분양가 상한제가 주택시장에 미치는 영향

소개글

분양가 상한제가 주택시장에 미치는 영향에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 공급량 감소에 따른 주택가격 상승

2. 시장의 비효율성
1) 브랜드 가치 불인정에 따른 시장의 비효율성
2) Jocker effect, Cherry picking effect, 그리고 Filtering effect 제약에 따른 시장의 비효율성

3. 결론

본문내용

유도한다. 간단한 주택시장 모형을 이용하여 정책 시뮬레이션을 해 본 결과, 서울지역 아파트 시장의 경우 신규 주택공급량이 1% 감소할 때 장기적으로 주택가격은 최대 0.8% 상승하는 것으로 나타났다. 공급량 감소에 의한 주택가격상승은 주택규모를 규제하고 있는 공공택지의 성격상, 주택규모에 따라 비대칭적으로 일어날 것이다. 소형평형보다는 대형평형의 임대료(전세가격)와 주택가격이 상승률이 더 빠를 것이다. 주택건설업체들은 브랜드 가치를 유지하기 위해 노력하겠지만, 분양가격이 이런 브랜드 가치를 충분히 보상하지 않을 경우 주택건설업체들은 브랜드의 세분화를 통해 분양가 상한제에 대응할 것으로 보인다. 이 경우, 주택의 질이 개선되지 않거나 하락함으로써 귀중한 자원인 토지가 낭비되는 사회적 손실이 불가피하며, 더 나아가 정보의 비대칭 상황을 개선하지 못하는 문제도 발생한다. 분양주택의 배분 방식과 분양 프리미엄의 규제 방식에 따라 주택시장은 또 다른 변화를 겪을 것으로 보인다. 현재 정부는 청약 가점제에 의해 분양 당첨자를 결정하고, 일단 당첨이 되면 일정 기간 주택거래를 금지함으로써 분양 프리미엄의 실현시기를 늦추고 있다. 청약 가점제는 ‘시장가격 - 분양가격’ 만큼의 분양프리미엄을 보장하는 영구 옵션(perpetual option)이라고 볼 수 있다. 청약 가점제는 시간이 지날수록 당첨 확률이 높아지기 때문에 영구 옵션의 가치는 시간이 지날수록 높아진다. 이에 따라 분양프리미엄이 가장 큰 주택이 나올 때까지 기다리는 조커 효과(jocker effect)와 함께 분양프리미엄이 크지 않은 주택은 미분양되는 체리 피킹 효과(cherry picking effect)가 발생하게 된다. 또한 무주택자는 기존 주택을 매입하지 않으려고 하기 때문에 주택의 여과효과(filtering effect)가 잘 나타나지 않게 된다. 신규주택을 분양 받은 후 일정 기간 전매를 금지하는 것은 분양프리미엄 자체를 없애는 것이 아니라 분양프리미엄의 실현 시기를 늦추는 것이다. 그 결과 주택의 유동성은 제한을 받을 것이다. 일정기간 전매 금지는 주택의 여과효과를 제한한다. 이 때문에 청약 시 자신의 현재 소득이나 가족 수보다는 미래의 소득수준이나 가족 수를 고려하여 주택을 청약하고자 하는 효과가 발생할 수 있다. 이것은 앞에서 언급한 공공택지 위주의 주택건설과 맞물려 중형 이상의 주택에 대한 청약경쟁과 함께 시장가격의 비대칭적 상승을 가져올 것이다. 현재 시행하고자 하는 분양가 상한제는 이미 1998년 이전에 실시를 했던 제도이고, 이에 따른 부작용 역시 이미 우리가 경함하였던 것이다. 그럼에도 불구하고 과거로 회귀한 것은 아직 주택의 질보다는 가격이 중요한 시기이기 때문일 수도 있고, 국민들이 분양가 상한제의 부작용을 충분히 이해하지 못하고 있기 때문일 수도 있다. 과거로의 회귀 원인이 무엇이든 간에 분양가 상한제에 따른 부작용은 불가피하며, 이런 부작용을 얼마나 줄이느냐 하는 것은 정책수단들을 얼마나 세밀하게 조정(fine tuning)하느냐에 따라 달라질 것이다.

키워드

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