지구단위계획의 문제점 및 대안

소개글

지구단위계획의 문제점 및 대안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 지구단위계획의 현황과 문제점

1. 구역지정 대상범위와 계획내용
1) 계획수립 대상범위의 확대에 따른 문제
2) 대상지 유형별 선택적 계획내용 적용의 어려움
2. 계획수립절차
1) 중복심의 등으로 인한 절차의 장기화
2) 주민발의계획에 대한 대응
3. 계획집행
1) 개발사업과의 연계 미비
2) 인센티브의 실효성 미비
3) 도시기반시설 설치를 위한 재원확보 미흡
4. 계획운용
1) 경과규정 미흡에 따른 혼란
2) 세부운영지침 미비

Ⅱ. 제도개선방안

1. 주요과제 도출 및 제도개선 기본방향

2. 계획대상지 유형별 탄력적 운용방안
1) 지구단위계획 유형구분의 필요성
2) 기존연구에서의 유형구분 검토
3) 지구단위계획 유형별 탄력적 운용방안

3. 개발사업제도와의 연계방안
1) 개 요
2) 주요개발사업별 지구단위계획 연계방안

4. 용적률 인센티브의 현실화 방안
1) 지구단위계획과 용적률 인센티브

5. 도시기반시설 확보방안
1) 공공시설 확보의 필요성
2) 개발사업을 통한 도시기반시설 확보방안
3) 기성시가지 정비시 확보방안

Ⅲ. 결 론

본문내용

려가 예상된다. 저밀도 주택지나 대규모 이전적지 등이 필요한 도시기반시설을 확충하지 않은상태에서 고밀도로 개발되면 해당지역은 물론 주변지역의 심각한 도시기반시설 부족문제를 야기시킬 것으로 예상된다.
현 제도하에서 필요한 공공시설의 확보는 기성시가지 정비시 지자체의 비용으로 확보해야 하나 기존 도시계획시설의 집행도 어려운 현재의 재정상황으로는 지자체에 큰 부담이 될 수밖에 없다.
따라서 지구단위계획을 통해 지구내 공공시설의 확보방안이 마련되지 않는다면 현재에도 부족한 지구기반시설의 부족현상을 더욱 심화시킬 것으로 예상되고 있다.
도시기반시설 확보방안은 크게 개발사업을 통한 확보방안과 기성시가지정비를 통한 확보방안의 둘로 구분할 수 있다.
2) 개발사업을 통한 도시기반시설 확보방안
현행 개발사업에 있어서는 공공시설에 대해 사업시행자가 비용을 부담하여 확보하는 것을 원칙으로 하고 있고, 이와 함께 국가, 지자체, 공공시설 관리자가 일정비율에 대해 비용부담을 하는 것으로 되어 있다.
따라서 개발사업의 경우에는 시행자 부담에 의해 지구 공공시설을 확보할 수 있으며, 공공시설의 부담비율은 각 사업에 관한 지침과 원칙을 따르면 된다 할 수 있다.
3) 기성시가지 정비시 확보방안
(1) 건축선 후퇴 등에 의한 확보방안
건축선 후퇴부분의 소유권을 변경하지 않고 대지로 인정해 주면서 도로확폭을 기하는 방법으로 건축선 지정을 통해 일정 공간을 공공공지로 확보하여 도로의 역할을 하도록 하는 것이다.
이 경우 지자체에서 정비재원이 마련될 경우 벽, 문, 담의 신설 및 이설시 보조를 하고 확보부분을 정비할 수 있다. 이 방법은 새로운 건축행위가 일어나야만 건축선 후퇴를 유도할 수 있기 떠문에 장기간에 걸쳐 점진적으로 확보해야 하는 단점이 있다.
이를 위한 보상책으로 사선제한 완화나 고도제한 완화 등을 동시에 적용함으로써 실효성을 높일 수 있다.
(2) 정비사업제도와의 연계방안
기성시가지 정비에 따른 공공시설 확보를 위해서는 이를 뒷받침 할 수 있는 다양한 사업제도의 마련이 필요하다. 일본 지구계획의 경우 기성시가지 정비와 관련한 다양한 사업제도를 지구단위계획과 연계되도록 하고 있으며, 또한 이러한 사업제도에 대한 재정지원을 병행함으로써 필요한 지구 공공시설을 손쉽게 확보하고 있다.
그러나 우리나라에서는 주거환경개선사업 등 일부 사업에 대해서만 국공유지 무상양여로 재원을 충당하고 있을 뿐, 그 외 기성시가지 내에서는 공공시설을 확보할 수 있는 사업제도가 거의 없는 실정이다.
따라서 중앙정부와 지자체 차원에서 기성시가지 정비를 위한 다양한 사업제도 마련이 필요하며, 이는 지구단위계획 세부유형별 운용방안과도 연계시켜 나갈 필요가 있다.
(3) 도시기반시설 설치를 위한 재원조달방안 모색
기성시가지 지구단위계획에서 기반시설 정비 및 공공시설 확보를 위한 연차별 집행계획 및 예산연계방안을 마련하고 지구시설 부담금제도 등을 통해 공공시설 비용부담의 지자체와 주민간 부담범위를 설정해야 할 것이다.
이를 위해서는 지구단위계획에서 다루어야할 지구시설에 대한 범위와 개념을 설정하고 수익자부담 원칙에 따라 필요한 기반시설 및 공공시설의 설치비용을 해당 주민이 부담하도록 원칙과 기준의 제시가 필요하다.
또한 개발이익환수제도를 보완하여 활용 할 수 있도록 하며 용도지역 상향조정 등에 따른 개발이익을 환수하여 기반시설 등을 설치하는 재원으로 활용하도록 한다.
이외 사업집행 유도 수단으로 지구단위계획을 통한 권리변환 등에 대한 양소득세 면제와 등기절차 대행, 세제혜택 등 민간부문의 유도수단을 마련하여 상세계획의 실효성을 높이도록 할 필요가 있다.
Ⅲ. 결 론
이 연구는 새로이 마련된 지구단위계획의 지정대상 확대에 대응하기 위한 것으로서 지구단위계획 대상지 유형별 탄력적 운용방안과 실효성있는 지구단위계획의 실천수단을 모색하기 위한 것을 목적으로 하고 있다.
이와 관련하여 다음과 같은 개선방안을 제시하고 있다.
지구단위계획의 유형별 탄력적 운용방안과 관련하여 지구단위계획의 유형을 신시가지 관리, 기성시가지 관리/정비/보전, 시가화예정지 관리 등으로 구분하고 이 틀내에서 계획목적과 대상특성을 고려하여 세부유형을 제시하였다. 또한 지구단위계획의 유형별로 계획수립내용, 사업추진 등의 차별적 운용방안을 제시하고 유형별 계획수립 지침을 마련하기 위한 기본방향을 제시하였다.
개발사업제도와의 연계방안과 관련하여 각종 개발사업제도내에 지구단위계획의 수립내용 및 시기, 의제처리 등에 대한 규정을 명료하게 할 필요성이 있다는 제안과 아울러 현재 관련규정이 미비한 도시재개발사업과 주거환경정비사업을 대상으로 지구단위계획과의 연계방안을 모색하였다.
용적률 인센티브 현실화방안과 관련해서는 용적률 인센티브를 도시기반시설과 관련한 정량적 인센티브와 토지이용/도시환경과 관련한 정성적 인센티브로 구분하여 적용하는 것이 바람직하다는 제안과 용적률 인센티브의 허용범위를 현실화하기 위해 현행 용적률 산정방식을 개선할 것과 아울러 이를 위해 상한용적률이나 허용용적률이 법정용적률을 넘을 수 있게 개선되어야 한다는 점을 제시하였다.
도시기반시설 확보방안과 관련해서는 도시기반시설 확보 필요성, 개발사업을 통한 확보방안, 기성시가지 정비를 통한 확보방안 등에 대해 검토하였다. 개발사업을 통한 확보방안으로서 개발이익환수를 통한 공공시설 비용부담방안, 민간 개발유도를 위한 주민제안제도의 적극 활용방안, 기타 유도용적제 등 적용상 특례제도의 도입 등을 제안하였고, 기성시가지 정비를 통한 확보방안으로서 건축선 후퇴 및 사선제한 완화방안, 시가지 정비사업제도와의 연계방안, 기타 지구시설부담금제도 도입 등 도시기반시설 설치를 위한 재원조달방안에 대해 제시하였다.
본 연구는 제도 도입 초기에 수행됨으로써 새로운 제도의 운용과 관련한 사례가 충분하지 못한 관계로 기존제도의 운용과 관련한 현황문제점과 개선방안 제시 위주로 진행되었다는 한계를 지니고 있다. 따라서 향후 이 연구결과를 토대로 지구단위계획의 세부유형별 계획수립기준과 추진방안 등에 대한 지침마련을 위한 연구 등 새로운 제도의 적용 확대에 따라 파생되는 문제점과 개선방안에 대한 지속적인 후속연구가 필요할 것으로 사료된다.

키워드

지구단위계획,   도시,   재건축,   개발,   재개발,   택지,   기반,   문제점