공인중개사 법령 및 실무

소개글

공인중개사 법령 및 실무에 대한 보고서 자료입니다.

목차

01강 ~ 20강

본문내용

100합산)이하중 1500만원 까지
3.상가건물가액(대지가 포함)의 1/3내
보증금반환청구소송
1.소액사건심판법 준용
2.겸애신청시 주택의 인도 요하지 않음
3.임차권은 임차주택에 대한 경매시 경락에 의하여 소멸. 단 보증금전액을 반환받지 못한 대항력 있는 임차권은 예외
임차권등기명령제
1.임대차가 종료된 후 보증금 미반환시 임차인 단독으로 신청
2.임차주택소재지 관할 지방법원,지방법원지원 또는 시.군 법원
3.임차권등기명령신청 기각-임차인은 항고가능
4.등기의 효력
.대항력 및 우선변제권 취득
.대항요건을 상실(이사)하더라도 취득한 대항력,우선변제권은 미상실
.이후 새로들어운 임차인은 최우선변제권은 없으나 우선변제권은 인정
.소요비용은 임대인에게 청구가능
.경매신청권은 없다
5.민법상 임대차 등기도 동일효력
승계,증액제한 등
구분
주택임대차보호법
상가임대차보호법
승계규정
시실혼 배우자 승계가능
1월내 포기 가능
규정없을
증액제한
1/20초과금지
1년내 증액불가
9/100초과금지
1년내 증액불가
월세전환
연14%내
연15%내
기타
1.상가임대차보호법은 임차관계 열람.제공요청권
2.상가임대차보호법은 전대차에 계약갱신요구권,증액제한,월세전환규정 준용
3.편면적 강행규정(당사자가 합의하더라도 임차인에게 불리한 경우는 무효)
20강
경매
강제경매
임의경매
1.집행권원(판결)에 의한 강제집행절차
2.일반재산에 대한 집행
3.예견되지 않은 경매
1.저당권등 담보권의 실행
2.특정재산에 대한 강제집행
3.예견된 경매
집행권원:급부집행권+강제집행문 표시 공적문서로 확정된 이행판결
권리분석
1.(근)저당권,(가)압류등기,담보가등기,경매개시결정의 등기는 매각으로 소멸
2.지상권,지역권,전세권,임차권 등이 매각으로 소멸되는 권리에 대항할수 없 는 경우에는 소멸한다
3.배당요구의 종기까지 배당요구를 한 전세권은 순위에 관계없이 소멸한다
4.유치권,법정지상권,예고등기는 매수인에게 인수된다
5.유치권자는 매수인에게 변제청구 불가하나 매수인은 변제책임은 있다
경매절차
1.경매신청 및
경매개시결정
1.채무자에게 결정 송달 및 경매개시결정등기(압류효력 발생)
2.미등기건물에 대한 경매가능
2.배당요구종기
결정 및 공고
1.첫 입찰일(매각기일) 전 배당요구종기(종기지난 후 철회X)
2.배당요구 않는 경우 선순위채권자라도 배당X,부당이득반환X
3.단 (근)저당권자,(가)압류권자,명령임차권등기자는 당연배당
3.매각준비
1.현황조사,최고 및 최저매각가격의 결정
2.매각물건명세서의 작성,비치:매각기일 1주일전 까지
4.매각공고
.매각기일은 공고일로부터 2주 이후
.매각결정기일(최고,최저매각가격의 낙찰의 허가 불허가)은 매각 기일로부터 1주내
.매각기일(매각의 실시)
1)매각방법:호가경매,기일입찰,기간입찰(1기알 2회입찰 가능)
2)매수신청보증금:최저매각가격의 1/10
3)유찰:최저매각가격을 상당히 저감(통상20%)하여 재매각
4)허가,증명(농지취득자격증명)등은 매각결정기일까지 제출
5)집행관,감정인,채무자등은 매수신청 불가
.매각허부결정(매각결정기일)
1)매각허가에 대한 항고자는 보증으로 매각대금의 1/10을 공탁
2)불허(농취증 미제출,경매절차하자..)시는 저감없는 재매각
.대금의 납부
1)매수인은 대금지급기한까지 언제든지 매각대금 납부 가능(권리취득)
2)대금미납:차순위 매수신고자에게 허부결정-저감없는 재매각
3)재매각기일 3일전까지 대금 등 완납시 재매각절차 취소
4)배당받을 채권자가 매수인인 경우 상계신청 가능
.배당 및 등기 촉탁
1)배당표에 따라 배당 실시
2)매수인은 서류 등 제출하고 등기와 말소 비용은 매수인 부담
.인도명령
1)대금완납 후 6월 이내 대항력 없는 점유자등을 상대로 신청
2)점유자 권원 인정되는 경우는 불가(명도소송으로 제기)
배당의 순위
1.경매비용
2.소액보증금(3월분 임금)
3.당해세
4.담보물권,확정일자채권,조세:우선변제권
5.일반임금
6.건강보험료등
7.일반채권
공매
1.시행기관:한국자산관리공사,세무서장
2.종류
수탁자산공매=
비업무용부동산 공매
금융기관등의 비업무용부동산을 한국자산관리공사가 일반인에게 매각하는 공매
압류부동산공매
세무서장등이 체납자의 재산을 압류 후 한국자산관리공사가 공매대행
유입부동산공매
한국자산관리공사가 부실채권 회수중 그 명의로 취득한 부동산을 공매
경매와 공매 비교
구분
경매
비업무용부동산
권리분석
복잡
용이
가격
저가
고가
명도책임
매수인
매도인
대금납부
일괄납
분납
토지거래허가
면제
필여(3회유찰시 면제)
농지취득자격증명
필요
필요
명의변경
불가
가능
매수신청보증금
최저가의 10%
입찰금액의 10%
유찰시 저감율
20%
10%
유찰시 수의계약
불가
가능
매수신청대리인의 등록규칙
매수신청대리권의 범위
1.매수신청보증제공
2.입찰표의 작성 및 제출
3.차순위 매수신고
4.매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청하는 행위
5.공유자의 우선매수신고
6.임대주택법상 임차인의 임대주택 우선매수신고
7.공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위매수신고인으로 보게되는 경우 그 차순위매수신고자의 지위를 포기하는 행위
*인도명령과 즉시항고X
매수신청대리
대상물
1.토지 2.건물 그 밖의 토지정착물 3.입목 4.광업재단 5.공장재단
등록요건
1.중개업자(공인중개사,법인)일것
2.실무교육이수(법인은 대표자만)
3.보증설정(법인 2억,분사무소 1억,공인중개사 1억)
4.결격사유X
(등록취소후 3년 미경과,경매입찰방해죄 확정 2년 미경과)
*관할:중개사무소 관할 지방법원장-14일내 처리
대리방식
1.대리행위시 마다 대리권 증명하는 서류제출
(본인의 위임장과 인감증명서,대리인등록증사본 등)
2.중개업자는 매각장소 또는 집행법원에 직접출석
의무
1.사건카드작성.보존(5년)-교부X
2.확인,설명 및 확인.설명서 작성,교부,보존(5년)
3.수수료 설명 및 영수증 교부-보존X
4.각종신고 의무:10일내
5.금지행위:이중등록신청,하나의 사건 복수 수임.매수신청,양 도,대여
6.게시의무:등록증,수수료 표,보증설정 서류
제재
1.필요적등록취소:등록의 결격사유,폐업,등록취소,자격취소,
등록당시 요건미달,결격
2.필요적업무정지:휴업,업무정지,임의적 등록취소 사유해당

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