부동산 시장의 구조

소개글

부동산 시장의 구조에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 序論

II . 不動産市場의 特性
1. 부동산시장의 개념과 특성
2. 완전경쟁시장과 독점경쟁시장
3. 부동산시장의 발달과정
4. 부동산시장의 유형
5. 가치와 임대료

Ⅲ. 不動産市場과 效率的 市場理論
1. 효율적 시장이론
2. 할당적 효율성

Ⅳ. 市場地域分析의 意義
1. 시장지역분석의 개념
2. 시장지역의 획정
3. 시장지역의 공간적 수준

Ⅴ. 市場地域分析의 內容
1. 물리적 요인
2. 정부서비스
3. 사회적 요인
4. 경제적 요인

Ⅵ. 結論

본문내용

전국적 수준, 지역적 수준, 지역사회나 근린적 수준일 수가 잇다. 시장지역의 공간적 수준이 결정되면, 평가사는 시장지역에 대한 여러 가지 특성을 연구한다. 이것을 공간적 수준에 따라 각각 전국적 분석, 지역분석(regional analysis), 지역사회분석, 그리고 근린분석이라고 한다.
Ⅴ. 市場地域分析의 內容
일단 분석대상이되는 적절한 수준의 시장지역이 획정되면, 평가사는 대상부동산의 시장가치에 영향을 줄 수 있는 자료를 수집하고 이를 분석한다. 분석을 위한 자료에는, 대상시장지역의 물리적?사회적?경제적 요인 및 정부서비스에 관한 자료 등이 포함된다. 평가사는 시장지역분석을 행함에 있어서, 해당지역의 부동산의 가치에 영향을 미치는 힘에 의한 여러 가지 요인을 분석하고 있다. 부동산의 가치에 영향을 미치는 힘은 環境的 힘, 政府的 힘, 社會的 힘, 그리고 經濟的 힘으로 대별된다.
1. 물리적 요인
물리적 요인이란 부동산의 가치에 영향을 주는 환경적 힘을 형성하는 요인으로서, 자연환경에 관한 것뿐만이 아니라 인공환경에 관한 것도 포함된다. 여기에는 기후, 지형, 호수, 바다, 식생, 교통 등 여러 가지가 있을 수 있다.
평가사는 수많은 물리적 요인 중에서, 특히 부동산의 가치에 많은 영향을 미치는 요인들을 집중적으로 분석한다. 지형, 기후, 교통 등과 같은 요인들은 부동산의 가치에 많은 영향을 주고 있다.
2. 정부서비스
정부서비스(governmental service)의 질도 지역사회의 성장에 영향을 끼치는 중요한 요인이 된다. 정부서비스는 주거용 부동산을 평가할 경우 특히 중요성을 지닌다. 부동산평가시에 특별히 유의해야 될 정부서비스로는 다음과 같은 것이 있다. 편익시설, 공공서비스시설, 교육시설, 그리고 토지이용규제 등이 바로 그것이다. 정부서비스가 양호한지 불량한지에 대한 판단에는 평가사의 주관이 개입될 여지가 많다. 비록 그렇다고 하더라도, 평가사는 각종 정부서비스가 부동산의 가치에 어떠한 영향을 미치는지를 밝힐 필요성이 있다.
3. 사회적 요인
평가사가 지역사회의 인구특성과 변화추세를 정확히 파악하는 것은, 다른 요인들을 추계하고, 변화를 예측하고, 해석하는 데에 많은 도움을 준다. 평가사는 다음과 같은 지역사회의 인구에 대한 사항을 유의깊게 파악하고 있을 필요가 있다.
ㆍ현재인구의 구조적 특성 ㆍ과거의 인구추세
ㆍ미래인구의 예측 ㆍ과거 인구변화에 대한 다른 지역사회와의 비교
위에서 언급된 네 가지 사항 중에서, 가장 중요한 것은 미래인구에 대한 예측이다. 특히, 대규모의 택지개발이나 쇼핑센터와 같은 상업용 부동산의 개발을 추진할 경우에는, 수요의 원천을 이루는 해당 시장지역의 미래인구를 가능한 한 정확하게 예측할 필요성이 있다.
4. 경제적 요인
(1) 부동산의 수요와 공급
여러 가지 경제적 요인들은 부동산의 가치에 많은 영향을 주고 있다. 평가사는 시장지역의 부동산의 수요와 공급을 파악하고, 이것이 예견되는 미래의 수요와 공급을 충족할 수 있는 지를 분석해야 한다.
☞수요적 측면 : 지역사회의 경제기반, 고용과 임금수준, 산업의 성장속도, 물가수준, 금융비용, 금융의 유용성
☞공급적 측면 : 가용부동산의 재고량, 건축중인 부동산, 계획예정인 개발사업, 공실률과 점유율, 기존부동산의 가격과 임대료수준, 건축비용
☞경제적 요인 : 공업센서스, 도소매업센서스, 주택센서스 등과 같은 각종 통계자료, 해당 지역사회의 각종 통계연보, 그리고 지방정부의 관계부서등
(2) 경제기반분석
경제기반이란 그 지역사회의 주된 산업으로서 경계선바깥으로 재화나 용역을 수출하는 활동을 가리킨다. 예를 들면, 탄광촌에는 석탄산업이 경제기반일 수 있으며, 관광휴양도시에는 레저산업이 경제기반일 수 있다.
경제기반이론에서는 지역사회의 경제활동을 基盤活動(basic activities)과 非基盤活動 (nonbasic activities)으로 나눈다. 기반활동이란 경계 바깥으로 재화나 용역을 수출하는 활동이며, 비기반활동은 지역사회주민들의 소비를 위한 생산활동을 가리킨다. 비기반활동은 다른 말로 서비스활동(service activities)이라고 하기도 한다. 경제기반이론에서는 지역사회의 성장은 기반활동에 달려 있다고 가정하고 있다. 즉, 기반활동이 활발해야만 그 지역사회가 발전한다는 것이다.
만약 경제기반승수가 단기적으로 고정되어 있다고 하면, 기반활동부문의 성장이 지역사회 전체의 소득이나 고용에 얼마만큼의 영향을 미칠지를 분석할 수 있게 된다. 그러나 경제기반분석은 다음과 같은 문제점이 있기 때문에 사용상 유의할 필요가 있다.
첫째, 산업활동은 기반활동과 비기반활동으로 나누는 것이 용이하지 않다는 것이다. 예를 들어, 의사의 진료행위는 주로 지역사회주민들에게 서비스를 제공하는 것으로 간주되어 비기반산업으로 분류되지만, 반드시 지역사회주민들에게만 서비스를 제공하는 것이 아니라는 것이다.
둘째, 기반산업과 비기반산업에 대한 분류는, 분석대상이 되는 지역사회의 단위에 따라 달라진다는 점을 들 수 있다.
셋째, 지역사회의 성장은 기반산업에 의해서만 좌우되는 것이 아니라, 비기반산업에 의해서도 좌우된다는 것이다. 예를 들어, 상하수도 같은 편익시설을 제공하는 서비스는 비기반산업에 해당되는 것이지만, 지역사회의 성장에 특히 중요한 역할을 담당하고 있다.
넷째, 경험적인 연구를 통해 밝혀진 바에 의하면, 기반부문이 탁월하다고 해서 그 지역사회가 다른 지역사회에 비해 빠르게 성장한다는 증거가 없다는 것이다.
Ⅵ. 結論
부동산은 부동산이 본래부터 갖고 있는 특성인 지리적 위치의 고정성(부동성), 부증성, 영속성, 개별성의 특성 등으로 부동산의 가격발생 및 형성 그리고 부동산 시장을 일반재화와는 다르게 한다.
산업의 발달로 정보의 중요성이 나날이 커지고 있고, 부동산시장 또한 예외일 수는 없다. 여러 매체의 발달, 특히나 인터넷의 보급화로 정보의 전파속도가 매우 빨라지고 있다. 이러한 상황에서 정보를 수집하고 분석하는 것을 게을리 하다가는 시대에 뒤떨어지고, 자신이 얻을 수 있는 정상이윤조차도 얻을 수 없다. 이러한 이유로 부동산시장을 분석하는 것은 매우 중요한 것이라 할 수 있을 것이다.

키워드

부동산 시장의 구조,   부동산,   할당적,   독점 경쟁시장,   시장지역