[사회과학] 주택임대차보호법

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본문내용

일정 금액 이상의 상가임대차 보증금은 다른 채권에 앞서 돌려받을 수 있다.
- 상가 세입자들도 주택 전세처럼 세무서에 확정일자를 받으면 경매, 공매시 후순위 권리자보다 보증금을 우선 변제받을 수 있다.
- 확정일자받을 경우 \'상가임대차보증금 -> 국세, 담보물권이 설정된 채권 -> 일반채권\'순서로 돈을 돌려받을 수 있다.
5) 강행규정
- 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
3. 임대차 보호법 적용대상여부 판단
1) 환산 보증금 계산
- 환산보증금 : 보증금 + 월세 * 100
2) 환산보증금의 보호대상 금액여부 확인
- 해당지역별 명시된 금액이하인 경우에만 적용됨
(1) 명시금액
지역
명시금액
서울특별시
3억원
과밀억제지역(서울특별시 제외)
2억5천만원
광역시, 안산, 용인, 김포, 광주시
1억8천만원
기타지역
1억5천만원
(2) 사례(서울지역이라고 가정함)
- 보증금 3000만원 월세 200만원의 점포 : 3000 + 200 * 100 = 2억 3천만원(적용가능)
- 보증금 3000만원 월세 300만원의 점포 : 3000 + 300 * 100 = 3억 3천만원(적용대상 제외)
3) 상가최우선 변제
(1) 내용
- 상가건물가액의 1/3범위내에서 아래 금액을 최우선적으로 변제 받을 수 있는 권리
(2) 성립요건
- 건물의 인도대항력(경매개시결정 기입등기 전)을 갖출 것
- 사업자 등록의 신청
- 소액보증금에 해당할 것
- 배당요구종기까지 배당 요구를 할 것
- 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청하면 등기가 없더라도 대항력을 갖게 됨
(3) 최우선 변제권을 행사하기 위한 대항력
- 대항력 : 최소한 경매개시결정 기입등기 전까지 갖추어야 함
(경매개시결정 가입등기 후에는 대항력을 갖추고 소액보증금에 해당하더라도 배당에서 제외됨)
(4) 최우선변제의 한계
- 주택임대차 보호법과 동일함
- 소액보증금은 일정액의 합계가 매각가격의 1/3에 해당하는 금액의 한도에서만 최우선 변제가 가능함
(5) 최우선변제액(2010.7.26~현재)
지역
환산보증금
최우선 변제금액
서울특별시
5000만원
1500만원
과밀억제권역(서울특별시 제외)
4500만원
1350만원
광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시
3000만원
900만원
그밖의 지역
2500만원
750만원
5. 참고문헌
1) KB daily 지식 비타민. 12-91호, 주택임대차보호법의 이해 / KB금융지주 경영연구소 , 2012년

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