입지분석보고서

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본문내용

3,400m²는 일반음식점의 면적으로는 넓 은 부지에 해당하고 위치적 요인과 부지규모를 고려할 때 2,000m² 미만의 규모가 적절함
-2,000m² 미만의 규모의 일반음식점 건축 시 특성에 따라 고층보다 저층건축물이 적절하고, 따라서 일반미관지구에 따른 층수제한에 따라 2층으로 건축 시 용적률 80%에 해당함
대상물(용도) 선정
해당부지는 대로1류와 소로3류를 통한 차량접근이 용이하며 유천교네거리와 인접하여 많은 교통량과 도보5분 거리 내 대중교통시설이 위치하며, 주변 차량신호대기 시 시계성이 뛰어나고 주변지역이 거주지역으로 형성되어 있으므로 인해 유천교네거리를 중심으로 동서편 도로변을 따라 일반음식점들이 입점해 있는 것이 특징
또한 해당부지의 경우 미관지구, 고도지구, 인근의 “유천초등학교”로 인한 상대정화구역에 제한을 받고, 이러한 제한사항들을 고려하여 대구시도시계획조례에 따른 제3종일반주거지역 내 건축 가능한 건축물을 검토한 결과 해당부지의 사용용도로서 가장 적합하다고 보여 지는 것은 2종 근린생활시설에 속하는 일반음식점임
용도결정과정에서 고려되었던 문화시설(영화관)의 경우 부지주변지역의 소득수준과 거주주민의 연령대, 주거특징, 경쟁시설여부, 교통상황, 법률검토 등을 고려하였을 때 적합한 용도로 예상되었으나, 결정적으로 주변지역의 사용현황이 해당부지에 문화시설(영화관)이 입점하게 될 경우 전체적 용도와 맞지 않고, 그에 따른 고객유인에 있어서 고객을 적극적으로 유인함에 부족하고 그 외 부수적 고객유인요인이 부족함에 따른 결정임
결론
해당부지의 경우 부지자체의 분석과 입지분석, 주변현황 및 여건, 법률적 여건을 토대로 종합적으로 검토한 결과 2종 근린생활시설인 일반음식점이 가장 적합한 것으로 보여짐
주변지역에 일반음식점들이 직접해 있음에 따른 집적이익과 많은 교통량 및 거주지역의 특성을 토대로 접근이 용이하다는 것을 고려할 때 일반음식점으로 해당부지를 사용할 경우 높은 수익을 얻을 수 있을 것으로 고려됨
해당부지는 국계법에 따른 일반미관지구에 해당됨으로 대구시도시계획조례에 따라 일반음식점으로 건축 시 2층 이상으로 건축하여야 하며, 최저고도지구에 따른 높이제한의 경우 해당 용도로 사용할 때 행위제한내용에 언급된 사항이 없음
건폐율 50% 제한범위 내 위치적 요인과 부지규모를 고려할 때 2,000m² 미만의 규모가 적절함에 따라 건축 시 1,850m²를 건축면적으로 필로티구조로 설계를 함으로서 1층 전부를 주차장으로 사용하고, 필로티구조의 경우 층수에 포함되지 않으므로 2층 이상의 층수제한과 일반음식점의 특성에 따라 층수를 2층으로 올릴 경우 외형상 3층으로 보여지게 됨
필로티구조로 건축 시 해당부지에서 유천교네거리 방면과 화원IC 양 방면 모두 고층건물이 존재하지 않기 때문에 시계성을 높일 수 있음과 동시에 고객유인에 있어서 플러스 효과를 얻을 수 있음
결론적으로 해당부지의 경우 부지분석, 입지분석, 대상물(용도) 비교분석, 법적제한에 따른 법률검토에 의해 종합적으로 고려한 결과 경쟁시설이 존재하지 않는 장점보다 고객유인이라는 결정적 수요창출요인의 부족함이 더 크게 나타나는 문화시설(영화관) 보다 기타 모든 제반요건이 충족되고, 고객유인 및 수요창출에 있어서도 입지적 요소와 집적지로서의 이익을 누릴 수 있는 일반음식점이 수익성 및 여러 다른 측면에 있어서 더 유리함으로 해당부지는 일반음식점 용도로 사용되어지는 것이 가장 적합한 것으로 사료됨
첨부자료
부지위성사진
후면(Ⅱ)
전면(Ⅰ)
확인도면
후면(Ⅱ)
전면(Ⅰ)
(화원IC방면)
(유천교네거리)
부지 및 주변사진
부지 및 주변사진 (해당부지)

(유천교네거리)
(성서공단 방면)

(유천교네거리 동측)

키워드

1)사업예정지 : 대구광역시 달서구 유천동 396