미국 서브프라임 모기지시장 불안과 향후 전망

목차

1. 최근 주택시장 동향
2. 서브프라임 모기지 부실화의 영향
3. 향후 전망

본문내용

되면서 주택경기회복이 지연될 가능성 증대
실질GDP 및 주택건설투자 추이
자료 : 미 상무부
□ 또한 주택경기 냉각은 富의 감소에 따른 소비둔화, 주택건설투자 및 고용감소 등으로 파급되면서 성장을 제약
― 주택가격 하락, 휘발유 가격 상승 등으로 이미 소비지출이 둔화된 가운데 최근 신용시장 불안으로 대규모 부채를 가진 소비자들이 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상(The Economist, 8.4)
3. 향후 전망
□ 대다수 전문가들은 시장불안이 당분간 지속되면서 자산가격 변동성도 증대될 것으로 보이나 미국경제의 확장세*를 근본적으로 저해하지는 않을 것으로 전망
* 투자은행들은 GDP성장률을 금년중 2.0～2.2%, 내년중 2.5～2.8%로 전망
― 최근의 금융시장 불안은 투자자들의 CDO 등 고위험자산에 대한 가격 재평가 또는 리스크 회피 증대를 반영한 것으로 판단
ㅇ 그동안 풍부한 유동성을 기반으로 한 투자자들의 과도한 리스크 부담이 정상화되는 과정으로, 장기적으로 금융시장에 긍정적으로 작용 가능
― 해외경제의 강한 성장세, 미국의 낮은 실업률, 연준의 충분한 금리인하 여지 등이 소비를 지지. 다만, 시장이 안정되더라도 리스크 프리미엄은 종전보다 증대 예상
□ 그러나 다음과 같은 대내외적 불안요인이 상존하고 있어 시장불안이 예상보다 장기화되거나 내년중 재부상할 가능성도 배제할 수 없음
― 금년중 주택가격의 하락이 예상(2%대 하락)보다 커지거나, 대출조건 및 감독기능 강화로 2007～08년중 서브프라임 모기지의 이자조정(reset)이 순조롭지 않을 경우 서브프라임 관련 디폴트가 크게 증대될 가능성
― CDO 등 모기지 담보증권의 경우 다양한 자산을 묶어서 위험을 분산시키는 등 복잡한 시장구조를 지니고 있어 투자자의 입장에서 리스크 및 리스크 헤지 정도를 정확히 파악하기 곤란
ㅇ CDO 등에 투자비중이 높은 헤지펀드, 은행, 외국인투자자들의 손실이 추가로 드러날 가능성
□ 전문가들은 미 연준이 시장안정을 위해 8월 9～10일중 긴급 유동성 공급에 나선 점에 비추어 볼 때 연준의 금리인하 가능성이 다시 높아졌다고 전망*
* 8월 7일 FOMC 회의에서 신용경색 우려에도 불구하고 미 연준이 인플레이션 우려를 강조하는 등 종전 입장을 고수하자 전문가들은 당분간 금리인하 가능성은 낮을 것으로 판단
― 미 연준이 우선 유동성 공급 확대를 통해 시장불안을 진정시켜 나가되 시장불안이 확대되거나 지속될 경우 결국 금리인하는 불가피*할 것으로 예상
* 일부에서는 9월 18일 정기 FOMC 이전이라도 임시 FOMC에서 금리인하 예상
ㅇ 페더럴펀드 선물금리에 반영된 9월 및 10월중 금리인하 확률은 8월 8일 각각 20.0% 및 48%에서 8월 13일 모두 100%로 상승
선물금리에 반영된 페더럴펀드 목표금리 인하 확률
자료 : Bloomberg
□ 그러나 상당수 전문가들은 금리인하의 부작용을 지적하고 현 상황에서 투자자의 신뢰를 확보하고 전반적인 신용경색*을 방지하는 것이 중요한 것으로 보는 등 연준의 금리인하에 대해서 부정적 입장
* Mark Zandi(Moody's사 Chief 이코노미스트)는 현 상황은 모든 사람들이 대출을 받을 수 없는 신용경색(credit crunch)이 아니라, 단지 신용도가 낮은 사람만 대출이 어려운 유동성 긴축(liquidity squeeze)이라고 주장
― 금리인하시 투자자들의 도덕적 해이를 유발할 수 있고, 미 달러화의 약세가 심화되어 외국인의 미 국채투자가 감소할 경우 장기채 금리 상승으로 신용경색이 더욱 악화될 가능성도 존재
□ 따라서 연준이 우선 유동성 공급 확대를 통해 시장안정을 도모하면서 고용, 성장 및 인플레이션 관련 지표를 보아 가며 금리향방을 결정할 것으로 보는 견해가 지배적
― JP Morgan, Goldman Sachs 등 대형 투자은행들은 최근 시장불안에도 불구하고 여전히 금년말까지 현 금리수준(5.25%) 유지를 전망
페더럴펀드 목표금리1) 전망
(연, %)
전망시기
2007.
7월말
2007
2008
3/4
4/4
1/4
2/4
3/4
4/4
Barclays Capital
(8. 9)
5.25
5.25
5.25
5.50
6.00
6.00
6.00
JP Morgan
(8.10)
5.25
5.25
5.25
5.50
..
..
Goldman Sachs
(8.10)
5.25
5.25
5.25
5.25
5.25
5.25
Lehman Brothers
(8.10)
5.25
5.25
5.25
5.25
..
..
UBS
(8.10)
5.25
4.75
..
..
..
..
Merrill Lynch
(8.10)
5.25
4.50
4.25
3.75
3.75
3.75
주 : 1) 분기말 기준
□ 한편 전문기관들은 미국 주택경기는 금년중 하강세를 지속하다가 2008년 24분기 이후 점차 회복 전망
― 주택가격은 금년중 2.0～2.4%의 하락률을 보인 이후 내년에는 1% 내외의 상승 예상
미국의 주택가격 및 판매 전망1)
(전년동기대비, %)
2006
(실적)
2007
2008
3/4
4/4
연간
1/4
2/4
연간
주택가격
신축
부동산중개인협희
3.8
-2.7
-2.1
-2.3
-3.0
2.4
2.3
모기지은행협희
-0.8
-0.5
-2.2
-3.9
5.6
0.6
Fannie Mae
-3.7
-3.6
-2.0
-3.6
1.0
0.1
기존
부동산중개인협희
1.7
-2.2
-1.0
-1.2
0.6
1.3
2.0
모기지은행협희
-4.4
-2.4
-2.4
-0.8
0.4
0.3
Fannie Mae
-2.7
-1.9
-2.0
0.2
0.4
0.5
주택판매
신축
부동산중개인협희
-18.1
-15.3
-15.7
-18.9
-2.0
-4.7
-0.5
모기지은행협희
-11.9
-12.9
-17.0
2.1
-1.3
1.3
Fannie Mae
-7.2
-6.5
-14.2
8.3
1.1
2.8
기존
부동산중개인협희
-8.5
-6.9
-2.9
-6.8
-2.3
7.4
5.6
모기지은행협희
-4.5
-5.3
-5.9
-6.5
1.6
0.5
Fannie Mae
-11.1
-10.1
-9.6
-9.6
2.6
1.9
주 : 1) 2007년 7월 기준, 부동산중개인협회는 8월 기준

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