한국 부동산의 경제학적 논의

소개글

한국 부동산의 경제학적 논의에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 부동산 및 부동산 문제의 중요성 언급
　1. 부동산의 중요성
　　부동산이라는 재화는 국가 존립의 기반으로서 삶의 터전이자, 경제적 비중이 높은 재화로서의 위치를 점하고 있음.
　2. 부동산 문제의 중요성
　　부동산에 문제가 발생하는 경우, 사회문제가 되기 쉬우므로 불가피하게 정부의 시장개입이 요구됨.

Ⅱ. 연구의 목적, 의의, 문제의 제기
　1. 연구의 목적 및 의의
　　① 부동산과 일반재화의 차이점과 특성을 이해를 통한 부동산 관련 의사결정에 대한 판단력 제고
　　② 현황의 문제와 그에 따른 정부의 대책 성과와 외국의 사례를 검토함으로써 나름의 판단에 따른 정책 방향 제시
　2. 문제의 제기
　　부동산이라는 재화는 공급의 비탄력성으로 인해 수요와 공급에 의한 균형가격의 성립이 어렵고 이로 인해 정상가격에 비해 높은 가격이 형성됨(①부동산가격 상승문제와 이로 인해 파생되는 문제로서 ②내집 마련하기에 어려움이 있음)

Ⅲ. 양도소득세 및 임대주택정책 등에 대한 통계치
　1. 양도소득세 부과 현황
　2. 임대주택 건설실적, 재고 현황

Ⅳ. 부동산 양도소득세, 재산세 및 임대주택정책의 의의, 연혁 등의 제시
　1. 양도소득세
　2. 재산세
　3. 임대료 규제
　4. 임대주택 공급
　5. 임대료 보조

Ⅴ. 거미집 모형(*부동산의 가격상승 요인을 설명하기 위함), 양도소득세, 재산세, 임대 주택정책 등의 수요곡선 그래프를 통한 가격 및 수급량의 변화 분석
　1. 거미집 모형
　2. 양도소득세
　3. 재산세
　4. 임대주택공급정책
　5. 임대료 보조
　6. 임대료 규제

Ⅵ. 외국(미국, 일본)의 세제 및 임대주택정책과의 비교
　1. 미국
　2. 일본
　3. 한국과의 비교 분석

Ⅶ. 외국(미국, 일본)의 통계자료와 외국사례의 경우에 있어 정책에 따 경제적 효과 분석
　1. 통계자료치
　2. 경제적 이론의 적용 및 분석

Ⅷ. 국내 부동산 정책에 대한 방향 제시

본문내용

서는 주택보급률이 100%가 넘어야 비로소 선택의 기회가 조금씩 있다고 볼 수 있다. 따라서 이러한 세부담의 전가가 이루어지는 한 그 효과의 한계가 있을 수밖에 없다.
2) 임대주택 관련 문제점
(1) 임대주택 공급측면의 문제
① 분양전환 기간의 문제점
한국의 임대주택은 일정기간만 지나면 분양전환 되기 때문에 임대주택이라기보다는 임대 분양조건부 임대주택이라 할 수 있다. 이는 부채의 비율이 높고 임금회전속도가 빨라야 하는 주택건설 사업자에게는 부적절하다.
② 임대료 규제의 문제점
표준보증금이나 임대료를 정부가 직접 규제통제함으로써 임대사업자가 조세금융 등의 지원을 받고 있으나 이런 지원 효과를 상실하고 있다. 급지수준에 따라 임대료를 정할 수 있는 급지수준을 단순히 도시규모별 또는 인구규모별로 구분함으로써 지역별 시장특성에 의한 일반시장 가격을 적절히 반영하지 못했다고 볼 수 있다.
③ 월세형 임대주택 미정착
우리나라는 전세제도라는 고유한 제도와 높은 주택가격과 주택의 절대적인 부족, 그리고 제도상의 미비 등 여러 이유 때문에 서구식 월세제도는 정착되지 못하고 있다. 공공임대주택은 5년 임대 후 분양전환하는 분양조건부 임대주택이 일반적이고, 민간임대사업의 경우에도 경영규모가 영세하여 월세형 임대주택 산업이 정착되지 못하고 있는 실정이다.
(2) 정부의 금융지원 문제
현재 우리나라는 국민투자기금에서 민간주택 건설사업자에게 초기자금을 완화해주는 취지에서 금융 지원을 해주고 있지만, 민간주택건설사업자 입장에서는 수익성 결여와 임대료의 규제, 일부 제한된 지원으로 인해 특정 임대주택(신축아파트)에 지나치게 치중하여 금융지원을 함으로서 임대주택의 유형분포를 왜곡시킬 염려가 있다. 또한 우리나라의 경우 수출 산업을 위한 금융통제를 시행해 오는 과정에서 투자 우선순위가 낮은 주택부문에 대한 투자비율이 선진국에 비해 열약하여 비제도권 금융에 의존함으로써 상당한 사회비용을 초래한 측면의 문제도 있다.
(3) 전문사업자 육성 미흡
현재 민간이 공급하는 임대주택은 대부분이 임대건설업체가 주택을 건설하고 이를 임대하는 형식이다. 따라서 주택경기 호황일 경우에는 임대주택의 확대공급보다는 분양주택사업에 치중하게 된다. 주택건설사업자가 임대사업자를 겸할 경우 조직과 인력이 비대해지고 전문성이 저하되는 문제점이 나타나고 있다. 그리고 관리상의 문제점으로 인해 비용부담에 관련한 갈등이 심각한 수준에 와 있다. 이러한 문제로 인해 일부 주택건설업체에서 임대주택을 계속 관리하기 보다는 임대의무기간이 경과한 후 조기에 분양하여 버리는 경향이 나타나게 된다.
(4) 관리적 측면
현재 소득 계층별 주택 건설, 공급체계가 확립되어 있지 않아 공공 및 민간임대주택에 입주하고 있는 계층에는 주택을 구입할 수 있는 능력이 있는 중·상층들이 있다. 따라서 무엇보다도 중요한 것은 소득수준에 따른 순위구분이 고려되지 않아 1)입주능력이 없는 즉, 임대보증금과 월 임대료 분담능력이 없는 자가 입주자로 선정되었을 경우 임차권의 불법양도 등 부당한 거래행위가 발생 할 우려가 있으며, 2)반대로, 중·상위 고소득층이 입주하는 경우에는 실수요자로서의 권리, 의무행사가 아닌 투기행위 조장의 가능성이 있다.
Ⅵ. 결론 및 제언
부동산 양도소득세 부과에 따른 부정적 효과라 볼 수 있는 동결효과는 원칙적으로 봉쇄하여 양도소득세의 부과에 따른 긍정적 효과 즉, 다시 말해 가격 절감을 통한 부동산시장의 안정화만을 취하고자 하는 것은 사실상 불가능하다는 것이 경험적 자료를 통한 실증적인 연구에서 이미 알려져 있다. 그렇다면 차선책으로 동결효과를 보완하여 양도소득세제의 긍정적 효과를 극대화하는 방향이 바람직할 것이라 판단된다. 다음의 사항들은 이런 취지에 크게 부합하는 것으로 판단되므로 제시한다.
① 부동산 가격의 급등에 따른 시장 불안정은 정부의 저금리정책, 주택금융제도, 주택공급제도의 불완비 및 통화량 정책에 기인하는 수가 많으므로 이들에 대한 시장상황에 부합하는 정책의 시행은 궁극적으로 양도소득세의 긍정적 효과를 제고할 것으로 기대한다. ② 또한 현행 규정에 따른 고가주택의 세원에 대한 세부적인 부활을 통해 상대적으로 많은 부담을 안고 있다고 판단되는 저가주택과의 형평을 맞춤으로써 양도소득세 부과에 따른 부담을 덜 수 있으리라 판단된다. ③ 그리고 이의 연장선에서 현행 고가주택의 분류 기준인 기준시가, 연면적 기준을 보다 완화해서 당해 규정이 보다 많은 고가주택을 과세대상으로 포괄할 수 있도록 하여야 할 것이다.
이상에서 살펴본 양도소득세 부과의 부정적 효과분석에 따른 개선방향 제시는 현행 양도소득세제의 시행에 따른 부정적 효과를 다소 개선하리라 기대된다. 다만, 보완책은 적법한 개정절차를 거쳐 공표되어야 하고, 이로 인한 오해의 소지가 없도록 해당 대상자가 충분히 인지할 수 있도록 공간적, 시간적으로 충분히 노출된 상태에서 시행되어야 함은 당연한 정책시행의 과정이라 볼 것이다. 그렇지 않은 경우 본 보완책으로 인한 혼란만 가중될 수 있는 상황이 얼마든지 초래될 수 있을 것이기 때문이다.
다음으로, 한국의 임대주택 정책은 각종 지원 등의 유인수단을 통해 공급량을 확대함으로써 어느 정도의 정책적 효과는 있었으나, 임대주택 건설사업의 활성화라는 측면에서는 큰 효과를 보이지 못하였다. 또한 민간임대주택건설의 부족과 주택가격 산정에 있어 주택사업자와 입주자의 갈등이 일어나는 등 크고 작은 문제점을 보이고 있다. 따라서 정부차원에서의 보다 효율적인 제도의 개선이 필요하다. 선진국의 사례에서 보듯이 임대주택의 보급률을 더 늘려야 하며, 향후 임대주택 사업에 있어서 정부주도형보다는 주택의 공급과 배분이 시장경제원리에 의해서 건설되도록 민간부문을 지원하는 형태로 전환되어야 한다. 아울러 저소득층의 장기적인 임대주택 거주권 보장을 위해 임대주택 공급을 확대하여야 한다. 이를 위해서 정부는 임대주택정책의 목표를 재정립하여 임대주택의 공급을 촉진할 수 있는 각종 유인책을 마련하고, 공공임대주택 임대기간의 연장, 분양가격 규제의 개선, 비영리단체 등과 연계한 민간임대주택 공급의 활성화를 통하여 현 제도에서 나타나는 문제점들을 개선해야 할 것이다.

키워드

부동산,   경제,   양도소득세,   임대주택,   공적개입,   거미집이론,   행정,   경제정책