제 10 회 공인중개사 (부동산학개론)

목차

제 10 회 공인중개사 (부동산학개론)

본문내용

은 한계지의 연장을 초래하게 한다.
⑤ 오래된 도시일수록 다핵도시패턴을 지니고 신도시일수록 단핵도시패턴을 이룬다.
　
29. 지역분석의 의의를 가장 잘 설명한 것은？
① 지역분석은 평가대상부동산이 속하는 지역 내의 부동산의 표준적인 이용을 판단하여 이의 가격수준을 판단하는 작업이다.
② 지역분석은 용도적 지역인 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역의 지역특성을 파악하는 작업이다.
③ 지역분석은 그 지역에 속하는 부동산의 최유효이용을 중심으로 가격 형성요인을 판단하는 작업이다.
④ 지역분석은 표준적인 이용의 입지인자를 분석하여 인근지역의 범위를 劃定하는 작업이다.
⑤ 지역분석은 지역의 표준적 이용의 최유효이용을 판단하여 이의 가격수준을 판단하는 작업이다.
30. 다음은 부동산학 또는 부동산활동의 지도이념과 상징적으로 강조되는 예들을 연결지은 것이다. 가장 부적절한 것은？
① 공·사익 조화의 원리 - 토지이용의 조장과 규제
② 경제성의 원리 - 평가보고서의 작성
③ 공간가치 증대의 원리 - 최유효이용 밀도
④ 능률성의 원리 - 부동산업 경영
⑤ 합법성의 원리 - 부동산활동의 범위
　
31. 부동산경기변동과 관련된 설명으로 옳은 것은？
① 경기의 순환은 일정 시간마다 규칙적으로 반복된다.
② 주택건축의 동향을 상업용 부동산경기의 지표로 삼는 경우가 많다.
③ 부동산시장은 다양한 경기적 양상을 지니는 수가 많다.
④ 경기변동 양상은 국경을 초월하여 범세계적으로 비슷한 편이다.
⑤ 경기의 진폭이 일반경기보다 큰 까닭은 부동산의 영속성 때문이다.
　
32. 부동산 평가３방식의 가장 기초가 되는 부동산 가격 형성원칙은 무엇인가？
① 수요·공급의 원칙 ② 대체의 원칙
③ 기여의 원칙 ④ 적합의 원칙
⑤ 수익체증·체감의 원칙
　
33. 합리적인 빌딩운영계획을 수립하기 위해 행해야 할 분석으로서 가장 관련성이 낮은 것은？
① 인근지역 분석 ② 개별 분석
③ 시장 분석 ④ 관리주체 분석
⑤ 소비자 분석
　
34. 최유효이용(highest and best use)의 원칙에 관한 설명 중 틀린 것은？
① 현재보다는 미래에 최대의 수익을 발생시킬 수 있는 방법으로 부동산을 이용하는 것을 전제로 한다.
② 객관적으로 합리적, 합법적, 최고최선의 이용방법을 의미한다.
③ 부동산의 최대가치는 시장가치(market value)보다 생산가치에 치중한다.
④ 부동산의 효용이 최고로 이용되는 경우를 의미한다.
⑤ 부동산의 가치는 가변적이므로 최유효이용의 판정에는 항상 변동과 예측의 원칙이 바탕이 되어야 한다.
　
35. 환원이율에 대해 틀리게 기술한 것은？
① 환원이율은 임대수익과 거래가격의 상대적 比로 설명할 수 있다.
② 환원이율은 토지 환원이율과 건물 환원이율로 구분할 수 있다.
③ 환원이율은 자기자본 환원이율과 타인자본 환원이율로 구분할 수도 있다.
④ 환원이율은 할인율 또는 내부 수익률과 다른 소득률의 일종이다.
⑤ 환원이율은 무위험이자율로 설명된다.
　
36. 다음은 일반적인 감정평가기준에 대해 기술한 것이다. 적절한 내용이 아닌 것은？
① 일시적으로 야적장으로 이용되는 田은 현실적 이용상황을 고려하여 잡종지로 평가하여야 한다.
② 불법 형질변경된 토지는 불법 형질변경 전의 토지 이용상황을 기준으로 평가하여야 한다.
③ 감정평가가격은 개별공시지가 가격과 항상 일치하여야 하는 것은 아니다.
④ 경매 감정평가시 무허가 건물은 등기된 건물과 구분하여 평가하여야 한다.
⑤ 담보 감정평가시 도로 등 도시계획시설에 저촉된 토지는 그 제한의 정도를 감안하여 평가 하여야 한다.
　
37. 다음 거래사례 중 토지평가를 위한 거래사례비교법의 사례l자료로 선택하기 곤란한 것은？
① 매도자의 친척이 매입한 거래사례로 이는 정상가격 대비 10%정도 低價로 거래된 것으로 조사됨
② 도로에 접하는 토지의 소유자가 후면 토지를 정상가격보다 다소 高價로 구입한 사례이나 이에 대한 근거의 파악이 가능한 사례
③ 평가대상 부동산과 가장 유사하고, 거래가격 및 거래내역 등의 파악도 가능하나 거래시점만 확정되지 않은 경우
④ 거래가격을 분할하여 지급키로 약정된 거래사례로 이에 대한 거래내역의 파악이 가능한 사례
⑤ 매도자가 무허가 건물의 철거를 전제로 거래된 사례로 거래내용의 파악은 가능하나 실제 철거비용의 파악은 불가능한 사례
　
38. 인근지역에 대한 기술 중 잘못된 것은？
① 인근지역은 대상 부동산이 속하는 용도적 지역이다.
② 인근지역은 대상부동산의 가격형성에 간접적으료 영향을 미치는 지역범위이다.
③ 인근지역은 유사지역과 함께 용도적 지역을 구성한다.
④ 인근지역은 그 지역의 특성을 형성하는 지역요인의 추이, 동향에 따라 변화하게 된다.
⑤ 인근지역은 하천 등 자연적 경계와 토지 행정규제 등 공법상 규제에 의해 지역범위가 획정될 수도 있다.
　
39. 감가수정의 산정방법이 아닌 것은？
① 내용연수 기준 산정방식
② 물리적 감가액, 기능적 감가액, 외부적(경제적) 감가액을 구하여 합산하는 방식
③ 유사 경과연수를 가진 부동산의 거래사례를 이용하는 방식
④ 정액법 또는 정률법
⑤ 건물잔여법
　
40. 부동산 시장의 특성에 대해 틀리게 기술한 것은？
① 부동산시장은 부동산의 위치, 규모, 용도 등에 따른 부분시장이 형성되어 시장세분화가 이루어진다.
② 부동산시장의 행정규제는 단기적으로 시장의 수요조절기능을 저해한다.
③ 부동산시장도 외부효과에 의해 시장의 실패(market failure)가 발생한다.
④ 부동산시장은 부동산의 유사성 및 대체성 때문에 완전경쟁시장으로 분류된다.
⑤ 부동산시장의 과거 정보가 부동산가격에 정확히 반영되는 시장을 약성 효율적 시장이라칭한다.
　
<정답>
1) 3, 2)4 , 3) 4, 4) 4 , 5) 1
6) 4 7) 1 8) 1 9) 5 10) 4
11) 2 12) 1 13) 1 14 )5 15) 4
16) 2 17) 2 18) 5 19)3 20) 5
21) 2 22)5 23)5 24)2 25)4
26) 2 27)4 28)5 29)1 30)5
31)3 32)2 33)4 34)3 35)5
36)1 37)3 38)2 39)5 40)4

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공인중개사,   부동산학개론,   토지