국내건설시장 전망과 부동산임대관리업일본사례포함

소개글

국내건설시장 전망과 부동산임대관리업일본사례포함에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 국내건설시장변화
- 건설시장, 주택시장, 임대시장
2. 부동산임대관리시장
- 정부정책, 업계동향, 임대관리업현황
3. 부동산임대관리 해외사례(일본)

본문내용

정책과 별개로 매입형 다가구 임대주택에 대해 각 권역별로 구분하여 임대관리를 공공입찰로 발주하고 있음
□ 주택임대관리업 사업유형(임대주택법 제2조 제10호)
구분
자기관리형
위탁관리형
정의
주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대(轉貸)하는 형태
주택의 소유자로부터 수수료를 받고 임대료 부과·징수 및 시설물 유지·관리 등을 대행하는 형태
형태
임차인 계약
주택임대관리업자
임대인
공실부담
주택임대관리업자
임대인
수수료
임대료 차액
(실제 수취 임대료 - 보장임대료)
별도약정
(통상적으로 임대료의 5~7%)
업무범위
자기책임으로 임대
임차인 관리업무, 공용부 및 전용부 시설관리 대행
비고
공실발생 및 임차료 미납에 따른 손실가능성 존재
일정한 수익유지 가능, 수익률 낮음
※ 자료 : 국토부 보도자료(2016.1.31)
□ 등록대상 및 요건(민간임대주택법 제7조 및 제8조)
구분
자기관리
위탁관리
등록대상
100세대 이상
300세대 이상
등록기준
자본금 2억이상
상근인력 2명이상
자본금 1억 이상
상근인력 1억 이상
전문인력
공인중개사, 주택관리사 등 해당분야에 2년이상 종사한 사람, 부동산 관련 석사학위 소지자로서 3년이상 종사한 사람
※ "부동산 관련 분야"란 경영학, 경제학, 법학, 부동산학, 건축학, 건축공학 및 그 밖에 이에 상당하는 분야를 말한다.
Part 3 : 부동산임대관리 해외사례(일본)
1. 임대주택관리업의 경과
임대주택관리업 등장
(1950년대 중반)
임대주택 공급 및 수요 증가 시대(수요 초과)
대부분 개인중심 임대업
시장 수요에 의해 일부 임대주택관리업 등장
- 임대료 수납 등 단순 업무 대행

임대주택관리업 본격등장
(1965년~80년대 초)
민간임대주택 본격 건설(주택의 양적 질적 확대)
임대주택관리업체 업무범위 확대, 전문화 시작
- 1975년경부터 현재의 서비스와 유사한 업무 수행 등

임대주택관리업 성장
(80년대 중~90년대 초)
일본 부동산 시장의 버블 붕괴, 주택 수요 감소
소유자 중심에서 수요자 중심으로 시장 변화
안정적인 임차인 모집을 위해 전문 임대주택관리업체 필요
- 현재의 임대주택관리업체가 대부분 생김

대형(기업형)
임대주택관리업 성장
(1990년대 중반 이후)
`2000년대 후반부터 J-REITs 본격 도입(부동산증권화)
- 자금이 임대주택시장에 유입되면서 전문성 필요
주택공실율 증가, 세입자 확보 가장 중요한 요인
신규주택 분양 어려움, 기존주택의 리모델링 등
※자료 : 주택임대관리업의 이해(2015, 김준환)
2. 임대주택관리업체 현황
□ 2012년 현재 등록업자수는 전체 1,579개이며, 대부분 도쿄와 같은 대도시권을 중심으로 등록되어 있음
- 도쿄권 35.4%, 오사카권 16.7%, 나고야권 4.5% 등 일본의 3대 도시권에 56.6%(893개) 업체 등록
- 업체의 형태는 1,578개 중 법인이 1,492개, 개인이 87개로 95%가 법인 등록체임
□ 등록업자의 규모를 살펴보면 자본금 1억엔 이상의 대규모 임대주택관리업자는 63개로 전체의 4% 수준
구분
1억엔미만
1~10억엔미만
10억엔이상
개인
계
업체수
1,429
49
14
87
1,579
(비율)
(91%)
(3%)
(1%)
(5%)
(100%)
□ 임대주택관리업의 특징은 ① 대도시권 집중, ② 대부분 중개업 겸업, ③ 대부분 법인 형태 운영으로 볼 수 있음
구분
법인
개인
계
중개업겸업률
도쿄권
548
10
558
97.7%
오사카권
248
15
263
94.7%
나고야권
51
9
70
92.9%
기타
635
53
688
94.2%
계
1,492
87
1,579
95.4%
3. 대형 임대주택관리업체 현황
□ 상위 15개 업체가 운영하는 임대주택수는 약 350만호로 전체 임대주택의 약 25%임(2007년 247만호 대비 2012년 40% 이상 증가)
구분
2007
2008
2009
2010
2011
2012
1~5위
1,590
1,800
1,985
2,134
2,260
2,358
6~10위
602
653
675
707
743
763
11~15위
273
304
317
325
327
345
계
2,465
2,757
2,977
3,166
3,330
3,466
□ 대형업체 들은 대부분 서브리스(전대, 자기관리형) 방식으로 운영하고 있으며, 중소관리업자들도 적극 도입하고 있음
□ 상위 10개 업체 중 레오팔레스21(2위, 69만호), 다이와리빙(5위, 30만호)은 국내업체와 2012년 공동으로 법인을 설립하여 진출함
- 다이토켄타쿠(1위, 69만호), 스타쯔그룹(4위, 32만호), 에이플(6위, 19만호), 토켄코포레이션(9위, 15만) 등은 국내시장 진출을 검토 중
4. 일본의 대형 부동산 종합회사
※ 첨 부 : 용어정리(민간임대주택에 관한 특별법)
- (민간임대주택) 임대목적으로 제공하는 주택(토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 준주택 포함)으로 임대사업자가 등록한 투택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분
- (민간건설임대주택) 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 주택법에 따라 등록한 주택건설사업자가 분양하지 않고 임대하는 주택
- (민간매입임대주택) 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택
- (기업형임대주택) 기업형임대사업자가 8년이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택
- (임대사업자) 주택을 임대하는 사업을 목적으로 등록한 자로서 기업형 임대사업자와 일반형 임대사업자로 구분
- (기업형임대사업자) 8년이상 임대할 목적으로 100호이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자
- (일반형임대사업자) 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자
- (주택임대관리업) 주택의 소유자로부터 임대관리를 위탁받아 관리하는 업을 말함(자기관리형과 위탁관리형으로 구분)
※ 자료참조
임대주택시장 현황 및 향후 변화방향, KB금융지주경영연구소, 강민석
2030 건설시장 미래전망(신축에서 유지환경보수로의 변화), KB금융지주경영연구소, 이홍일
2030 건설시장 미래전망과 대응전략, 건설사업연구원, 2015, 이홍일

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