[부동산법제 4공통] 상가 건물 임대차의 권리금의 문제점과 법제화 방안에 대해 논하시오

소개글

[부동산법제 4공통] 상가 건물 임대차의 권리금의 문제점과 법제화 방안에 대해 논하시오에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 본론

1. 권리금이란
1) 영업
2) 영업권
3) 영업양도
4) 프리미엄
5) 보증금

2. 상가건물임대차의 권리금
1) 상가건물임대차의 권리금 발생요인
2) 상가건물임대차의 권리금 분류
3) 상가건물임대차의 권리금 구성요소

3. 우리나라 상가건물임대차의 권리금의 실태

4. 상가건물임대차의 권리금의 문제점
1) 관습법 단계에 이르렀다.
2) 임차인 간의 비공식적 계약
3) 상가임대차계약서에 단서로 기재할 것을 요구하는 경우가 상관행화
4) 권리금의 반환문제

5. 상가건물임대차의 권리금 반환에 관한 판례
1) 권리금의 반환 불인정 사례
2) 권리금의 반환 인정 사례

6. 상가건물임대차의 권리금의 법제화 방안
1) 퇴거보상제도
2) 이주책 보완규정
3) 바닥 권리금 배제
4) 정당한 보상과 생존권보장 구현
5) 상가건물임대차보호법 개정
6) 권리금의 상한액 제한
7) 상가 건물임대차보호법에 권리금의 정의 조항을 신설
8) 부동산거래신고에 관한 법률의 개정
9) 권리금을 임대차계약서 내용에 명시

7. 상가건물임대차의 권리금의 법제화 방안에 대한 나의 의견

8. 시사점

Ⅲ. 결론

참고문헌

본문내용

분쟁이 발생하였을 경우 피해를 최소화하고 문제를 합리적으로 해결하는데 실질적인 도움을 받을 수 있을 것이다.
또한 현실에서는 권리금 반환의 용이성 문제 및 상가의 수익성과도 직결되는 사안으로 무엇보다도 권리금의 가격 수준에 대한 적정성을 검증할 수 있는 방안 마련이 필요하다. 권리금에 대한 가격 정보가 객관적이고 신뢰할 만하다면 일반 상거래에서나 재개발 등 보상의 상황에서도 활용 가능한 유용한 수단이 될 수 있기 때문이다. 특히 공익사업, 정비사업 등에서의 권리금 보상 문제는 지역개발에 대한 사회적 합의 및 가치문제와 밀접한 연관성이 있으며 전부보상, 현실적 보상은 협상의 영역이자 생존의 문제이기도 하다. 따라서 권리금의 실거래 현황에 대한 통계 관리와 전반적인 실태조사가 필요하며 그 실태조사가 일회성 행사에 그치지 아니하고 정기적으로 이루어져 업종별, 지역별 권리금 현황을 체계적으로 수집하고 보조지표를 개발하고 이를 축척하여 중개업자와 임대인, 임차인 기타 이해관계인들이 제한없이 정보를 공유하고 최소한이나마 권리금의 적정성을 참고·비교하는 기준으로 삼을 수 있다면, 권리금 가격의 표준화도 가능할 것이며 정보부족이나 정보 비대칭으로 인한 피해 사례도 줄어들 것이다. 이는 대규모 프랜차이즈, 법인 등의 기업형 임차인이 아닌 영세 임차인에 초점을 맞추어 실효성을 높여야 할 것이다.
8. 시사점
상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 2001년 12월 제정된 이후6차례의 개정 과정을 거쳐 현재에 이르고 있다. 그 목적은 상가건물의 임대차에서 사회적·경제적 약자인 임차인들은 임대료 인상 문제, 임대인의 해지권한 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세 산정시 고율의 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환문제 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있지만 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없는 바, 이러한 상가 건물의 임대차에서 임차인들을 보호함으로써 경제 생활의 안정을 도모하기 위함에 있다. 문제는 이른바 권리금과 관련하여 민법 및 상가건물임대차보호법 등에 명문화된 규정이 없다는 것이고 대법원 판례에서도 권리금에 대해서 소극적인 입장을 견지하고 있다는 점이다. 왜냐하면 권리금 거래관행은 비단 상가 건물의 임대차뿐만 아니라 대부분의 임대차 계약에 있어 일반화되어 있고, 고액의 금원이 정부 당국의 감독이나 관리 밖의 영역에서 음성적으로 수수되고 있으며, 임대차 계약 중단 혹은 종료시 지급한 권리금의 반환관계가 명확하지 않아 이와 관련한 법적 분쟁이 지속적으로 증가하고 있기 때문이다.
권리금은 이면계약 형태로 이미 임대차에 있어 오랜 관행으로 자리잡고 있지만 현행 법률에 명문화된 규정이 없다는 이유나 객관화·계량화가 어렵다는 논리로, 사적 자치의 문제로만 계속 남겨두기에는 이제 한계점에 이르렀다. 특히 지난 2009년 1월 용산 4구역의 도시환경정비사업지구 참사사건은 도시재생을 위한 각종 정비사업과 관련한 권리금 등의 보상문제 갈등이 표출된 대표적 사례이며 이후 권리금에 대한 개선 논의가 활발하게 전개된 동인이기도 하다.
따라서 권리금 수수 관행 및 그 존폐 여부의 가치 판단도 중요하겠으나, 권리금 계약과 관련한 현안문제들에 대한 사회 전반적인 인식의 전환, 국가차원에서의 투명성 확보 노력 및 문제 해결의지가 무엇보다 요구되며 권리금과 관련한 법률의 미비, 과다한 권리금의 지급, 투기적 권리금의 수수, 미흡한 반환 인정 사례 및 반환시기 지연 등으로 인한 피해를 사전에 방지할 수 있는 방안을 적극 강구하여야 할 것이다.아울러 이미 발생한 제반 문제점을 정밀하게 진단하여 각종 불이익을 해소하고 사회적 부담을 최소화할 수 있도록 사후관리 기능의 보완도 시급하다 할 것이다.
Ⅲ. 결론
지금까지 본론에서는 상가건물임대차의 권리금의 문제점과 법제화 방안에 대해 논해 보았다. 권리금 계약의 당사자는 임대인과 임차인, 전대인과 전차인, 임차권의 양도인과 양수인 등이며 당사자의 의사나 관행을 존중하여 그 내용을 정하므로 권리금의 반환을 청구할 수 있는지 여부가 법적 판단의 문제로 제기된다. 일반적으로 임대차기간이 정상적으로 만료된 이후에는 임차인이 지급한 권리금에 대해 임대인에게 반환청구하는 것은 비록 임대기간 동안 임차인의 영업력으로 인해 해당 상가건물의 금전적 가치가 크게 증가되었다 하더라도 받아들이기 어렵다고 보아야 할 것이다.이미 지급한 권리금은 임대차 기간 중에 임차인이 영업으로 인해 충분히 회수할 수 있었고,설령 회수하지 못하였더라도 본인의 판단에 따라 투여한 투자자본이므로 임대인에게 반환을 요구하는 것은 부당하기 때문이다. 다만, 임차인의 과실 없이 임대인의 책임으로 인하여 임대차 계약이 종료 또는 해지된 경우 임차인이 지급한 권리금의 반환청구 문제에 대해서 사법상 직접적으로 규정된 법률이 없으므로 법원의 판단에 의존할 수 밖에 없다. 또한 권리금 계약은 임대차 계약으로부터 부수되어 발생하거나 임대차 계약과는 별도로 체결된다. 임대차 계약의 법적 성질은 민법상 재산권을 물권과 채권으로 구분하여 볼 때 채권 계약이며,권리금 계약 역시 채권 계약의 일종이다. 물권은 물건에 대한 직접적인 지배권임에 반해 채권은 채무자에 특정된 권리이므로 물권과 채권의 상호 경합시에는 그 성립시기를 불문하고 항상물권이 우선한다. 임대차 계약과 관련하여 이러한 물권과 채권의 법적 효력의 차이를 보충하고 사회적경제적 약자들의 보호를 위해 채권에 대한 특별법으로 마련된 것이 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이라 할 것이다.
참고문헌
구동회, 최신 부동산세법, 형설출판사, 2008.
김창본 외, 부동산권리분석업, 형설출판사, 2002.
소재선, 상가건물임대차법, 경희대학교 출판국, 2005.
조성국, 생활법률, 이론과 사례, 형설출판사, 2003.
권오승, 상가건물의 권리금에 관한 연구, 비교사법, 한국비교사법학회, 2010.
김상명, 상가건물임대차보호법의 문제점과 입법적 과제, 법과정책, 제주대학교 사회과학연구소, 2004.
강창호, 상가건물임대차 권리금의 현실과 법제화에 관한 연구, 명지대학교 석사학위논문, 2006.

키워드

상가,   권리금,   임대차,   법제화,   방안,   상가건물임대차,   권리금의 실태,   권리금 반환