[부동산] 유치권에 대하여

본문내용

라서 유치권자는 목적물에 대한 경매가 있을 경우에 경락인에 대해서도 대항할 수 있고, 집달관에 대해서도 목적물의 인도를 거절할 수 있다(민사소송법 제528조).
다만 판례는 목적물인도청구의 소송에 대해서 소송경제의 관점에서 유치권자가 채무의 변제와 상환으로 물건을 인도해야 한다고 한다.
2) 유치권자의 경매권
유치권자는 채권의 변제를 받기 위해서 유치물을 경매할 수 있다(민법 제322조 1항, 민사소송법 제600조).
목적물의 가치가 적어서 경매에 부치는 것이 부적당한 경우에는 감정인의 평가에 의할 수도 있지만 미리 채무자에게 통지하여야 한다(민법 제322조 2항).
경매나 간이변제충당을 하고 난 후 채권액을 초과하는 차액은 당연히 채무자에게 반환해야 한다.
3) 유치권자의 우선변제권
유치권자에게는 원칙적으로 우선변제권이 없지만, 채무자가 파산하여 유치권자가 별제권을 가지는 경우나(파산법 제84조), 유치권자가 유치물을 간이변제에 충당하는 경우나 (민법 제322조 2항), 유치권자가 유치물로부터 생기는 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 채권의 변제에 충당하는 경우(제323조) 예외적으로 우선변제권이 인정된다.
4) 유치권자의 과실수취권
유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다(제323조 1항). 유치권자가 선량한 관리자의 주의를 가지고 유치물을 점유하여야 하므로(제324조 1항), 그 노무에 대한 보수로서 이러한 수취권을 인정하는 것이 공평할 뿐 아니라, 수취한 과실을 채권의 변제에 충당하여도 채무자의 이익을 해하지 않기 때문이다.
수취한 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고, 나머지가 있으면 원본에 충당하여야 한다(제323조 2항). 한편 과실이 금전이 아닌 경우에는 이를 경매환가해서 위와 같이 충당하여야 한다(제323조 1항 단서, 민사소송법 제734조 1항).
5) 유치권자의 유치물사용권
유치권자는 채무자(소유자)의 승낙이 있는 경우 유치물의 사용대여 또는 담보제공을 할 수 있고(제324조 2항 본문), 승낙을 얻지 않더라도 보존이 필요한 범위 내에서 유치물을 사용할 수 있다.(제324조 2항 단서).
왜냐하면 이러한 사용을 하지 않으면 유치물을 보존할 수 없게 되어 선량한 관리자의 주의(제324조 1항)에 위배되기 때문이다. 예를 들어 건물에 대하여 유치권을 가진 피고가 그 건물의 일부인 큰 홀을 약 40일간 타인에게 대여하여 그곳에서 영화를 상영케 한 것은 보존에 필요한 사용이라고 판례는 보고 있다. 다만 여기서 사용이익은 부당이득이므로 채무자에게 반환되어야 한다.
6) 유치권자의 비용상환청구권
유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다(제325조 1항). 또한 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액 의 증가가 현존한 경우에 한하여, 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다(제325조 2항 본문). 그러나 이 경우 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다(제325조 2항 본문).
7) 유치권자의 선관주의의무
유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다(제324조 1항). 유치권자가 이 의무를 위반한 때에 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있으며(제324조 2항), 채무자 또는 소유자에게 손해를 입힌 경우에는 채무불이행으로 인한 손해배상책임을 부담해야 한다(제390조).
4. 유치권의 소멸
1) 일반적 소멸사유
유치권도 물권이므로 일반적 소멸사유인 목적물의 멸실혼동토지사용 등으로 유치권은 소멸한다. 그러나 유치권은 시효로 인하여 소멸하는 일이 없다. 또한 유치권은 담보물권이므로 피담보채권이 소멸할 경우 함께 소멸한다. 그런데 채권자가 유치권을 행사하더라도 피담보채권의 소멸시효는 그와 관계없이 계속 진행한다(제326조).
(민법 제326조 : 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.)
2) 특유의 소멸사유
유치권자가 그의 선관주의의무에 위반하는 경우 채무자의 소멸청구로 유치권은 소멸한다(제324조). 또한 채무자가 상당한 담보를 제공하여 유치권의 소멸을 청구한 경우 유치권자가 승낙하면 유치권은 소멸한다(제327조).
그리고 점유는 유치권의 존속요건이므로 이를 상실하면 유치권도 당연히 소멸한다(제328조). 점유를 침탈당한 경우 점유물반환청구권에 의하여 즉시 점유를 회복해야 한다.(제192조 2항 단서).

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