[부동산법제 4 공통] 상가건물임대차의 권리금의 문제점과 법제화 방안에 대해 논하시오 [권리금 (權利金)]

소개글

[부동산법제 4 공통] 상가건물임대차의 권리금의 문제점과 법제화 방안에 대해 논하시오 [권리금 (權利金)]에 대한 보고서 자료입니다.

목차

I. 서론

II. 본론

1. 상가건물임대차보호와 권리금의 개념
　1) 상가건물임대차보호란?
　2) 권리금이란?
2. 권리금 발생요인
3. 권리금의 유형
　1) 장소적 이익 성격의 상가권리금
　2) 영업적 이익 성격의 상가권리금
　3) 시설비 보전 성격의 상가권리금
　4) 임차권 보장 대가 성격의 상가권리금
　5) 허가권 대가 성격의 상가권리금
　6) 복합적 이익 성격의 상가권리금
4. 권리금계약의 법적성질
　1) 임대차계약에의 부종
　2) 법적 이익
　3) 법적 성질
　4) 권리금계약의 법률관계
5. 권리금 형성에 영향을 미치는 요소
　1) 보증금
　2) 임대면적
　3) 계약기간
　4) 임대인
　5) 시설물과 비품
6. 권리금이 가지는 경제적 의미
7. 권리금 제도의 문제점
　1) 권리금 계약 체결 시 문제점
　2) 민법상 규율의 문제점
8. 권리금 개선을 위한 법제화 방안
　1) 민법상의 비용상환청구권
　2) 민법상의 부속물매수청구권
　3) 상가건물임대차보호법상 권리금 보호방안

III. 결론

참고자료

본문내용

의 임대차에 있어서 권리금에 대하여 임대인에게 형식을 불문하고 권리금의 형태로 지급된 경우에는 권리금에 대한 반환을 인정할 필요가 있어야 하며 지급이 없던 경우에는 임차인과 전차인 등은 권리금의 청구를 주장 할 수 없도록 해야 한다는 의견이 있다. 계약이 해지된 후 임차인의 영업과 동일한 업종을 경영하고자 할 때는 임대인이 임차인에게 일정한 금액의 권리금을 인정할 필요성이 있다. 권리금의 반환청구권과 관련하여 일반 거래상 반환하지 않은 것으로 통용되고 있으나 권리금 지급의 성질에 따라 반환청구를 인정하고 강행법규에 위반하는 고액의 권리금 수수료는 무효로 하여야 한다. 영업권의 대가로 지급하는 권리금의 경우 임대차의 종료로 인하여 임차건물을 임대인에게 반환하는 경우 이에 상응하는 대가의 반환을 청구 할 수 있도록 해야 한다. 마지막으로 권리금이 차임의 선급금 성격인 경우에도 임대차가 기간만료 이전에 종료한 때에는 잔존 기간만큼의 이익에 대하여 반환하여야 한다. 전체 권리금 중에서 시설적 이익과 영업적 이익, 허가적 이익은 세입자에게 반환될 수 있고 그 부분은 부분을 10~20%가 될 수 있다고 한다. 권리금을 보호하기 위해서는 유형의 권리금과 무형의 권리금으로 나누어서 보호할 필요가 있다.
(4) 중개대상물의 대상에 권리금 조항 신설
공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제3조는 중개대상물의 범위를 정하고 있는데, 중개대상물의 범위는 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건으로 규정하고 있다. 판례에 의하면 “영업용 건물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업 상의 노하우 또는 점포위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 같은 법 제3조, 같은 법 시행령 제2조에서 정한 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유·무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 “권리금” 등을 수수하도록 중개한 것은 구 부동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하고, 따라서 같은 법이 규정하고 있는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니하여 이 법이 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 단정할 수 없다고 하여 권리금은 중개대상물에 해당하지 아니하고 중계수수료의 한도에 해당하지 않는 다고 하였다.
하지만 1962년 제정되어 1967년 까지 시행되다가 폐지된 소득세법 시행규칙 제3조 제5항 제2호에서는 \'토지, 건물을 임대 또는 전대하여 받는 권리금, 제3호에서 지상권, 지역권과 전세권을 타인에게 사용하게 하여 받은 권리금은 소득세법 제5조 제1호의 부동산소득에 포함된다.\'고 권리금이라는 용어가 최초로 성문화된 적이 있지만 현재는 폐지되었다. 현행 소득세법 제21조 1항 제7호에서는 \'광업권·어업권·산업재산권·산업정보, 산업상 비밀, 상표권·영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다), 토사석(土砂石)의 채취허가에 따른 권리, 지하수의 개발·이용권, 그 밖에 이와 유사한 자산이나 권리를 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품\' 이라고 규정하였고 동법 시행령 제41조 제4항법 제21조제1항제7호에서\'\"대통령령으로 정하는 점포 임차권\"이란 거주자가 사업소득(기획재정부령으로 정하는 사업소득을 제외한다)이 발생하는 점포를 임차하여 점포 임차인으로서의 지위를 양도함으로써 얻는 경제적 이익(점포임차권과 함께 양도하는 다른 영업권을 포함한다)을 말한다.\'라고 규정하여 권리금을 과세대상 소득으로 보고 있는 점을 볼 때 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조의 중개수수료의 요율 및 한도액을 산정 시 상가권리금도 포함시켜서 적용하여야 한다.
(5) 권리금을 세무서에 신고방안
음성적으로 수수되는 권리금을 임대차계약서에 그 내용을 명기하도록 하여 우선변제권을 얻기 위해 확정일자를 받는 것과 같이 관할 세무서에 신고하도록 하는 방안이다. 권리금을 주고 임차권을 양도 또는 승계 받아 영업을 하다가 재개발사업 등의 공익사업으로 부득이 휴·폐업을 해야 하는 경우에는 세무당국에 신고 된 권리금을 기준으로 그동안 영업을 해온 기간을 제외하고 남은 임대차 기간만큼 권리금을 보상해주도록 하는 방안이다.
III
결론
권리금에 관한 문제는 웬만큼 법적인 지식이 많지 않을 경우, 간단한 내용만 알고 대개 자세한 부분은 잘 알지 못하는 경우가 많다. 또한 임차인에게 불리한 상황이 발생할 가능성이 많은 것이 현재의 법제도이므로 위와 같은 방법으로서 임차인에게도 조금 더 안정적인 계약이 가능하도록 해야 할 것이다. 요약해보면, 일단 권리금의 기간이 만료될 경우 임차인이 민법상 비용상환청구권을 행사 할 수 있도록 해야 한다. 하지만 현재는 감가상각 등의 다양한 이유를 근거로 하여 이러한 금액을 지불 받지 못하는 경우가 많다. 두 번 째, 민법상 부속물매수청구권의 인정으로 임차인이 현재의 금리에 맞는 정확한 가격으로 거래가 가능하도록 법적으로 조절이 가능해야 한다. 상가건물임대차보호법상 권리금 거래가 임차인에게 불리하지 않도록 조절해야 한다. 모든 부분에서 약자보다는 강자에게 유리하게 설정되어 있는 것이 현재의 권리금 제도인 것이다. 가난한 사람도 돈 있는 사람에게 자신의 목소리를 낼 수 있도록 조금 더 현실적이고 복지지향적인 제도가 될 수 있도록 해야 할 것이다.
참고자료
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