 의견)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론
　1. 송도지구의 개요

Ⅱ. 본론
　2. 캐슬 & 해모로 현황　
　　1)당해 상품 주요 마케팅 포인트 　　　
　　　-고급화, 차별화를 위한 단지 조성
　　　-입지적 장점
　　2)송도 미분양 사태
　3. 캐슬& 해모로의 시장현황과 마케팅 전략
　　-내용
　　-장점 및 한계와 대안

Ⅲ. 결론
　4. 송도지구의 사업계획서에 관한 종합적 의견

본문내용

과적인 마케팅활동을 위해서는 이 뿐만 아니라 경쟁기업들이 공급한 부동산 상품이 시장에서 어떠한 성과를 냈는지 알 수 있는 분양률 및 미 분양된 세대의 수, 또한 분양률을 조사할 때 단순히 상품들의 분양률만을 조사하는 것이 아니라 공급된 상품의 특성에 따라 분양율의 추이를 조사하거나 평형구성에 따른 분양율의 추이를 조사하듯 기존의 경쟁상품들이 어떠한 성과를 내고 어떠한 결과를 가지고 왔는지 구체적이고 세부적인 분석을 해야 하고, 경쟁 기업들의 상품에 대한 분석뿐 만 아니라 경쟁기업들이 어떠한 목표나 전략을 가지고 시장에 나왔으며 앞으로 시장에 어떻게 행동을 취할 것인지 등에 대한 분석을 통해 자사가 경쟁기업에 비해 어떠한 장단점을 가지고 있는 지 파악할 수 있으며 그 로 인해 자사의 경쟁력을 확보할 수 있게 되므로 이 부분에 대한 분석이 필히 요구된다.
또한 소비자들의 부동산 소비가치 중 중요한 하나는 투자가치라고 볼 수 있다. 하지만 이 마케팅 자료에서 볼 수 있듯이 매매가, 평당가만 나와 있고 투자 수익의 관한 수치는 전혀 분석이 되어 있지 않다. 매매가 이외에도 분양이 된 후 상품들의 매매가격에 변동 수치나, 전세 값의 변동, 분양전과 분양 후 평당 매매가격의 변화 등 기존 분양된 상품들의 임대 수익에 관한 수치나 매매가격들의 변화추이들의 분석을 통해 투자가치로서 자사의 상품을 마케팅 하는 것은 소비자들을 끌어들일 수 있는 흡인 요인이 될 수 있고 훌륭한 마케팅 수단으로 활용될 수 있으나 그에 대한 분석이 전혀 이루어 지지 않고 있으며 표의 제목에서 나와 있듯이 경쟁기업들의 분양조건에 대해서 분석한 표인데 중도금, 이자율, 세금지원 등 정작 소비자들이 구매결정을 할 때 중요하게 여기는 분양조건에 대해서는 경쟁기업보다 더 좋은 분양조건을 내세워 고객을 유치해야 하지만 아무런 수치가 없으므로 이러한 마케팅 전략을 쓰는 것 조차 쉽지 않다.
기본적으로 성공적인 마케팅 활동과 성과를 위해서는 마케팅환경에 대한 철저한 분석은 필수다. 전체적으로 이 마케팅자료는 기본적인 거시환경,시장환경,경쟁기업,내부환경에 대해 심도 있게 분석하지 않았다. 또한 마케팅 환경에 대한 분석이 제대로 이루어지지 않았으므로 자신들의 경쟁기업대비 강점이나 약점, 기회나 위협 즉 마케팅 전략을 구성 하는데 있어 중요한 부분인 SWOT분석을 하는데 어려움이 있고, 제대로 된 SWOT분석의 데이터가 없으므로 자연히 효율적인 STP전략 및 마케팅 믹스전략을 사용하는 데 큰 어려움이 있다.
Ⅲ. 결론
4. 송도지구의 사업계획서에 관한 종합적 의견
위 마케팅 계획서는 마케팅 활동의 가장 기초가 될 마케팅 환경 분석이 정확하게 이루어지지 못하여 이에 따른 SWOT분석 및 STP전략의 수립, 마케팅 믹스에 이르는 일련의 과정이 적절하게 이어지지 못하였다. 연세대, 인천대 캠퍼스 유치는 사업지인 송도지구가 갖는 강점 및 기회가 될 수 있으나, 대상 부동산이 아파트인 점을 고려할 때, 초, 중, 고등학교 및 공단, 직장 등의 집객효과를 기대하기는 어렵다고 할 수 있다. 또한 송도 지구가 갖는 뛰어난 교통 접근성과 사업 대상 부동산이 갖는 교통 편의성에 대한 정확한 분석 및 전략 수립이 부족하며, 다른 경제자유구역에 비해 송도 지구가 갖는 법률 규제 완화 제도가 미비한 점을 파악하지 못하였다.
또한 정확한 SWOT분석이 이루어지지 못하여 약점 및 위협에 따른 대안 수립이 부족한 것으로 보인다. 송도 지구 개발 계획이 장기 계획이며, 컨벤션 센터, 랜드마크 빌딩 등의 주요 시설의 완공 시기와 분양 시기에 차이가 발생하는데 이는 사업 부동산의 분양기간이 늘어나는 결과를 초래할 우려가 있다. 분양 기간이 늘어나는 것은 사업성에 부정적인 영향을 줄 것으로 기대되는 바 이에 따른 대책 수립이 필요하다. 그리고 송도 지구의 개발 계획이 장기 계획이기 때문에 갖게되는 정치적, 거시 경제적 위험도에 따른 해결 방안 및 대안 수립 또한 필요하다.
그리고 거시 환경 분석에 있어 부동산 경기는 단순 지표만으로 회복기, 상승기 등의 추세를 예상하기 힘든 것이 특징인데, 위 마케팅 계획서는 향후 부동산 경기를 지나치게 낙관적 분석하는 경향을 보인다.
또한, 사업지인 송도 지구와 비슷한 경쟁 대상 입지인 청라지구 및 영종지구에 대한 부동산 사업의 분석이 선행 되지 못하여, 좀 더 실용적인 SWOT분석 및 STP전략을 수립하지 못 하였다. 즉, 마케팅활동을 통해 효과적인 마케팅성과를 내기 위해서는 환경분석의 내용을 기초로 한 SWOT분석이 진행되어야 하며, SWOT분석의 데이터를 기초로 STP전략을 시행해야 하고 이에따른 마케팅 믹스 전략을 수립해야하는데 이 마케팅 보고서에는 전반적인 분석내용이 미흡할뿐 아니라 제일 우선시 되어야 할 환경분석에 대한 데이터조차 미흡하여 효과적으로 SWOT분석 및 STP전략을 사용할 수 없었다.
그러므로 이 회사가 효과적인 마케팅전략을 수립하기 위해 제일 우선시 되어야 하는 마케팅 환경에 대한 좀 더 구체적이고 정확한 마케팅환경분석이 우선시되고 그 데이터에 기초하여 SWOT분석 및 STP전략 등의 전략을 구사하는 것이 필요하다.
특히 환경분석에서는 경쟁기업의 강점 및 내부상황, 목표, 성과 등 경쟁기업에 대한 좀 더 구체적인 환경분석이 필요하며 기존 공급된 아파트의 수요나 앞으로 공급될 아파트의 공급등 시장에 대한 환경 분석, 자사기업의 강점 및 자원현황 등 내부환경에 대한 분석이 철저하게 되어야한다. 그리고 환경에 데이터를 기초로 강점, 약점, 기회, 위협이 되는 요소를 분석하고, 설계 특화를 통해 숨어 있는 면적을 찾거나 특이한 구조로 다른 아파트와의 차별화 등으로 소비자의 욕구를 만족 시킬 수 있는 상품의 개발을 하거나 송도지역의 미분양아파트의 문제 및 과다공급, 경쟁기업에 대한 경쟁에서 살아남기 위해 새로운 형식, 용도의 건축물 개발 등 다른 아파트와는 상이한 차별화로 새로운 시장을 개척하고 DP 차별화 및 쉽게 접근할 수 있는 모델하우스로 소비자의 접근 또한 용이하게 해 효과적인 마케팅 전략을 수립뿐만 아니라 소비자들에게 상품에 대해 효율적으로 전달할 수 있는 방법 또한 연구 되어야 할 것이다.

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