부동산의 공시

목차

Ⅰ. 부동산의 공시
1. 공시(公示)의 원칙
2. 등기제도의 원리
1) 물적편성주의(物的編成主義)
2) 서면신청주의(書面申請主義
3) 등기신청의 당사자
4) 등기관의 심사권

Ⅱ. 등기의 요건
1. 등기의 의의
2. 등기의 유효요건
1) 형식적 유효요건
2) 실체적 유효요건
3) 유효요건의 완화(판례에 의함)

Ⅲ. 등기의 효과
1. 권리변동적 효력
2. 순위확정적 효력
3. 형식적 확정력과 후등기 저지력
4. 추정적 효력

Ⅳ. 물권변동의 효과와 관련한 문제
1. 부동산 물권변동의 효력발생시기와 관련하여
1) 의사주의
2) 형식주의
3) 우리 민법의 태도
2. 등기의 公信力 문제

본문내용

므로 거래의 신속성을 해하고, 등기를 하지 않은 매수인의 지위를 어떻게 보호할 것인가 하는 문제점을 남긴다.
3) 우리 민법의 태도
현행 우리 민법은 형식주의를 취하고 있다. 즉, 법률행위로 인한 부동산물권변동은 등기해야 효력이 생기는 것으로 규정하고 있다.
1948년 정부 수립과 동시에 시작된 민법초안의 제정작업은 국회심의까지 9년여간의 시일이 걸리는 사업이었다. 이 기간 동안 의용민법 제176조, 제177조가 취하고 있던 의사주의를 버리고, 법률행위로 인한 부동산물권변동의 경우 그 효력이 있기 위해서는 등기를 요구하는 등기주의 내지 형식주의로 전환하였다. 전환의 이유로는 물권변동의 시기를 명확히 하자는 것, 물권의 귀속을 법률행위 당사자간의 관계와 제3자 관계의 분열을 막고자 한 것 등이다.
2. 등기의 公信力 문제
등기의 공신력 인정문제는 등기된 외형상의 권리관계를 믿고 거래한 자에 대하여 비록 그것이 진실한 권리관계에 부합되지 않더라도 그 신뢰를 인정하여 공시된 대로의 권리를 취득시킬 것인가의 문제이다. 공신력을 인정하면 등기의 신용과 거래의 안전은 확보되나 진정한 권리자의 권리는 희생되고, 부정하면 진실한 권리자의 권리는 보호되나 등기의 신용과 거래의 안전은 희생되어 제3자가 불이익을 볼 수 있다.
현행 등기법은 등기의 공신력을 인정하지 않는다. 공신의 원칙은 공시방법을 갖춘 경우 비록 공시방법이 진실한 권리관계와 일치하지 않더라도 그 공시방법을 신뢰한 자를 보호해야 한다는 원칙으로, 진실한 권리자를 희생시키고 공시방법을 신뢰한 자를 보호한다. 따라서 등기가 있다 하여 언제나 그에 부합하는 권리가 있다고 볼 수는 없고, 또한 등기부상의 권리가 말소되었다 하여도 그 권리가 당연히 소멸되었다고 볼 수 없게 된다.
현행 민법상의 비진의 의사표시(민법 제107조), 통정허위표시(민법 제108조), 착오에 의한 의사표시(제109조), 사기ㆍ강박에 의한 의사표시(제110조) 등에서 규정하고 있는 선의의 제3자 보호규정은 공신력이 인정되는 것과 같은 결과가 도출되나 이는 거래의 안전을 보호하기 위한 제도이지 공신력을 예외적으로 인정하기 위한 제도는 아니다.
<참고문헌>
郭潤直, 物權法, 新訂(修正版), 博英社.
金亨培, 物權法(民法要點講義), 新潮社.
金學東ㆍ金曾漢, 物權法, 第9版, 博英社.
洪性載, 不動産物權變動論(所有權讓渡를 中心으로), 法文社.
공인중개사 부동산공시법령, 박문각 부설 부동산교육연구소.

키워드

부동산의 공시,   공시의 원칙,   권리변동적 효력,   순위확정적 효력,   배서인의 책임