[토지행정학] 토지행정학 (土地行政法)

소개글

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목차

Ⅰ. 개설

Ⅱ. 국토이용계획

Ⅲ. 공시지가제도

Ⅳ. 개발이익의 환수제

본문내용

(가) 違憲說
토지거래허가제가 違憲이라는 견해는 대체로 둘로 나누어 볼 수 있다. 즉 ① 토지거래허가제 그 자체가 위헌이라는 견해와 ② 法 제141조(罰則)이 과잉금지의 원칙에 위반되어 위헌이라는 견해가 그것이다.
①은 토지의 처분에 대하여 제한을 가하는 것은 사용 수익 처분의 세가지 기능을 그 본질적 속성으로 하는 토지소유권을 形骸化하고, 나아가 사유재산권을 유명무실하게 하여 토지소유권의 본질적 내용을 침해할 뿐만 아니라, 우리 헌법이 추구하는 자본주의 경제질서조차도 위태롭게 하는 위헌적 제도라는 것이다.
②는 토지거래허가제 자체는 재산권의 본질적 내용을 침해하는 것은 아니어서 위헌이 아니라도, 우리 국토의계획및이용에관한법률에 의한 토지거래허가제는 허가처분을 받지 못한 토지소유자가 적정한 값으로 還買할 수 있는 구제수단, 즉 완전한 買收請求權을 인정하지 않고 또한 허가를 받지 아니한 토지거래에 대하여 自由刑까지 科하도록 하고 있는 것은 과잉금지의 원칙에 위반되어 위헌이라는 것이다.
(나) 合憲說
이 견해는 입법권자의 立法形成權을 중시하는 견해로서, 헌법 제23조에서 재산권을 보장하면서도 그 내용과 한계는 법률로 유보하고 있으므로 입법권자의 입법형성권에 근거하여 법률로 토지소유권의 처분권을 금지하는 것이 아닌 「제한」하는 토지거래허가제를 채택하는 것은 합헌이라고 한다.
물론 合憲說에서도 立法形成權이 무제한적으로 허용되는 것은 아니고 재산권의 본질적 내용은 침해할 수 없는 것임을 인정한다. 그런데 국토의계획및이용에관한법률이 규제하고 있는 것은 모든 사유지가 아니고 투기우려지역 또는 지가폭등지역의 토지에 한정하고 있다는 점과 規制期間이 5년 이내인 점, 거래목적 거래면적 거래가격 등에 있어서 기준에 위배되지 않는 한 당연히 거래허가를 받을 수 있어 처분권이 완전히 금지되는 것은 아닌 점 그리고 거래불허가처분에 대하여는 不服方法이 마련되어 있는 점 등을 종합해 볼 때 토지거래허가제는 사유재산제도의 부인이라기보다는 제한의 한 형태로 보아야 한다는 것이다.
(다) 判例의 立場
우리 헌법재판소는 국토의계획및이용에관한법률 제21조의3 제1항(토지거래허가제)에 대하여는 5 : 4로 합헌결정을, 제31조의2(罰則)의 위헌심판에 대하여 4 : 5로 위헌의견이 더 많았으나 헌법결정요건인 재판관 6인의 찬성을 얻지 못하여 違憲不宣言으로 결정하였다(헌재 1989.12.22, 88헌가13).
4. 토지거래허가의 법적 성질
토지거래허가는 거래계약이 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 법적 효력이 발생한다는 점에서 학문상 「認可」의 성질을 가진다.
그러나 그것은 허가 없이 거래계약을 체결한 경우에는 형사처벌을 당한다는 점에서 事實로서의 去來行爲를 금지하고 이를 해제하는 성질을 가지며, 따라서 許可인 성질도 아울러 갖는다.
5. 許可區域의 指定
건설교통부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 地價가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 토지의 거래계약허가구역으로 지정할 수 있다(제117조 제1항). 허가구역의 지정은 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 공고를 필요로 한다(동조 제2·3항).
6. 先賣協議
시장, 군수 또는 구청장은 토지거래계약의 허가신청이 있는 경우에, 공익사업용 토지나, 토지거래허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지공사 기타 대통령령이 정하는 정부투자기관 및 공공단체가 買收를 원하는 때에는 이들 중에서 당해 토지를 매수할 자를 지정하여 당해 토지를 協議買收하게 할 수 있다(제122조 제1항). 이때 시장, 군수 또는 구청장은 신청이나 신고가 있은 날로부터 1월 이내에 선매자를 지정하여 토지소유자에게 통지하여야 하며, 선매자는 지정통지를 받은 날로부터 1월 이내에 당해 토지소유자와 선매협의를 완료하여야 한다(동조 제2항). 매수의 효력은 당사자간의 자유로운 협의가 성립된 후에야 발생한다.
7. 許可違反의 效力 및 罰則
토지거래계약은 허가를 받아야 효력을 발생한다. 따라서 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다(제118조 제6항). 그러나 이 경우 無效는 流動的 無效이다. 즉 허가를 받을 때까지는 효력이 발생하지 않으나, 허가를 받으면 소급하여 유효한 契約이 된다는 것이다.
토지거래허가제에 위반하여 허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 詐僞 기타 부정한 방법으로 토지거래허가를 받은 자는, 2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액 이하의 벌금에 처한다(제144조 제6호).
8. 不許可處分에 대한 권리구제
(1) 異議申請
토지거래허가신청에 대한 異議가 있는 자는 그 처분을 받은 날로부터 1월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 異議를 신청할 수 있으며(제120조 제1항), 이의신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 시·군·구 도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의 신청인에게 통보하여야 한다(제120조 제2항).
(2) 買收請求權
토지거래허가신청을 한 경우에 이에 대한 불허가처분을 받은 자는 불허가처분의 통지를 받은 날로부터 1월 이내에 시장, 군수 또는 구청장에게 당해 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다(제123조 제1항). 이러한 매수청구를 받는 시장, 군수 또는 구청장은 국가·지방자치단체·한국토지공사 그 밖에 대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 공공단체 중에서 매수할 자를 지정하여 예산의 범위 안에서 공시지가를 기준으로 하여 매수하게 하여야 한다. 다만, 토지거래계약허가신청서에 기재된 가격이 公示地價보다 낮은 때에는 기재된 가격으로 매수할 수 있다(동조 제2항).
한편, 이와 관련하여 예산의 범위 안에서 매수하게 한다는 것은 예산이 없으면 매수하지 아니할 수도 있다는 것을 의미하므로 매수에 응하는 것이 항상 義務的인 것은 아니라는 점을 들어서 매수청구권이 불완전하다는 지적도 있으며, 또 동 조항은 의무조항이며, 예산이 없으면 매수하지 않을 수 있다는 의미가 아니고 예산을 마련할 수 있는 법적 근거로서의 意味를 가진다는 견해도 있다.

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