부동산실무기획단 문답자료

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목차

1. 부동산거래 투명화

2. 주택보유에 따른 부담 합리화 : 보유세

3. 비사업용 토지에 대한 보유세 강화

4. 투기이익 환수 : 양도소득세

본문내용

)기준에서 가액기준만으로 변경함에 따라
1세대1주택으로서 45평미만 주택이 비과세에서 고가주택으로 과세됨에 따른 세부담을 완화하기 위해 신설
□ 주택으로서 15년 이상 보유시 45%의 장기보유특별공제가 적용되는 경우
ㅇ 1세대 1주택자
- 1세대 1주택 비과세요건을 갖추지 못한 주택(예 : 서울, 과천, 5대 신도시의 경우 2년 거주요건 미충족한 주택)
- 6억원 초과 고가주택
ㅇ 1세대 2주택자와 1세대 3주택 이상 보유자는 중과여부와 상관없이 15년이상 보유하더라도 현재와 같이 30%의 장기보유특별공제만 적용받게 됨
(1) 15년 이상 보유주택에 대하여 장기보유특별공제를 30%에서 45%로 상향조정하는 경우 세부담 변화는 ?
(예) A주택 : 양도가액 4억5천만원, 취득가액 1억5천만원
필요경비 450만원 (18년 보유)
□ 상기 사례의 경우 약 1,600만원의 세부담 경감효과가 있음
ㅇ 장기보유특별공제율이 30%인 경우 : 약 6,200만원
ㅇ 장기보유특별공제율이 45%인 경우 : 약 4,600만원
(단위: 천원)
구 분
현 행
개 정
양도가액 (A)
450,000
450,000
취득가액 (B)
150,000
150,000
필요경비 (C)
4,500
4,500
양도차익 (D=A-B-C)
295,500
295,500
장기보유특별공제
(E= D×30%, 45%)
88,650
(E= D×30%)
132,975
(E= D×45%)
양도소득 기본공제(F)
2,500
2,500
과세표준 (D-E-F)
204,350
160,025
세 율 (9～36%)
36%
36%
산출세액
61,866
45,909
라. 농지 대토시 양도세 비과세제도 개선
현 행
개 정 안
□ 비과세 요건
ㅇ 자경요건
- 3년 이상 자경한 농지 양도
-새로운 농지를 취득하여 3년 이상 자경
* 자경의 개념을 통칙으로 운영 : 직접 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 경우로서 대리경작 등은 제외(기본통칙 69-0…3)
ㅇ 대체취득 요건
- 종전농지 면적 이상 또는
- 가액의 1/2 이상 취득
□ 비과세 : 한도없음
ㅇ (좌 동)
ㅇ 자경의 정의 명확화
-농작업에 상시 종사하거나2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작(농지법 §2)
ㅇ 요건 완화하여 대토수요 조정
- 종전농지 면적 1/2 이상 또는
- 가액의 1/3 이상 취득
□ 감면제도(100%)로 전환
ㅇ 감면한도 : 5년간 1억원
* 8년 자경 감면한도와 동일
(1) 농지대토 비과세 제도란?
□ 농지대토란
ㅇ 자경농민이 경작상의 필요에 의하여 경작하던 농지를 양도하고 다른 농지를 대체취득하여 경작하는 것을 말함
□ 현재 농지대토로 비과세를 받기 위해서는
ㅇ 3년이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전 농지의 양도일부터 1년 이내에
- 다른 농지를 취득하여 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서
ㅇ 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상인 경우이어야 함
□ 여기서 농지소재지라 함은 농지가 소재하는 시군구와 그 연접한 시군구를 말함
(2) 농지대토 요건이 완화된다는데?
□ 현재는 농지대토로 비과세 받으려면
ㅇ 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적이상이거나
ㅇ 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1이상이어야 하는데
□ 앞으로는 농지대토로 인정받으려면
ㅇ 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 2분의 1이상이거나
ㅇ 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1이상이면 됨
□ 다만, 종전과 같이 한도없이 모두 비과세 받을 수 있는 것이 아니라
ㅇ 8년 자경농지 양도세 감면제도와 같이 감면세액의 한도가 5년간 1억원으로 제한되게 됨
(3) 농지대토 요건을 완화하는 이유는?
□ 농지대토에 대한 비과세는
ㅇ 농민이 경작상의 필요에 의하여 농지를 대체취득하는 것을 지원하기 위한 것이나
□ 현재 행정복합도시 건설등에 따른 농지수용으로 받은 수용대금으로
ㅇ 인근의 농지를 무차별적으로 매입함으로써 주변 지역의 지가를 상승시키고 토지시장을 불안하게 하는 요인으로 작용하고 있으므로
□ 대토농지 취득요건을 완화하여 불필요한 대토수요를 줄임으로써
ㅇ 토지시장을 안정시키고 수용에 따른 보상자금이 생산적인 부문으로 이동하기를 유도하기 위함
(4) 농지대토시 자경의 정의를 변경한다는데 ?
□ 현재 법령에 자경에 대한 정의규정 없이 기본통칙으로
ㅇ 농지소재지에 거주하면서 직접 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 경우로서 대리경작 등을 제외하고 있으나
* 조세특례제한법 기본통칙 69-0…3【자경의 정의】①법 제69조제1항의 규정을 적용받을 수 있는 자경농지는 농지소재지에 거주하면서 자기가 직접 농작물을 경작하거나 자기책임하에 농사를 지은 농지로서 위탁경영하거나 대리경작 또는 임대차한 농지를 제외한다.
ㅇ ‘자기책임하에 농사를 지은 경우’라는 개념이 명확하지 않아 납세자의 불필요한 민원 및 실질적으로 영농에 종사하지 않아도 감면되는 문제 발생
<사례>
트럭을 보유하고 개별화물업을 하였어도 농기계를 소유한 자 등에게 필요시마다 일을 시키고 품삯을 지불한 것은 자기책임하에 농사를 지은 것임(국심2004부4203, 2005.2.15)
농지소재지외 소재 회사에서 근로를 제공하거나 화물운송업을 한 경우에도 농지면적이 적고, 근무회사가 농지 소재지 인근에 있어 근무하면서 자경할 수 있음(국심2003중3874, 2004.4.16)
□ 자경의 정의를 농지법의 자경 개념과 일치되게 법령에 규정함으로써
ㅇ 실질적으로 영농에 종사하는 사람만이 감면혜택을 받도록 하기 위함
(현행) 직접 경작하거나 자기책임하에 농사(기본통칙에 규정)
(개정) 농작업에 상시 종사하거나 2분의 1이상을 자기의 노동력으로 경작(시행령에 규정)
* 농지법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
5. "자경"이라 함은 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다.

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부동산,   실무기획단,   문답자료