_에스크로의 현황과 필요성, 활성화 방안

소개글

_에스크로의 현황과 필요성, 활성화 방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 1 절. 들어가면서

제 2 절. 부동산 거래 사고
1. 부동산 거래사고란
2. 부동산 거래사고의 원인들
3. 부동산 거래사고의 유형별 사례

제 3 절. 에스크로의 어원

제 4 절. 에스크로의 정의

제 5 절. 에스크로의 필요성 및 장점

제 6 절. 에스크로 어카운트

제 7 절. 에스크로의 절차
1. 에스크로 직원의 업무
2. 에스크로의 절차

제 8 절. 에스크로 활성화 방안
1. 정무차원의 대국민 홍보
2. 중개업자에 대한 교육
3. 수수료의 이원화
4. 전문가 참여
5. 대금예치
6. 권원보험보장제도 도입 및 정착
7. 매매시 등기지연방지 방안
8. 에스크로 업무의 범위확대
9. 검인계약서 제도의 개선(이중계약서 문제)
10. 에스크로 회사 자체의 보험가입

제 9 절. 권원보험(Title Insurance)
1. 권원보험의 정의
2. 권원보험의 역할
3. 권원보험의 종류

본문내용

당자와 접촉해서 대출 관련 서류 작성과 서명에 도움을 준다.
(5) 조건의 충족과 자금의 예치
- 매수인이나 매도인 측의 조건이 모두 충족되면 에스크로 담당자는 에스크로 자금의 예치를 요구한다.
(6) 보험의 가입
- 에스크로의 과정이 어느 정도 마무리되면, 판매대리인은 보험대리인을 선정하여 매물을 보험에 가입시킨다.
(7) 신탁증서의 등록
- 대출이 허가되고 대출증서에 서명 후 등기하게 된다.
(8) 에스크로 종료
- 에스크로의 종료란 자금의 지급 에스크로의 절차가 다 진행되어 매도인에게 돈을 내어주는 것이다. 에스크로 청산서를 분배하고, 문서를 등기하며, 매수인의 대금을 인도 한다. 그 밖에 기존 융자와 잡비를 지불하고, 양도증서를 매수인에게 인도한 후, 종결보고서의 준비한다.
제 8 절. 에스크로 활성화 방안
신뢰성을 확보하고 수수료를 저렴하게 하고, 에스크로의 효용성을 적극적으로 홍보하는 방향으로 나아가야하며, 구체적인 시행방법은 아래와 같다.
1. 정무차원의 대국민 홍보
- 현재 우리나라에서 에스크로가 사용되고 있는 경우는 찾아보기 힘들다. 에스크로 제도가 생소한 것에 주요한 원인이 있는데 제도가 활성화될 때 까지 적극적인 홍보가 필요하다. 홍보는 제도적 장점에 초점을 맞추어야 하고, 저소득층과 시민계층의 이익을 대변하기위해 반드시 필요한 제도라는 것에 중점을 둔다.
2. 중개업자에 대한 교육
- 에스크로의 장점 및 효용을 중개업자에게 교육시키고 이들을 통하여 홍보한다. 부동산 업계의 전문가이며 에스크로를 실제로 이끌어갈 중개업자를 교육시키는 문제는 매우 중요하다.
3. 수수료의 이원화
- 임대차 계약시은 계속적이고 관련지식이 부족한 일반시민들이 주로 사용하게 되므로 에스크로의 활용이 필연적이다. 이때 쉽게 접근하고 이용할 수 있도록 수수료를 저렴하게 책정해야하며 이는 CLTA를 이용하여 달성할 수 있다.
- 매매계약은 권리관계가 복잡하거나 일정금액 이상의 거래이거나 외국인에게 매도하는 계약의 경우 에스크로 제도를 강행시키는 것이 바람직할 것이다.
4. 전문가 참여
- 에스크로 회사의 신뢰성 확보와 인지도 상승에 기여할 것이다.
제도 도입 초기에는 각 분야의 전문가를 모두 참여시키다가 제도가 정착되면 경력자에게 에스크로 자격증을 부여하는 방식으로 전문가를 양성하여 참여시킨다.
5. 대금예치
- 에스크로 자금은 그 규모가 크기 때문에 잠시만 운용하여도 금융기관에게는 큰 수익이 될 수 있다. 따라서 일부 금융기관의 독점이 있을수 있다. 때문에 이를 방지하면서 제 2금융기관까지 에스크로 자금을 자유롭게 예치할 수 있도록 함으로써 일반인에 대한 에스크로 대금예치기관으로의 접근가능성을 높인다.
6. 권원보험보장제도 도입 및 정착
- 현재 실시되고 있는 임대차보장보험을 확장한 형태인 권원보험보장제도를 실시하여 더욱 체계적이고 폭넓은 혜택을 받을 수 있도록 한다.
7. 매매시 등기지연방지 방안
- 매매시 등기가 지연되면 이로 인해 부동산거래사고가 발생할 수 있고 그렇지 않다하더라도 많은 비용을 발생시킨다. 따라서 부동산거래절차를 간소화시킴으로 부동산거래사고를 줄이고 수수료를 낮추는 효과를 가져 올 수 있다.
8. 에스크로 업무의 범위확대
- 현재 법률 제 19조의 2 제2항과 시행령 28조에 규정된 업무로는 부족하다.
이후에 장기주택 융자를 위한 은행과의 업무협조와 권원보장보험, 물적하자조사, 물건하자보장보험 등을 통하여 부동산거래사고방지에 에스크로가 큰 역할을 할 수 있도록 한다.
9. 검인계약서 제도의 개선(이중계약서 문제)
- 암묵적으로 이중계약서가 인정되고 있는 상황이다. 단일화된 관인계약서의 도입을 위한 법적인 개선으로 세금, 수수료의 투명성을 제고하여야 한다.
10. 에스크로 회사 자체의 보험가입
- 에스크로 회사 자체가 보험에 가입되므로 자금에 대한 신뢰성을 확보한다.
제 9 절. 권원보험(Title Insurance)
1. 권원보험의 정의
권원보험이란 부동산의 매입시에 대금을 지불하고 얻게 되는 권리들에 대한 일종의 보증수단으로 부동산 거래시에 가입하는 것이다. 부동산만이 권원보험에 가입될 수 있으며 동산은 대상에서 제외된다. 취득이후 상속 및 수증에 의해서는 권원보험을 갱신할 필요없이 계속 혜택을 받을 수 있으며 소유권 이전할 때 갱신해야 한다. 권원보험이 다른 보험과 달리 이미 나타난 하자에 대하여 보험을 든다.
2. 권원보험의 역할
권원보험은 매입부동산의 소유권과 서류에 등기된 내용이 같음을 인정하고, 부동산이 시장성을 잃게 만드는 소유권 결함에 대한 보장책이다. 에스크로와 함께 권원보험이 실행된다면 부동산 거래를 촉진할 수 있을 것이다.
이러한 권원보험은 금융기관에 특히 중요한데 이는 첫째로 부동산을 담보로 금융기관에서 대금을 빌리고자 하는 고객은 부동산과 관련된 일체의 서류를 갖고 방문하는데 이때 고객이 신분증을 위조한 경우에도 금융기관은 이를 알아낼만한 방법이 없다. 둘째로 금융기관에서 대출을 하는 경우에 대출에 따른 저당권설정등기 전에 발생하였던 임차가 있을 수 있기 때문이다. 셋째로 등기에 필요한 서류가 위조된 경우에 금융기관이나 등기를 행하는 법무사도 이를 발견하기 힘들기 때문이다.
3. 권원보험의 종류
(1) CLTA 권원보험
탁상권원보험 또는 표준보험증서라고 불리는 캘리포니아토지권원협회의 보험이다. CLTA 권원보험은 공공문서에 나타나 있는 하자만 보장한다.
CLTA에는 소유자만 보호하는 소유자보험, 금융업자가 원하면 보호하는 대금업자 보험, 또 소유자와 금융업자 모두를 보장하는 보험이 있다. 또 CLTA는 추가보험보장을 신청할 수 있는데 여기에는 인플레이션 보증과 소유거주자보증이 있다.
(2) ALTA 권원보험
확장권원보험이라고도 불리는 미국토지권원협회보험이다. ALTA 권원보험은 문서에 나타나있는 하자뿐만아니라 기록되어있지 않아서 자체적인 탐문을 통해서나 확인가능한 기본적 권원까지 보장한다.
대규모 융자기관들이 필요에 의해서 고안되었으며 따라서 금융업자들에게 매우 중요하다. ALTA는 등기순서가 중요한데 이는 등기부 등본 등기요청시가 아니라 등기 당시에 효력을 발생하기 때문이다.

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