방통대중간 부동산법제 서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y(철근콘크리트 2층 건물, 바닥면적 30㎡)가 있는데, 이 건물의 소유자인 甲은 Y 건물의 1층을, 2023년 3월 10일에 乙에게 임대차(보증금 1천만 원, 월세 50만 원, 임대차 기간 2023년 3월 10일부터 2025년 3월 9

소개글

방통대중간 부동산법제 서울시 종로구 대학로 이화사거리 근처에 꼬마 빌딩 Y(철근콘크리트 2층 건물, 바닥면적 30㎡)가 있는데, 이 건물의 소유자인 甲은 Y 건물의 1층을, 2023년 3월 10일에 乙에게 임대차(보증금 1천만 원, 월세 50만 원, 임대차 기간 2023년 3월 10일부터 2025년 3월 9에 대한 보고서 자료입니다.

목차

<목차>
Ⅰ. 서론
Ⅱ. 본론
1. 꼬마 빌딩 Y가 상가건물 임대차 보호법의 적용 대상이 되는지 여부
(1) 의의
(2) 적용 요건
(3) 사안에의 적용
2. 乙의 꼬마 빌딩 Y 임대차가 대항력을 갖추었는지 여부 및 갖추었다면 대항력의 발생 시기
(1) 의의
(2) 대항력의 요건
(3) 사안에의 적용
3. 우선 변제권을 갖추었는지 여부
(1) 우선 변제권의 요건
(2) 우선 변제권의 효과
(3) 사안에의 적용
4. 소액임차인의 최우선 변제권을 갖추었는지 여부
(1) 의의
(2) 최우선변제를 받을 임차인의 범위
(3) 최우선변제의 효과
(4) 사안에의 적용
Ⅲ. 결론
Ⅳ. 참고문헌

본문내용

금 1억 5천만 원에 대하여 乙보다 우선하여 배당을 받을 권리를 가지고 있다.
4. 소액임차인의 최우선 변제권을 갖추었는지 여부
(1) 의의
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.(상가건물 임대차보호법 14조 제1항)
(2) 최우선변제를 받을 임차인의 범위
차임이 있는 경우 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액과 보증금의 합계가 아래의 금액 이하인 임차인을 말한다.(상가건물 임대차보호법 시행령 제6조)
서울특별시는 6천 500만 원 이하, 서울특별시를 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 5천 500만원, 광역시 등은 3천 8백만 원, 그 밖의 지역은 3천만 원이다.
(3) 최우선변제의 효과
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있고, 그 일정액은 지역에 따라 다음과 같다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제7조)
서울특별시는 2천 200만원, 서울특별시를 제외한 수도권 정비계획법에 따른 과밀억제권역은 1천 900만원, 광역시 등은 1천 300만원, 그 밖의 지역은 1천만 원이다.
(4) 사안에의 적용
乙이 대항요건을 꼬마빌딩 Y의 경매신청일인 2025년 3월 15일 전에 갖추었다고 가정하고 乙의 조건 충족 여부를 검토한다. 꼬마빌딩 Y는 서울특별시에 위치하고 있으므로 차임과 보증금의 합계가 6천 500만 원 이하인 임차인은 최우선 변제의 대상이 된다. 꼬마빌딩 Y에 대한 乙의 차임과 보증금의 합계는 6천만 원이므로 乙은 최우선 변제의 대상이 된다. 따라서 乙은 담보 물권자인 丙 은행보다 우선하여 2천 200만원을 우선하여 변제받을 수 있다.
Ⅲ. 결론
꼬마빌딩 Y에 대한 乙의 임대차는 상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 되는 임대차이다. 乙은 아무리 빠르게 대항력을 갖춘다고 하더라도 꼬마빌딩 Y에 대하여 3월 10일 근저당을 설정한 丙 은행보다 후순위 권리자이다. 2025년 4월 20일 꼬마빌딩 Y가 A에게 1억 5천만 원에 낙찰되었을 때, 乙이 대항력과 확정일자를 갖추고 있다면 후순위 권리자와 다른 채권자에 대해서는 우선 변제권을 갖는다. 그러나 선순위 권리자이자 담보물권자인 丙은행에 대해서는 여전히 후순위 권리자이다. 다만 乙이 최우선 변제의 조건을 충족하였으므로, 경매대금 1억 5천만원 중 2천 200만원에 대해서는 乙이 丙은행을 우선한다.
결과적으로 배당은 ① 乙엑 2천 200만원 배당 후 ② 丙 은행에 1억이 배당된다. ③ 이를 제외한 나머지 금액은 乙이 대항력과 확정일자를 갖추고 있을 때 다른 후순위 권리자나 채권자보다 우선하여 배당 받는다.
Ⅳ. 참고문헌
1. 박주민표 상가임대차 보호법이 중요한 이유, 이상이, 프레시안, 2018.03.13,https://www.pressian.com/pages/articles/188773
2. (부동산 법제) 강의안 자료
3. 상가건물 임대차보호법 및 상가건물 임대차보호법 시행령

키워드

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