상가임대차보호법 문제점

소개글

상가임대차보호법 문제점에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 상가임대차보호법의 내용

2.상가임대차보호법의 문제점
1. 개관
2. 과도한 위임규정
3. 상가건물임대차보호법상 공시제도의 문제점
4. 계약갱신거절권과 과도한 임차인의 보호
5.사업자등록제도의 보완 시급성

3. 상가임대차보호법 시행에 따른 피해대책

4.개선방안

본문내용

법 3조). 임차권은 부동산등기법 제2조의 각호의 하나에 해당하므로, 현행 법률상으로도 임차권가등기를 하는 것은 가능하다. 다만 임차권등기를 위하여 가등기를 하는 실무사례가 없을 뿐이다. 현행법하에서는 가등기를 신청하고자 하는 경우 임대인(등기의무자)의 등기신청 협력이 필요하므로 임대인의 협력이 없는 가등기는 가능하지 아니하다.　
민법 제621조에 의하면 임대인과 임차인의 반대약정이 있는 경우에는 임차인은 임차권등기를 임대인에게 요청할 수 없으므로, 임차권등기를 하지 아니한다는 반대약정이 있는 경우에도 임차권등기청구권 자체가 원천 봉쇄 되어 그 가등기가 성립할 여지가 없다.
따라서 법 적용의 대상이 되는 임대차에 있어서는 임차권가등기를 임차인단독으로 신청할 수 있도록 개정할 필요가 있다. 임차권등기가 아닌 임차권등기청구권가등기로 하는 이유는 임차인 단독으로 그 등기를 신청하되, 그 남용을 방지하고, 임대인이익도 균형 있게 보호할 필요성이 있기 때문이다.
다만 이러한 가등기는 임대차계약의 시기 또는 계약기간 중에 신청하는 것에 한하여 인정하며, 계약 개시 이전에 신청하는 것은 인정하지 아니하는 것이 타당해 보인다.
나. 임차권등기청구권가등기의 효력
임차권등기청구권가등기는 가등기 순위에 따라 대항력과 우선변제권을 부여한다. 임차권등기청구권의 가등기를 한 임차인은 제3자에 대한 대항력을 갖을 뿐만 아니라,　민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 등기순서에 따라 임차건물(이대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
다. 본등기 또는 임차권등기명령
　임차권등기청구권가등기를 단독으로 신청하여 대항력과 우선변제권을 가진 임차인은 임대인의 협조가 가능한 경우 임차권등기(본등기)를 공동으로 신청한다. 이때에는 임대인이 임차권본등기에 협조가 가능하므로 문제가 발생할 소지가 없다. 물론 가등기를 거치지 않고 본등기를 바로 신청할 수도 있을 것이다.
그런데 임차권본등기에 임대인이 협조를 하지 않는 경우 어떻게 할 것인가. 이때에도 임차권본등기의 단독신청을 인정하는 경우 진정성립하지 아니한 임대차계약이 등기될 가능성이 높아지므로, 현행 건물상가임대차보호법과 같이 임차인이 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시,군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하면 된다. 임대차계약의 진정성립을 확인하기 위하여 임차권등기명령의 진행절차는 현행과 같이 하되, 그 사건의 수가 많아 질 것이 예상되므로 사법보좌관이 이를 전담하여 처리하도록 하는 것이 타당해 보인다.　
라. 임차권등기청구권가등기의 소멸
　임차권등기청구권가등기 상태에서 임대차계약이 해지되는 경우 임차인이 단독으로 그 말소등기를 신청하는 것을 원칙으로 하되, 임차인의 계약해지의사가 확인이 가능한 경우에는 임대인이 단독으로 그 말소등기를 신청할 수 있도록 한다면 임차권등기청구권을 임차인이 단독으로 신청하는 것과 형평을 이룰 수 있을 것이다.
임차인이 단독으로 그 말소등기를 신청하지 아니하고, 계약해지의사도 확인할 수 없는 경우에는 어떻게 할 것인가? 이때에는 임대인이 가등기의 말소소송을 하지 아니하고, 임대인이 단독으로 가등기 말소등기를 등기소에 신청하되, 일정기간 내에 임차인의 이의신청을 받는 받아 그 말소여부를 판단하는 방법으로 처리하면 될 것이다. 계약기간이 종료되는 경우에도 같은 방법으로 처리할 수 있을 것이다.
　일정기간내에 임차권본등기 또는 임차권등기명령을 신청하지 아니하는 경우 임대인의 신청에 의해 가등기를 바로 말소하거나 등기관이 직권으로 말소할 수 있도록 하는 것도 하나의 방안이 될 수 있다.
바. 비용의 문제 등 남는 문제
이러한 가등기 등을 활성화하기 위해서는 임차권가등기의 등록세와 등기신청수수료는 면제하고, 이를 법무사가 위임받아 대행하는 경우에 실비만 청구하는 등 제도적 뒷받침이 요구된다.
2)임차권등기예고등기와 임차권등기명령제(제2안)
위 임차권등기청구권가등기(안)은 본등기에 앞선 가등기가 남발될 우려가 제기될 수 있다. 이러한 우려를 불식시키며, 임차권등기의 단독신청을 인정하되 임대차계약의 진정성립을 확인하면서 임차권의 공시를 등기부안에 포괄하는 유력한 방안으로 임차권등기예고등기와 임차권등기명령제를 생각해 볼 수 있다.
임대차계약의 시기 또는 중간에 임차인 단독으로 임차권등기명령을 법원에 신청하되, 다만 이러한 신청서의 제출은 등기소에 한다. 해당 등기소는 임차권등기명령신청이 있다는 임차권등기예고등기를 을구에 접수순서대로 등기하고, 해당 신청서를 법원에 송부한다.
　법원은 현행 상가임대차보호법상의 임차권등기명령절차와 같은 절차를 거쳐 임대차계약의 진정성립을 확인한 후, 그 진정성이 확인되면 임차권등기명령을, 그 진정성이 확인되지 아니하면 임차권예고등기의 말소를 촉탁한다. 임차권예고등기순서에 따라 대항력과 우선변제권을 부여한다.
　본안은 임차인의 편리성과 이에 따른 임대인의 불이익을 생각해 볼 때 매우 타당해 보이며, 사법보좌관이 임차권등기명령을 처리한다면 법원의 부담도 감소할 수 있는 유력한 안이라 판단한다.　
3)부동산등기부를 등기와 등록부로 개편하는 방안(제3안)
　상가건물임대차보호법 제정당시 임대차에 관한 일정한 사항을 등기소의 등록부에 기재하는 방법으로 공시의 문제를 해결하고자 하는 안이 있었다. 이를 위해 등기소에 별도의 임대차등록부를 두고 이 등록부에 임대차에 관한 공시를 하는 것도 하나의 방안이 될 수 있을 것이다. 이는 부동산권리관계의 공시기관을 등기소로 통일한다는 장점이 있으나, 여전히 공시수단을 다중화하는 문제점이 남는다.
오히려 부동산등기부에 임대차등록란을 병구로 만들어 이곳에서 함께 공시하는 것도 생각해 볼 수 있다. 임차권등록을 임차인 단독으로 신청할 수 있도록 하고, 등록을 등기와 같이 접수하여 그 번호를 부여하고, 을 및 병구의 접수번호에 따라 대항력과 우선변제권을 부여할 수 있을 것이다.
다만 이는 현행 부동산등기법의 근본을 뒤 흔드는 문제여서 심도 깊은 연구가 필요하다.
진정성립이 확인되지 아니한 임대차계약이 무작위적으로 등록될 수 있다는 문제점이 제기될 수 있다.

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