오피스텔사업에 대한 투자수익 및 전망

목차

1. 서론

2. 본론
1) 부동산시장의 환경변화
2) 오피스텔 분양 및 임대사업에 대한 현상
3) 오피스텔 분양 및 임대사업에 대한 문제점
4) 전략적 대안

3. 결론

본문내용

들이고 있다. 현재 70%대의 분양률을 보이고 있다. 코업레지던스 임근열 이사는 “준공 후 운영·관리에 초점을 맞춘 레지던스 개념의 오피스텔이어서 임대수익이 높을 전망”이라고 말했다. 5월말부터 분양에 들어갔던 지하철 2·6호선 인근 ‘동양한강트레벨’ 308실은 현재 90%선의 분양률을 보이고 있다. 마포·신촌일대 대학이 밀집돼 있어 임대수요가 많은 곳으로 임대사업자들의 관심이 집중됐다. 환승 역세권에다 5층이상에선 한강조망이 가능하다는 점이 부각됐다. 분양을 담당했던 캠코 투자개발 김해수 소장은 “임대수요에 비해 공급이 부족했던 곳이어서 분양에 큰 어려움은 없을 것”으로 전망했다.
여기에는 주의할 점도 많다. 공급이 늘면서 임대 수익을 보장한다는 오피스텔도 눈에 띄지만 초기 분양률을 높이기 위한 눈가림용도 많은 만큼 미리 계약조건 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 시행사나 시공사의 안전성도 살펴봐야 한다. 오피스텔은 분양보증이 안돼 경영상태나 재무구조 등이 외부에 잘 알려지지 않은 업체는 그 만큼 위험부담이 클 수밖에 없다. 오피스텔은 장기든, 단기든 시세차익을 노리는 상품이 아니라 세를 놓아 임대수익을 거두는 대표적인 수익형 상품이다. 따라서 2∼3년 뒤 임대수요를 꼼꼼히 따져본 뒤 계약 여부를 정하는 것은 기본이다.
Ⅲ. 결 론
지난해 초부터 1년 이상 투자열풍에 휩싸였던 오피스텔시장이 빠르게 안정세를 찾아가고 있다. 주거용 오피스텔의 공급과잉과 정부의 분양규제 정책, 금리인상 분위기 등이 맞물리면서 하반기 오피스텔 시장은 신규공급이 급감하고 하향안정세가 유지될 것으로 전문가들은 내다보고 있다.
기존 오피스텔의 매매시장도 신규물량의 준공이 늘어나면서 약보합세도 돌아설 전망이다. 한번에 4∼5실씩을 입도선매하던 큰손들이 발빠르게 빠져나가면서 실수요자들의 자리를 채우고 있으나 분양시장의 투자열기가 식어가고 있는 게 요즘 현장 분위기다.
그동안 모델하우스가 열리기도 전에 공급물량이 바닥나는 과열 분위기 속에서 대박을 즐겨온 공급업체들은 최근 실수요자들을 겨냥한 신상품을 개발하고 다양한 분양 이벤트를 마련하는 등 식어 가는 시장 살리기에 부심하고 있다. 이로 인해 하반기 신규분양시장은 지역. 상품별 차별화가 극심하게 나타날 것으로 전망된다.
그동안 공급물량이 상대적으로 적었던 지역과 입지여건이 양호하고, 상품구성이 잘된 상품들이 분양률이 높을 것이란 분석이다.
업체들 공급포기, 하반기 신규물량 급감=시장이 급속히 냉각되면서 주택업체들의 오피스텔 신규공급을 놓고 골머리를 않고 있다. 부득히 공급시기를 여름비수기 이후로 미루거나 아예 공급을 포기하는 업체들이 속출하고 있다.
대우건설은 이달중 부천 중동에 분양예정이었던 4백60실 규모의 오피스텔사업을 아예 포기했다. 구로동에 상반기 중에 공급예정이었던 1천 6백실 규모의 대형 오피스텔사업은 가을쯤으로 미뤘다.
풍림산업도 서울 사직동 도심재개발 지역내 오피스텔 1천실을 당초 연말께 공급예정이었으나 내년으로 넘겼다. 우림건설은 서울 서초동에 63실정도의 소형 오피스텔을 내놓을 예정이었으나 무기한 연기했다. 이외에 10여개의 주택업체들이 경쟁적으로 계획물량의 공급시기를 미루거나 포기하고 있다.
이처럼 주택업체들이 오피스텔사업을 조정하면서 이달 이후 하반기 신규물량은상반기의 3분의 1수준인 1만여 실에 머물 것 이란게 업계의 예측이다. 이로인해 6월 현재 조정을 보이고 있는 신규분양시장은 10월 이후부터 어느정도 안정을 되찾을 것으로 내다보고 있다.
하지만 이달 까지는 공급과잉에 대한 불안과 정부의 분양방식 규제에도 불구하고 쏟아지는 물량이 줄지 않을 것으로 전망된다. 건설업계가 오피스텔시장에 대해 여전히 틈새시장이 있다고 보고 있기 때문이다.
올해 공급물량을 보면 올들어 지난 4월 중순까지 서울 수도권에서는 서울 14곳 3천 2백여실, 수도권 5곳 5천 3백여실 등 8천 6백여실이 공급됐다. 이달까지 공급될 물량까지 합하면 모두 3만 3천여실에 이른다. 이는 작년 한해동안 서울 수도권에 공급된 3만 4천 여실과 맞먹는 물량이다.
주거용 줄고 복합상품 증가=상반기 막바지 분양에 나선 업체들이 다양한 신상품과 마케팅전략을 선보이고 있다. 우선 주거전용 오피스텔이 급격히 줄고 업무용이나 주거. 업무겸용 오피스텔이 잇따르고 있다. 주거전용 오피스텔 공급이 포화상태에 달했기 때문이다. 분양가를 내리기 위한 마이너스옵션 방식도 등장하고 있다. 삼성물산은 지난 달말 분당에 선보인 오피스텔에서 업무용과 주거용을 섞어서 내놨다. 주거용과 업무용을 수요자들이 원하는대로 꾸며주는 "선택형 옵션"을 제안, 주목을 끌었다.
성원건설 역시 최근 성동구 성수동에 내놓은 오피스텔에 세탁기 냉장고 기존옵션품목을 계약자가 원치않을 경우 제외시켜서 분양가를 낮춰주거나 업무용 공간으로 꾸며주는 맞춤형으로 설계를 했다.
이달말 분양예정인 LG건설의 용산 삼각지역 오피스텔도 주거. 업무용을 구분한 복합형설계를 도입했다. 대우건설도 인천공항 인근에 분양할 오피스텔에 주거용과 업무공간을 혼합했다.
전용율 상향조정에 수익 보장형까지 전용률이 떨어진다는 오피스텔의 최대 단점을 보완, 아파트 수준의 전용률을 강조한 상품도 늘고 있다. 실내 전용률을 70~80%%수준으로 끌어올리고 평면을 아파트처럼 꾸며서 쾌적하게 만드는 것이다. 지난달 말 여의도에서 공급한 파크스위트는 전용률을 75%까지 높이고 평면을 아파트처럼 설계해 인기를 끌었다. 두산건설이 둔촌동에서 분양중인 오피스텔의 전용률을 80%까지 끌어올렸다. 이들 상품은 넓은 공간을 원하는 실수요자들의 주목을 받고 있다. 수익보장형을 내세우는 상품도 잇따르고 있다. 오피스텔이 수익부동산이란 점을 더욱 강조한 마케팅 전략이다. 테마상가 분양에서 자주 등장했던 방식으로 투자자들에게 임대수요자들을 확보해줘 수익보장을 해주는 것이다. 분양상황이 안좋을 때 나타나는 분양방법이다.
최근 성원산업개발이 구로동에 선보인 테크프렉스는 임대인을 확보해주는 조건으로 분양에 나서 투자자들을 끌어들였다. 한화건설도 동대문구 답십리동에 내놓은 한화 오벨리스크에 대해 임대보장을 강조하고 있다. 중도금 무이자 대출까지 걸어 실수요자들을 발길을 잡고 있다.

키워드

오피스텔,   부동산,   임대사업,   투자수익,   자산경영