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소개글

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목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산경매의 종류
1. 강제경매
2. 임의경매
3. 강제경매와 임의경매의 이동점

Ⅲ. 부동산경매의 시작

Ⅳ. 부동산경매의 과정
1. 경매개시결정
2. 부동산 강제집행
3. 부동산 강제경매
4. 부동산 경매신청관련 비용과 해설

Ⅴ. 부동산경매의 문제점
1. 경매물품에 대한 정보의 불확실성
2. 실질적 소유권 획득에 시간적, 경제적 불확실성 문제

Ⅵ. 부동산경매문제의 개선방안

Ⅶ. 결론

참고문헌

본문내용

또한 현행 경매제도는 법원의 심사에 의한 경락허가결정을 거치도록 신중한 조치를 마련하고 있을 뿐만 아니라 경락허가결정에 대하여 이해관계인의 즉시항고를 인정하고 있다. 즉, 경락을 받더라도 경락허가결정이 확정되기 전에는 대금의 수납이나 배당절차를 시행할 수 없도록 규정하고 있기 때문에, 경매참가자는 실질적인 소유권을 확보하기까지 어느 정도의 기간과 비용이 더 소요될지 모르는 상태가 종종 있게된다. 따라서 실제 경매사건에서는 경락허가결정에 따른 별다른 하자가 없더라도 채무자가 항고, 재항고를 하게 되면 그것이 기각되어 경매사건기록이 경매법원으로 되돌아오기까지는 보통 수개월 또는 심한 경우에는 1년을 넘기는 경우도 있게 된다고 한다.
Ⅵ. 부동산경매문제의 개선방안
부동산경매제도 또한 자본주의 경제체제하에서 자원배분의 기능을 담당하고 있는 제도라는 점은 주지의 사실이다. 따라서 현행 부동산경매에 있어서도 그 효율성의 달성이 주된 목적이 된다. 종래의 호가제에서 현행의 비밀입찰제로의 변경 또한 자원배분기능의 효율성을 지향하기 위한 것이라 할 수 있다. 그러나 현행 제도하에서도 그 시행과정에서 여러 문제점이 노출되고 있는 실정이다.
개별 입찰자가 경매물품을 개별적으로 조사하는 대신에 특정기관이 일정한 수수료를 받고 개별물건과 관련된 정보를 제공할 수 있다고 하면 개별응찰자가 정보를 수집하는 것보다 경매제도의 경제적 효율성은 증대 될 것이다. 사후위험은 보험제도의 도입을 통해서 경매당사자간에 배분함으로써 입찰자의 위험을 최소화 할 수 있다고 가정한다. 여기에서 보험이란, 개별 입찰자에게 보험료로써 부과하고, 사후위험 발생시 낙찰받은 입찰자에게를 보상금으로 보상해주는 방식을 말한다. 이러한 보상제도의 도입으로 입찰자에게 사후위험비용은 제거된다. 이때 보험제도도입으로 인한 경제적 효율성의 정도는 비교하여 보면 알 수 있다. 채권자의 이익은 증대될 것이다.
Ⅶ. 결론
부동산경매제도의 효율성은 운영의 경제성과 배당의 공정성이 그 핵심이 되는바, 이를 위해 민사소송법에서는 경매절차에 대해 상세히 규정하고 있다. 현행 민사소송법에 의할 때 부동산경매는 공개경매와 최고가격비밀입찰경매를 규정하고 있으며, 공개호가경매의 제 문제점으로 말미암아 현재에는 대부분 최고가격비밀입찰경매를 이용하고 있다. 이는 부동산경매제도의 효율성을 증대시키기 위한 방법의 하나로 제도변경이 이루어진 것이라 할 수 있다. 그러나 현행 최고가격비밀입찰경매의 부동산 경매제도하에서도 일반적으로 고려되는 공식적인 가격결정 변수 외에 비공식적인 가격결정변수가 상당부분을 차지함에 따라 입찰자나 낙찰자에게 예상치 못한 비용을 초래하게 만들고 이에 따라 낙찰가가 (이상적인) 시장가치에 못 미치게 되어 그 효율성이 손상되고 있다. 이러한 비효율성의 원인은 정보의 불확실성에 기인하는 바가 크다.
따라서 이러한 불확실성을 정보수집비용과 사후의 추가적 위험비용으로 구분하여 낙찰가에 영향을 주는 변수로 파악하고 경매의 효율성을 증대시키기 위한 방안에 대하여 연구를 하였다. 현행 제도하에서 각 당사자들의 현금흐름과 새로운 제도 도입후의 각 당사자들의 현금흐름과 부의 수준을 비교 분석하였다. 먼저 현행 제도하에서는 정보수집비용과 사후적 위험비용이 존재한다. 정보수집비용 측면에서 특정 기관이 공신력 있는 정보를 획득, 공시함으로써 효율성을 증대할 수 있음을 보였다. 특정기관의 공신력 있는 정보획득·공시비용이 개별입찰자의 경매물품에 대한 정보수집비용의 합계 보다 작으면 경제적 효율성이 증대 될 수 있음을 보였다. 또한 사후적 위험비용 측면에서 경매당사자들간의 위험의 최적배분을 통한 보험제도의 도입으로 낙찰가의 증대가 이루어질 수 있음을 보였다. 이 때 보험이란, 개별 입찰자에게 보험료로써 사후적 위험비용의 기대치만큼의 금액을 보험료로써 부과하고, 사후위험 발생시 실제 발생금액을 보상금으로 보상해주는 방식을 말한다. 이러한 보험제도의 도입으로 입찰자가 부담하게 되는 사후적 위험비용은 모두 제거되어 입찰자가 제시하는 입찰가가 증가하게 되고 결국은 최고낙찰가가 증가하게 되어 경매제도의 효율성이 증대될 것이다.
참고문헌
경매일번지, 자운
경매성공전략, 경매실무연구원
권득인(2002), 부동산 경매 교과서, 중앙M&B
나는 부동산 경매로 17억 벌었다, 원앤원북스
박용석(2003), 돈되는 부동산 경매로 싸게 사들이기, 서울, 시대의 창
이율(2000), 왕초보 부동산경매 길라잡이, 법서출판사
전철(2002), 부동산 경매를 제대로 잡아라, 생활지혜사

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