보상가격이 공시지가와 괴리가 생기는 이유

소개글

보상가격이 공시지가와 괴리가 생기는 이유에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 공시지가
1)표준지공시지가
2)개별공시지가

2. 적정가격
1)의의
2)당위가격(sollen)
3)존재가격(sein)
4)의견의 검토

3. 감정평가제도
1)의의
2)감정평가의 특성
3)감정평가의 효과

4. 공시지가와 감정평가 가격의 괴리수준
1)괴리수준
2)괴리수준을 결정하는 중요요인

5. 보상가격

6. 보상평가가격과 실거래가격과의 괴리

7. 행정중심복합도시 보상대책 (2005.04.08. 토지보상 부분 자료)

8. 판교신도시보상 시작부터 반발 (2003.12.23. 뉴스자료)

본문내용

Ⅰ. 공시지가
1. 표준지공시지가
1) 표준지공시지가의 의의
표준지 공시지가란 건설교통부장관이 전국의 개별토지(약 2,750만 필지)중 지가대표성 등이 있는 50만 토지를 선정ㆍ조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월 1일 기준 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말한다. (통상적으로 매년 2월말경 공시)
이때 ‘적정가격’의 의미는 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말하는 것으로 Ratcliff의 최빈거래가능가격과 유사한 개념이다.
건설교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시 기준일 현재의 적정가격을 조사ㆍ평가하고, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.(부동산가격공시및감정평가에관한법률 제 3조) 이렇게 공시된 표준지공시지가는 토지에 대한 감정평가의 기준과 개별공시지가 등 각종 행정목적을 위한 지가산정의 기준으로 적용하고 있다.
2) 표준지공시지가의 조사근거
부동산가격공시및감정평가에관한법률(이하 "법"이라 함)
적정가격(법 제2조제6호)조사 : 당해 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 조사한다. 적정가격은 시장가격에서 불합리한 요소를 배제한 가격으로 투기적 요소나 거래당사자간의 특수한 사정으로 인하여 형성되는 가격은 배제된다.
조사•평가의 기준(법 제5조) : 건설교통부장관으로부터 의뢰받은 둘 이상의 감정평가업자는 인근유사토지의 거래가격ㆍ임료 및 당해토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 적정가격을 조사•평가함
3) 표준지공시지가의 활용
Ⅰ. "감정평가사"가 다음의 목적으로 토지를 감정 평가하는 경우
① 공공용지의 매수 및 토지의 수용•사용에 대한 보상
② 국•공유토지의 취득 또는 처분
③ 국토의계획및이용에관한법률 기타 법령에 의하여 조성된 공업용지•주거용지•관광용지 등의 공급 또는 분양
④ 토지구획정리사업, 도시재개발 또는 정리를 위한 환지•체비지의 매각 또는 환지신청
⑤ 토지의 관리 매입 • 매각 • 경매 • 재평가
Ⅱ. 시장 • 군수 • 구청장이 개별공시지가를 산정하는 경우
개별공시지가는 양도소득세, 증여세, 상속세, 종합토지세, 개발 부담금 등의 토지에 대한 과세와 부담금의 부과기준으로 활용됨.
Ⅲ. 금융기관, 보험회사, 신탁회사, 기타 일반인의 경우
공시지가는 금융기관, 보험회사, 신탁회사 등이 대출과 관련하여 담보평가시 참고자료로 활용되고 있으며, 일반인의 토지거래시 그 지표가 되고 있음.
2. 개별공시지가
1) 개별공시지가의 의의
개별공시지가는 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장.군수.구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 , 토지가격비준표상의 토지특성차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자 등의 의견수렴과 군.구 토지평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장.군수.구청장이 결정.공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/제곱미터)를 말한다.

키워드

표준지공시지가,   개별공시지가,   적정가격,   당위가격,   존재가격,   보상가격,   실거래가격