리츠의 자산요건

목차

1. 들어가며

2. 리츠 총자산가치의 75%이상을 부동산자산, 현금 및 현금자산(유가증권 포함), 정부증권으로 보유할 것

3. 리츠 총자산가치의 25%이상을 초과하여 유가증권(75%요건에 해당하는 증권 이외의 것)으로 보유할 수 없음

4. 하나의 주식회사가 발행한 의결권있는 주식 10%를 초과하여 보유할 수 없음

5. 리츠 총자산가치의 5%를 초과하여 하나의 주식회사가 발행한 유가증권에 투자할 수 없음

6. 리츠 자산요건 심사

7. 30일간의 교정기간

8. 과세대상 리츠자회사 (TRS, Taxable REIT Subsidiary) - 자산요건관련

본문내용

다. 또한 과세대상리츠자회사 구조를 채택함으로써 그 리츠자회사의 근로자들을 리츠의 근로자 보상 계획으로 통합시키는 것을 용이하게 할 것이다. 리츠가 지배하던 기존의 제3자회사(TPS, Third Party Subsidiary)를 과세대상리츠자회사로 등록 전환할 경우에 비과세로 처리된다.
둘째, 리츠의 10% 자산요건은 리츠가 다른 회사에 대하여 가지는 직접채무(straight debt) 유가증권에는 적용되지 않는다. 이것은 리츠로 하여금 대출금 이율이 고정되어 있고 채무가 그 다른 회사(채무자)의 주식으로 전환되는 것이 아니라면, 그 다른 회사의 유가증권을 10%이상 보유할 수 있다는 것을 뜻한다.
예를 들면, 만일 리츠의 채권이 채무자인 레스토랑 프랜차이즈의 순자산가치의 10% 이상의 가치가 있다하더라도, 그 리츠는 과세대상리츠자회사와 관련 없는 레스토랑 프랜차이즈에게 채권을 더 확장시킬 수 있다.
셋째, 리츠의 10% 자산요건은 리츠가 그 과세대상리츠자회사에 대하여 가지고 있는 저당증권(Mortgage Backed Securities)이 증권이 아닌 ‘부동산자산’으로 인정되기 때문에 그 저당증권에는 적용되지 않는다. 그러나 리츠는 총자산의 20%를 초과하여 과세대상리츠자회사의 저당증권을 취득할 수는 없다,
넷째, 리츠의 10% 자산요건은 1999년 7월 12일에 상임위원회에 제출한 리츠현대화법에 정의된 유가증권에는 적용되지 않는다.
그러나 만일 그 리츠자회사가 실질적으로(substantial) 새로운 영업에 종사하거나 또는 실질적으로 새로운 자산(거래와 같은 계약, 불의의 재난으로 인한 대체 또는 이전에 예외를 인정받았던 회사와의 비과세 조직변경을 통한 것을 제외)을 취득하거나, 리츠가 (1999년 7월 12일에 효력을 발생한 계약에 의하거나 또는 다른 법령의 예외를 인정받는 회사와 비과세 조직변경을 통하지 않고 그 자회사의 주식 중 얼마간이라도) 새로운 유가증권을 취득하면 리츠의 10% 자산요건은 적용된다.
(3) 리츠의 과세대상리츠자회사(TRS) 주식보유
1999년의 리츠현대화법에 따르면 리츠 총 자산의 20%이상은 과세대상리츠자회사의 주식을 취득할 수 없다. 이것은 공정한 시장가치(fair market value)로 측정된다. 이전의 법률에서와 마찬가지로 리츠 이사회의 올바른 신념에 의하여 확정된 비상장 주식(non-traded securities)의 가치는 종국적으로 정확한 것으로 추정된다.
리츠의 과세대상리츠자회사에 대한 주식은 기존 리츠의 75% 자산요건 하에서는 적격하지 않으며, 리츠가 일반적으로 소유하는 다른 자산은 또한 이 요건 하에서 부적격한 것으로 취급된다.
이전의 법률은 리츠가 한 회사의 주식에 대하여 리츠 총자산의 5% 이상 취득하는 것을 금지했었다. 리츠현대화법하에서는 위에서 말한바와 같이 리츠 총자산의 20%만 초과하여 취득하지 않으면 이 리츠의 5% 자산요건은 과세대상리츠자회사에는 적용하지 않는다. 위의 예외규정에서 본바와 같이 리츠의 10% 자산요건도 과세대상리츠자회사에 관해서는 적용하지 않는다.

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리츠,   리츠법,   리츠 자산