[부동산진단 전망] 2025년 6월 대선이후 주택시장 분석, 상업용 부동산시장 진단과 전망에 대한 보고서

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[부동산진단 전망] 2025년 6월 대선이후 주택시장 분석, 상업용 부동산시장 진단과 전망에 대한 보고서에 대한 보고서 자료입니다.

목차

2025년 6월 대선이후 주택시장 분석, 상업용 부동산시장 진단과 전망에 대한 보고서

Ⅰ. 2025년 6월 대선 이후 국내 주택시장 흐름과 주요 변곡점 분석
Ⅱ. 2025년 투자 유망 부동산 및 고자산가의 투자 성향 분석
Ⅲ. 수도권 주택시장 점검: 현장에서 바라본 주택시장 실태 분석
Ⅳ. 상업용 부동산시장 진단과 전망
Ⅴ. 참고문헌

본문내용

북부 미분양 단지에 대한 금융지원 및 수요 유도 대책 마련
청약 제도 재정비: 가점제 완화, 특별공급 조건 개선
정부는 수도권 내에서도 지역별 격차가 심화되는 상황을 단순한 \'가격 변동\'으로 파악하기보다는, 주거안정성, 도시기능 회복, 인구 구조 변화까지 포함하여 종합적으로 대응할 필요가 있다. 특히 2026년까지 공급 공백이 지속될 경우, 정비사업 및 청년주택 등 실수요 중심 공급 전략이 빠르게 추진되어야 한다.
Ⅳ. 상업용 부동산시장 진단과 전망
1. 2024년 상업용 부동산시장 진단
1-1. 침체와 구조조정의 해
2024년의 상업용 부동산시장은 고금리 장기화와 자산 가격 하락, 공실률 상승이라는 삼중고에 직면하며 사실상 구조조정의 국면으로 진입하였다. 특히 오피스와 리테일 자산은 외형상 안정적인 수익을 유지했지만, 그 이면에는 임대료 하향 조정 협상 증가, 공실 장기화, 투자 유보 현상이 만연했다.
년 전국 상업용 부동산 실거래 건수는 전년 대비 약 21.7% 감소하였고, 자산가 중심의 중소형 빌딩 거래도 급감하였다. 외국계 자본 역시 한국 리츠오피스 자산에 대한 신규 투자를 유보하거나 이탈하는 움직임을 보였다.
표 4. 2024년 상업용 자산군별 주요 지표 (서울 기준)
자산군
공실률 (%)
연간 거래 건수 증감률
연간 임대료 증감률
오피스
11.3
-23.4%
1.2%
리테일
13.7
-19.6%
-2.8%
물류
6.4
-14.9%
3.7%
숙박/호텔
18.2
-31.1%
0.5%
1-2. 오피스시장: 대형은 \'선방\', 중소형은 \'붕괴\'
서울 도심 Grade A급 오피스 시장은 공실률이 낮고 수익률이 방어되었으나, 중소형 오피스 시장은 공실과 수익률 하락의 이중 압박에 직면하였다. 을지로광화문 등 전통적 중심지는 여전히 수요가 존재하지만, 강서영등포 등 비핵심지의 중형 오피스는 입주 수요가 줄며 월세 인하 압박이 커졌다.
임차인의 재계약 시 임대료 동결 또는 인하 요청이 보편화되었고, 관리비 절감 및 리노베이션 비용 전가 문제도 심화되었다.
1-3. 리테일: 오프라인 회복 지체, 고정 수요 입지만 생존
2024년 리테일 자산은 코로나 이후 회복 국면이 마무리되는 듯했지만, 소비 둔화와 온라인 쇼핑 강화에 따라 상권 양극화가 가속되었다. 서울 홍대, 성수, 강남역, 종각 등 유동인구 밀집지역은 선방하였지만, 로드샵 중심의 중위권 상권은 공실이 증가하였다.
편의점약국음식점은 입점이 유지되었지만, 의류잡화오프라인 체험형 매장은 빠르게 퇴출되었다. 결과적으로 \'운영 수익이 아닌 자산 가치 기대\'로 접근했던 투자자들의 이탈이 나타났으며, 지방 도시의 리테일 빌딩은 대규모 미매각 물건이 증가하였다.
1-4. 물류시설과 숙박시설: 이중적 흐름
물류시설은 B2C 기반 택배 수요 증가와 함께 일부 지역에서 선방하였다. 화성이천김포 등은 물류 전용 산업단지 개발과 함께 신규 수요가 유입되었지만, 일부 지역은 허가 지연, 기반시설 미비로 공실률 상승을 겪었다.
호텔 및 숙박시설은 인바운드 회복에도 불구하고 실적이 이중적이었다. 서울과 제주, 부산 해운대는 70% 이상의 객실 가동률을 기록했지만, 지방 관광도시는 리노베이션 지연과 운영적자 누적으로 자산가치 하락 압박을 받고 있다.
2. 2025~2026년 상업용 부동산시장 전망
2-1. 구조적 재편 국면 진입
2025년부터 상업용 부동산 시장은 본격적인 **\'수익 모델 재정비와 자산 리포지셔닝\'**의 시기에 진입하고 있다. 단순히 회복을 기대하는 단계가 아니라, 자산군의 존속 여부를 평가하고, **\'운영 중심 가치\'와 \'지역 기능과의 연계성\'**에 따라 생존이 갈리는 양상이 뚜렷해질 전망이다.
금리가 인하되어도 투자자들이 상업용 부동산에 대해 요구하는 수익률은 5~8%로 높아졌으며, 임차인 지속성, 공실 기간, 리모델링 가능성 등을 종합한 운영 리스크 평가가 핵심 판단 기준으로 떠오르고 있다.
2-2. 자산군별 전망
▷ 오피스
서울 도심 Grade A는 공급 부족 지속 → 공실률 하락 전망
중소형 오피스는 리모델링 수요에 따라 지역별 차별화
공동운영형 오피스(Co-Working)는 스타트업·1인 창업 수요 증가에 따라 재부상
▷ 리테일
비효율 상권 정리 본격화, \'기능 기반 복합화\'가 생존 조건
음식의료교육 결합형 리테일, 생활밀착형 복합상가 수요는 유지
공공기관 입주 또는 공유공간 결합 모델이 지속가능성 확보 열쇠
▷ 물류
자동화저온물류전문물류센터 중심의 재편
물류센터+판매시설+업무시설 결합형 복합개발 확대
수도권 내 토지 확보 경쟁 치열 → 외곽 이전 및 대체 지역 발굴 필요
▷ 숙박
브랜드 체인 중심의 호텔만 생존 가능
리노베이션 중심 숙박시설 수요 확대 → 관광특화도시(강릉, 여수, 군산) 투자 유인 확대
민간+지자체 협력 기반 문화관광 복합개발 모델 정책 유도 필요
2-3. 정책적 시사점 및 제언
상업용 부동산시장의 회복은 시장의 \'자율 조정\'에만 맡길 수 없다. 특히 지역경제와 밀접한 상권, 공공기능을 대체하는 민간자산의 역할이 커지는 만큼, 다음과 같은 정책 설계가 필요하다.
.도심 내 노후 상업용 건물의 리노베이션 가이드라인 수립
.공실률이 높은 자산의 용도변경 절차 간소화 및 세제 유연화
.중소형 리테일 자산에 대한 ESG 기반 운영평가 모델 개발
.지방 관광도시 숙박시설 리노베이션 지원 보조금 제도 도입
.공공기관과 결합 가능한 민간 상업용 자산 모델 활성화 (예: 복지+문화+상업)
Ⅴ. 참고문헌
김중은, 배유진, 윤은주 외 1명. (2021). 개발제한구역 훼손지 복구제도 개선방안. 국토정책 Brief, (9).
임상연, 이진희, 최정윤 외 1명. (2021). 도시재생사업 선순환 구조 실현을 위한 정책방안. 국토정책 Brief, (10).
이재춘, 이길제, 조윤지 외 1명. (2021). 미래 인구·가구 특성을 고려한 새로운 주거정책 패러다임. 국토정책 Brief, (8).
이우민. (2021). 개발제한구역 환경평가등급 / 개발제한구역 훼손지 복구사업. 국토, (7).
김형준. (2022). 상업지역 주거복합건축물 용적률 개선방안 연구: 부산광역시를 대상으로. 한국도시설계학회지 도시설계, 23(2)

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