부동산투자론 ) 부동산 실무사례보고서 작성

소개글

부동산투자론 ) 부동산 실무사례보고서 작성에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 사례 제목 및 선정 이유
2. 사례 개요 및 관계도
3. 사례 내용
4. 사례 분석 – 공적 장부
5. 사례 결과 및 이에 따른 손해 또는 손익
6. 사례 연구를 통한 시사점
출처 및 참고문헌

본문내용

우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 목적에서 도입되었으며, 임차인에게 담보적인 기능을 하고 있다.
하지만 임차인이 임차권 등기명령에 의해 임차권등기를 진행할지라도 임대인이 자발적으로 보증금을 반환하지 않는다면, 임차 건물에 대해 개시된 경매에서 보증금을 회수하는 방법밖에 없다.
임차권등기명령제도의 지위와 한계
A 법인이 압류, 회생절차를 밟기 전에 김 씨가 임차권등기를 진행하였다면 권리신고를 하지 않았더라도 당연히 이해관계인이 되었을 것이다. 하지만, 김 씨는 이에 대한 지식이 부족하여 위와 같은 상황이 발생했을 것으로 생각된다. 임차권등기를 하지 않은 임차인의 경우 임대차보호법에 의한 대항력을 가지고 있고, 직접 권리신고를 진행해야만 해당 법인과의 이해관계인이 될 수 있다.
첫 경매개시결정 전에 임차권 등기를 진행한 임차인의 경우 우선변제권을 가지게 되며, 이들은 별도의 배당요구를 하지 않더라도 배당을 받을 수 있는 채권자에 속하게 된다. 또, 임차권 등기명령에 의해 임차권등기가 저당권, 압류채권, 가압류채권에 우선하거나 임차권등기를 취득하기 전에 이미 임대차보호법에 의해 대항력을 가진 경우에는 임차인이 매수인에게 대항할 수 있게 된다. 또, 임차권등기를 취득한 이후에는 대항력이 사라지더라도 우선변제권을 얻게 된다.
하지만 대항력과 우선변제권 두 가지의 권리를 모두 가지고 잇던 임차인이 우선변제권을 선택 후, 보증금 전액에 대한 배당 요구를 진행하였으나 이를 배당받지 못하였을 경우 전액을 받을 때까지 임대차관계만 존속할 수 있을 뿐이며, 배당은 결국 받을 수 없다는 판례가 존재한다. 이는 결국, 임차권등기를 진행한 임차인에게 불이익을 주게 되며, 임차인이 보호받지 못한다는 한계를 가지고 있다.
임대차제도 관련 개선 방안 사업자등록제도의 보완
상다임대차법의 근본적인 문제를 해결하기 위해서는 사업자 등록 제도를 보완해야 한다. 현재 우리나라의 경우, 상가임대차법에 대한 대항력으로 사업자등록을 하고 있다. 따라서 이해관계인이 권리관계를 파악하기 위해서는 부동산등기부등본과 주민등록, 그리고 사업자등록 등을 별도로 확인해야 한다. 하지만 이는 열람 또는 제공의 요건이 엄격하기 때문에 내용을 확인하는 것이 어렵다. 김 씨 또한 부동산등기부 등본 등에 대하여 쉽게 확인이 가능했었더라면 1년 이상 진행된 매각 문제에 대하여 쉽게 파악할 수 있었을 것이고, 보증금을 반환받기 위하여 미리 대처를 할 수 있었을 것이다.
즉, 궁극적으로는 부동산에 대한 권리관계를 통합 후 공시하는 등록제도나 등기제도를 마련하는 것이 바람직하다고 생각하지만, 이에 대해서 비용적으로 문제가 존재할 것이다. 따라서 부동산에 대한 권리관계를 공시하는 것 이외에 임대차관계를 공시할 수 있는 제도 등을 만들어서 이를 임대인과 임차인이 정보 등록을 통해 쉽게 확인할 수 있도록 하는 것이 필요하다고 생각한다.
임대차제도 관련 개선 방안 사업자등록부 열람 제한 완화
부동산임대차계약을 하게 되면 임차권은 채권으로써 제3자에게 효력이 생기게 된다. 이는 임대차 기간 중 임차물의 소유자가 변경될 경우, 상가건물의 임대인은 제3자에게 넘어가게 되며, 이전의 임대인과 임차인은 임대차 관계에서 벗어난다는 것을 의미한다. 하지만 보통 임대인은 이러한 관계를 협력하는 것을 거부하기 때문에 임차인은 중간에서 불안정한 지위를 유지하게 된다.
상가임대차법이 시행되면서, 등기를 하지 않더라도 임차인이 건물에 사업자등록을 하게 된 경우 제3자에 대한 효력이 생긴다고 규정되었다.
하지만, 새로운 임대인과 전 임대인이 계약을 진행하게 될 때, 이에 관련된 자세한 상황을 임차인과 새로운 임대인은 확인이 어려우며, 결국 새 임대인이 권리를 받은 다음날부터 임차인은 새로운 사업자등록증을 신청할 수 있다. 즉, 임차인은 새로운 사업자등록증이 교부될 때까지 보호받지 못한다는 것을 의미한다. 따라서 사업자등록부 열람은 완화하고, 임대차 등록제도를 마련해 이를 활용하는 것이 바람직하다고 생각된다.
이를 통해 임차인은 임차권 열람이 용이할 것이며, 보호받을 수 있을 것이다.
임대차제도 관련 개선 방안 임차권등기명령제도의 활성화
임차권등기명령제도를 이용하는 임차인은 생각보다 많지 않다. 이는 신청 시기가 임대차 종료를 요건으로 한다는 것, 그리고 별도의 집행 권한이 없을 경우 임차 건물에 대해 직접 경매 신청이 불가능하다는 이유 때문이다.
하지만 임차권등기명령에 대한 임차권등기권자의 경우 대항력과 우선변제권을 취득하고 유지할 수 있으며, 임차건물을 점유하고 있지 않더라도 경매과정에서 보증금을 회수할 수 있기 때문에 보증금에 대하여 강한 담보적인 기능을 하게 된다.
따라서 임차권등기명령제도의 활성화를 위해서는 별대의 집행 권한이 없을지라도 경매 청구가 가능하도록 해야 한다고 생각되며, 임차인에게는 자동으로 임차권등기명령 신청권을 부여한다거나 관련 제도를 알려주는 것이 필요하다고 생각된다.
따라서 임차권등기명령제도의 활성화를 위해서는 별대의 집행 권한이 없을지라도 경매 청구가 가능하도록 해야 한다고 생각되며, 임차인에게는 자동으로 임차권등기명령 신청권을 부여한다거나 관련 제도를 알려주는 것이 필요하다고 생각된다.
출처 및 참고문헌
국가법령정보센터-판례
https://www.law.go.kr/precSc.do?menuId=7&subMenuId=47&tabMenuId=213#licPrec212885
세계일보, 2020.09.14., “회생채권자 목록서 누락된 채권은 무조건 실권되는 것일까 [알아야 보이는 법(法)]”
https://www.segye.com/newsView/20200912514549?OutUrl=naver
중앙일보, 2013.01.18.., “삼우이엠씨, 회생절차 개시”
https://news.joins.com/article/10459798
최창훈. (2016). 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방향에 관한 연구, 영남대학교 대학원
http://www.riss.kr/search/detail/DetailView.do?p_mat_type=be54d9b8bc7cdb09&control_no=35aa933117b1a429ffe0bdc3ef48d419

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