강남불패신화는 지속될 것인가

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 서울 주택시장 현황
1. 일반현황
2. 아파트 가격의 변화
3. 아파트 공급

Ⅲ. 강남지역 주택수요 특성
1. 재테크의 기회
2. 주거입지요건
3. 교육, 주거환경
4. 그 외

Ⅳ. 대안제시 및 결론

본문내용

제한 종토세 과표(세금을 매기는 기준가격) 조기 인상 등의 단기 방안과, 앞으로 추진할 ‘토지공개념’의 구체적 내용 등을 사전에 공개할 예정이다. 부동산 컨설팅 업체인 RE멤버스 고종완 사장은 “부동산대책 예고제는 정부가 반드시 강남 집값을 잡겠다는 강력한 의지를 드러낸 것으로 강남 부동산 시장에 충격을 주고 있다”며 “대책 자체의 효과보다도 불안감을 가중시키는 심리적 효과를 볼 것”이라고 예상했다.
그러나 지난 1년 넘도록 정부가 전격적인 부동산대책을 실시했음에도 불구하고 강남 부동산값을 잡는 데 실패한 상황에서, 정부가 쓸 ‘카드’를 미리 예고하면 부동산값을 잡는 게 더욱 어려워지는 게 아니냐는 비판도 나오고 있다.
또 정부가 토지공개념 차원에서 도입을 검토한 ‘주택거래 허가제’가 ‘반(反)시장적’이라는 논란이 일자, 정부가 ‘1가구 다주택’ 보유자에게 세금을 무겁게 매기는 조세정책을 중심으로 부동산대책을 내놓을 것이라는 관측도 제기됐다. 청와대 이정우(李廷雨) 정책실장도 “너무 초강도 조치가 취해질 경우 오히려 부작용이 발생할 수 있다”며 “주택거래 허가제를 도입하더라도 예외적, 한시적으로 하는 등 여러 방안 가운데 적당한 몇 가지 안을 골라야 할 것”이라고 말했다.
경기위축 우려도 제기
정부의 고강도 부동산 대책이 자칫 침체된 경기를 더욱 죽일 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 오는 29일 발표될 부동산대책의 수위를 놓고 정부 부처간에 갈등하는 양상마저 나타나고 있다.
최종찬 건교부 장관은 16일 “모든 정책적 수단을 동원해 (부동산투기에 대해) 강력한 대처를 할 것”이라며 “부동산 투기꾼들은 정부와 맞서 싸우려 하지 말라”는 강경한 입장을 보였다.
반면 재경부는 “우리 경제 성장의 4분의 1을 건설경기가 맡고 있는 상황에서, 지나치게 강경한 부동산 대책은 경기 자체를 얼어붙게 할 위험이 크다”는 신중한 입장이다.
재경부 당국자는 “서울 강남의 부동산 열기는 정부가 통제할 수 없는 ‘별개의 수요’에 의해서 움직이고 있다”며 “불이 났을 때는 주변에 물을 뿌려 불이 번지지 않도록 하는 것이 중요하다”고 말했다. 강남 부동산 열기가 다른 지역으로 확산되는 것을 막는 데 그쳐야지, 정부가 교육·금융·세제 등 모든 정책수단을 동원했다가는 자칫 경기를 침체시킬 가능성이 있다는 것이다. 즉 교각살우(矯角殺牛)를 할 수는 없다는 입장이다.
"정부의지 약화" 집값 또 꿈틀
정부의 ‘10ㆍ29 부동산 종합대책’이 예상보다 후퇴할 조짐을 보이면서, 그동안 숨죽이고 있던 부동산 시장도 “그럴 줄 알았다”는 냉소적 반응과 함께 가격상승 움직임이 다시 고개를 드는 분위기다. 정부가 내놓을 수 있는 카드가 대부분 제시됐고, 이중 위헌소지가 있는 대책에 대해서는 정부스스로 도입하기 힘들다며 한발씩 물러섰기 때문이다. 주택거래 허가제나 재건축 개발이익환수제 등과 같은 충격적 조치가 1단계 대책으로 포함되지 않는다면, 또 한번 투기세력의 손만 들어줄 판이다. 설령 특단의 대책이 포함돼도 가격이 안정되면 없었던 일로 될 것이라는 인식이 팽배하다.
정부 대책, 후퇴 조짐그동안 제시된 카드 중에서도 가장 강력한 주택거래허가제와 재건축 개발이익환수제 등에 대해, 청와대는 여전히 도입하자는 입장이지만 김진표 경제부총리 등이 반대의사를 피력하고 나서 대책에 포함될 것인지 여부가 불분명해 졌다. 포함이 되더라도 2단계 대책이 들어갈 가능성이 높다. 청와대는 주택거래 허가요건을 느슨하게 한다면 큰 부작용이 없을 뿐더러, 제도도입 자체만으로도 다주택자들의 투기수요를 노출ㆍ억제 시키는 효과가 있다는 판단이다.
따라서 이번 대책은 2주택자 이상에 대한 세제 강화가 핵심이 될 전망이다. 주된 내용은 ▦투기지역 2주택자 이상에 대한 양도세 탄력세율 적용(15%) ▦3주택자 이상에 대해 양도세율을 최고 80%이상으로 인상, 양도차익대부분을 환수 ▦2주택자 이상에 대한 취득ㆍ등록세 실가 과세 ▦부동산과다보유자들에 대한 종합부동산세의 조기시행(2006년 2005년) 및 아파트에 대해 건물ㆍ 토지 합산과세 ▦고가 아파트에 대한 재산세 평균 3배 인상 및 종토세 과표현실화율 매년 4~5%포인트 인상 등이다. 금융대책의 경우 주택담보대출 담보비율을 50%에서 40%로 낮추면서, 기존 대출자의 만기연장 때도 이를 적용하는 방안을 검토하기로 했으나 최근 철회했고, 개인당 총량규제는 도입하지 않기로 했다.
관망세속 상승압력 고조 노무현 대통령의 토지공개념 발언 이후 강남을 중심으로 급매물이 쏟아져 나오기도 했지만, 최근 다시 매물이 자취를 감추고 호가는 강보합세를 유지하고 있다. 대치동 은마 아파트 31평형은 이달 초와 비슷한 7억원 안팎에서 호가가 형성되고 있고, 한 때 매물이 쏟아진 것으로 알려졌던 도곡동 타워팰리스의 경우 68평형이 노 대통령 발언 이전 수준인 18억원을 넘나들고 있다.
재건축 시장도 일부 저가 급매물만 소화된 가운데 관망세가 지속되고 있다. 개포주공 4단지 13평형은 지난 9월말 수준인 4억9,000만~5억원대 가격을 유지하고 있고, 강동구 고덕 주공2단지도 16평형 4억원, 18평형 4억7,000만원선에서 보합세를 보이고 있다.
강남에 거주하는 주부 박모(46)씨는 “정부가 꺼낼 수 있는 카드가 이제한계에 봉착했다는 것을 아는 사람은 다 알고 있다”며 “강남 주부들 사이에서 ‘요즘 집값이 더 오르지 않고 거래가 뜸한 이유는 정부 대책 발표 때문이 아니라 내달 5일 실시되는 수능 때문’이라는 비아냥이 나돌 정도”라고 말했다. 대치동 재건축 아파트에 투자했다는 김모(48ㆍ여)씨는“토지공개념이 가장 신경이 쓰였으나 도입 여부가 갈수록 불투명해 지는 것 같다”며 “토지공개념이 빠지면 기존 대책과 크게 달라질 것이 없다”고 전했다. 세금 인상분은 또다시 매매가에 얹혀져, 가격만 올려놓을 것이라는 얘기다.
잠실 저밀도 재건축에 투자한 유모(51)씨는“투자자들 사이에선 ‘대책이 발표되기 직전이 매입 적기’라는 말들이 이번에도 나돌고 있다”며 “부동산 업계에서는 ‘정부 대책에 맞서 투자해야 성공한다’는 설이 있을 정도로 정부 대책을 두려워하지 않는 사람이 많은게 현실”이라고 털어놨다.

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