토지이용계획 ) 서울도시기본계획 및 토지용계획 요점정리

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목차

1. 용도지역 관리
(1) 용도지역 관리원칙
(2) 용도지역 조정원칙
(3) 용도지역별 관리방향
2. 토지이용
(1) 용도지역
➀ 지정현황, ➁ 변경 현황, ➂ 유형별 변경 현황, ④ 변경 수단
(2) 용도지역별 토지이용 현황
(3) 용도구역
3. 용도지역별 토지이용 현황
(1) 주거지역
➀ 용도, ➁ 용적률, ➂ 층수, ④ 노후도
(2) 상업지역
➀ 용도, ➁ 용적률, ➂ 층수, ④ 노후도
(3) 준공업지역
➀ 용도, ➁ 용적률, ➂ 층수, ④ 노후도
(4) 녹지지역

본문내용

높은 용적률을 보이는데 이는 3종일반주거지역이 아파트 위주의 용도 구성에 기인한 것이다. 권역별로 살펴보면, 일반주거지역의 경우 동남권이 가장 높은 용적률을 보였으며, 준주거지역의 경우 도심권이 가장 높은 용적률을 보였다.
층수
서울시 주거지역은 관련 법 및 조례에 따라 제1종 전용주거지역(2층 8m이하)과 제1종(4층 이하) 및 제2종 일반주거지역에 대해 층수를 규제하고 있다. 이로 인해 건축물 동수기준으로 4층 이하 건축물이 전체의 약 88%를 차지하고, 특히 2층 이하 건축물이 전체의 59%를 차지하고 있다. 13층 이상의 중, 고층 건축물은 전체의 약 2% 수준으로 주로 2종 일반주거지역 이상에 입지하고 있다.
④ 노후도
서울시 주기지역 건축물의 경과연수를 살펴보면 동수기준으로 약 10~30년 경과한 건축물이 가장 많은 것으로 나타났다. 한편 약 40년 이상 경과한 건축물이 약 11%로 노후화가 진행 중인 건축물도 상당수 존재하고 있음을 알 수 있다.
(2) 상업지역
용도
상업지역의 용도별 연면적 비율은 비주거가 82%, 주거비율은 18%로 약 8:2의 비율을 보이고 있다. 세부 용도별로는 업무가 40%로 가장 높은 비율을 보이며, 근생 22%, 아파트 15% 순으로 업무와 상업용도 위주의 현황을 보이고 있다.
상업지역별로 살펴보면 중심 및 일반상업지역에서는 업무가 40% 이상으로 가장 높은 비율을 보이고, 근린상업지역은 근린생활시설이 44%, 유통상업지역은 상업이 64%로 가장 높은 비율을 나타내고 있다. 권역별로 살펴보면 도심권과 동남권은 업무시설이 가장 높은 비율을 보이고, 서북권과 동북권은 근린생활시설이 가장 높은 비율을 보이고 있다. 서남권은 상대적으로 주거비율이 높은 것으로 나타나고 있다.
용적률
서울시 상업지역의 평균 용적률은 307%이며, 중심상업지역의 용적률이 400% 가장 높고, 일반 상업지역 328%, 근린상업지역 178%, 유통상업지역 59% 순으로 나타나고 있다. 상업지역은 조례상 허용되는 용적률의 범위가 크기 때문에 지역별 용적률 차이가 주거지역에 비해 크게 나타나고 있다. 권역별 일반상업지역의 용적률을 살펴보면, 업무시설이 밀집한 동남권과 도심권의 경우 상업지역 평균 용적률이 300% 이상인데 반해 동북권의 용적률은 220% 수준을 보이고 있다.
층수
상업지역은 관련 법 및 조례상에서 규정하고 있는 층수 제한의 규정이 없다. 이러한 규정에도 불구하고 2층 이하 건축물이 전체 건축물 수의 약 51%로 절반을 차지하고 있으며, 13층 이상 중, 고층 건축물의 수는 약 4% 수준에 불과한 것을 나타났다.
④ 노후도
상업지역의 건축물 경과연수를 살펴보면, 동수기준으로 30년 이상 된 건축물이 전체의 약 51%를 차지하고 있으며, 특히 40년 이상 된 건축물이 37%를 차지하고 있다.
(3) 준공업지역
용도
서울시 준공업지역 내 건축물의 용도별 연 면적 현황은 주거 용도가 43%, 비주거 용도가 57%로 준공업지역 지정목적에 비추어 볼 때 주거비율이 다소 높은 것으로 나타나고 있다. 반면 비주거 용도 가운데 준공업지역 지정목적에 적합한 공장과 창고 등에 해당하는 생산시설은 25%에 그치고 있다.
용적률
서울시 준공업지역의 평균 용적률은 189%로 나타났으며, 자치구별로 평균 170~200%의 범위 내에서 개발되는 것으로 나타났다. 자치구별로는 도봉구가 211%로 가장 높은 용적률을 보이고 있고, 구로구 (199%), 영등포구(197%), 강서구(187%) 순으로 나타났다.
층수
준공업지역은 관련 법 및 조례에서 규정하고 있는 층수 제한의 규정이 없다. 준공업지역 역시 2층 이하 건축물이 전체 건축물 수의 약 절반(51%)을 차지하고 있으며, 13층 이상 중,고층 건축물의 수는 약 6% 수준으로 나타났다.
④ 노후도
최근 준공업지역이 아파트 등 공동주택 및 상업 업무시설 등이 다수 개발됨에 따라 20년 미만의 건축물 수의 비율이 약 46%로 타용도 지역에 비해 낮은 노후도를 보이고 있다.
(4) 녹지지역
녹지지역의 경우 타용도지역과 차별화된 용도, 밀도, 높이 등의 토지이용을 보이고 있으며, 용도구성은 교육과 의료, 복지, 문화, 집회, 여가시설 등이 높은 비율로 나타났다. 녹지지역의 평균 용적률은 25.3%로 권역별로 살펴보면 도심권을 제외하면 약 27~36% 수준을 보이고 있다. 층수는 동수 기준으로 4층 이하의 건축물이 약 97% 차지하고 있어 4층 이하의 건축물이 대부분을 차지하는 것을 알 수 있다.

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