[생활과법률] 상가건물임대차보호제도

목차

I. 서론
　1. 연구의 목적 및 범위

II. 상가건물 임대차보고제도의 개념 및 의의
　1. 상가건물의 개념 및 특수성
　2. 임대차의 개념
　3. 상가건물임대차보호의 의의

III. 상가건물임대차보호제도의 주요내용
　1. 적용범위
　2. 대항력
　3. 등록사항 등의 열람제공
　4. 보증금의 우선변제권과 최우선변제권
　5. 임차권등기명령제도
　6. 임대차기간 및 임대차갱신요구권

IV. 주택임대차보호법과 비교
　1. 적용대상
　2. 대항력
　3. 임대차기간
　4. 임차인의 우선변제권과 최우선변제권
　5. 차임증감청구권과 임대차갱신 요구권
　6. 월세전환시 산정률 등

V. 상가건물임대차에 대한 외국의 입법 사례
　1. 독일
　2. 프랑스
　3. 영국
　4. 일본

VI. 결론


< 참고 문헌 >

본문내용

인지 확장인지 여부, 필요성의 이유, 퇴거료의 유무 등을 고려하여 평가되어야 한다. 임차인도 당해 건물에서 영업을 하고 있는 경우에는 퇴거료의 액수에 따라 임차인이 투자한 자본을 정당하게 평가하여 회수할 수 있게 하고 있다. 이상혁, 부동산임대차의 현대적 법리, 법문사, 1987, 122면.
임차인이 임대인의 동의를 얻어 부가한 조작 및 임대인으로부터 매수한 조작은 임대차 종료시 시가로서 임대인에게 매수시킬 부속물 매수청구권이 있으나(차지차가법 제33조 1항), 임대인의 승낙을 얻은 임차권의 양수인 및 전차인과 일시사용을 위한 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없다(차지차가법 제40조).
또한 임차인은 임차물에 대해 수선·보존 기타의 비용을 지출한 때에는 그것이 필요비인가 유익비인가의 여부에 따라 비용상환청구를 할 수 있다(민법 제608조 1항). 즉 임차물의 유지·보존상 필요한 비용인 경우에는 비용상환청구권을 행사할 수 있고 유익비의 경우에는 건물반환시 그 가격의 증가가 현존하는 한 그 상환을 청구할 수 있다(민법 제608조 2항, 196조).
우리 법과 같이 임대인의 승낙 없이 임차권을 양도하거나 임차물을 전대할 수 없으며 임차인이 이를 위반할 때에는 임대인은 임대차계약을 해제할 수 있다(민법 제612조). 임대차의 기간만료 또는 해약신청으로 인해 전대차가 종료한 경우 임대인은 전차인에 대하여 그 취지를 통지하지 않으면 그 종료만 가지고 전차인에게 대항할 수 없으며(차지차가법 제34조 1항), 임차인이 해약통지를 했을 때는 전대차는 그 통지 후 6개월이 지나야 임대차관계가 종료한다(차지차가법 제34조 2항)고 하여 전차인을 보호하고 있다.
임차인에게 계약갱신요구권이 인정되어 기간 만료 전 6개월 내지 1년 내에 정당한 사유에 의해 계약갱신거절의 통지를 하지 않으면 기간만료로 임대차관계가 소멸하지 않는다(차지차가법 제26조 1항). 또한 정당한 사유로 인해 계약갱신 거절의 통지를 한 경우라 할지라도 임차인이 임차건물을 계속 사용하고 있는 경우에는 임대인이 지체 없이 이의를 제기하지 않으면 당해 임대차계약은 갱신된 것으로 본다(차지차가법 제26조 2항). 물론 정당한 이유 없이 임대인이 계약갱신 거절과 해약통지를 한 경우에는 임차인이 건물명도로 인한 사업상의 손실 및 권리금, 임대차 계약의 종료원인 등을 고려하여 임대인을 상대로 보상금을 청구할 수 있다. 소제선, ‘점포임대차법안의 문제점과 올바른 입법방안’, 「비교사법」, 제4권 제1호, 한국비교사법학회, 1977,
권리금에 대한 발생기원은 명백하지 않으나 세계대전 후 지대가임통제영에 의해 동결된 임대료와 인플레이션으로 인상된 임대료와 차액에 대해 반환되지 않은 부김으로 지급되었던 것에서 유래되지만, 민법에서는 아무런 규정을 두고 있지 않다. 관행적으로 권리금 수수가 이루어지고 있고 지대가임통제령은 권리금 수수를 인정하고 금액만을 통제해 왔으나(1940년법 제13조, 시행규칙 제7조, 제9조, 1947년법 제11조) 1948년법의 개정으로 임대인이 임차인으로부터 권리금을 수령할 수 없다고 규정하고(동령 제12조의 2), 이에 위반했을 때는 지대가임통제의 위반과 같은 벌칙이 과해진다(동령 제18조 1항 3호).
학설은 권리금에 대해 장소적 이익의 대가, 영업권의 대가, 임대료의 사전지급, 임차권의 대가, 임차권 양도의 승낙에 대한 대가라고 정의하고 있다. 건설성의 지대가임통제령에서는 지대, 가임을 목적물의 사용의 대가라고 하고 권리금은 부동산소재지를 이용함으로써 향유한 장소적 이익에 대한 대가라고 정의하고 있다(동령 제27조).
권리금수수 계약에 대해서는 당사자간 자유로이 결정할 수 있으나 부당하게 고액인 경우에 대해서 동경지방재판소는 권리금이 강행법규에 반하거나 상대방의 곤궁·경솔에 기인하는 등 특별한 사정이 없는 한 고액의 권리금을 수령하였다고 하여 계약을 무효로 할 수 없다고 판시하고 있다. 김영일, ‘임대차에 있어서 권리금을 둘러싼 제문제’, 「재판자료」, 제32집, 법원행정처, 1986, 338~339면.
결 론
이번 연구를 통해 상가 건물의 임대시 양측 당사자들의 권리를 보호하기 위해 제정된 상가건물임대차 보호제도에 대해 알아보았다.
본 연구를 통해 상가건물임대차보호제도에 대한 개념과 의의, 그리고 그 주요 내용에 대하여 조사해 보았다. 또한 영국, 프랑스, 일본 등의 다양한 해외의 상가건물임대차 보호에 대한 입법사례를 조사해 보았다. 이로써 상가건물임대차 보호제도에 대해 자세히 알고 실제 생활에 적용하여 상가 건물을 임대할 시에 유용한 법률적 정보를 취득하였다.
또한 주택건물임대차보호제도와의 비교를 통하여 주택과 상가건물 임대시의 어떤 법적 차이가 있는지 알아보고 그에따른 불이익이 발생하지 않도록 하였다.
< 참고 문헌 >
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권용산, 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안, 청주대학교 대학원 박사학위논문, 2003
임광순, 상가건물임대차보호에 관한 연구, 단국대학교 대학원 석사학위논문, 2003
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박해식, 주택임대차보호법해설의 법률지식, 청림출판사, 2000,
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박영욱, 상가건물임대차보호법, 법제처 법제통권 제539호, 2002.

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생활과법률,   임대차보호제도,   상가건물,   I. 주택임대차보호법,   임대차보고제도,   외국의 입법