부동산학

본문내용

하는 방법이다.
②할인현금수지법
PV(수익가격,현재가치), (n년의 순수익, 현금흐름), (n년의 환원이율), n(내용연수)
이는 여러해의 미래 현금수지를 현재가치로 환원하여 부동산의 가치를 구하는 방법.
*많은 수익을 창출하는 부동산일수록 가치가 크고, 그렇지 못한 부동산일수록 가치가 작다는데 근거를 가지고 있음.
*광산, 광업권, 어업권, 영업권, 특허권·실용신안권·의장권·상표권·저작권 그 밖의 무형자산의 평가는 원칙적으로 수익환원법에 의하여 평가함.
나. 장단점
① 장점
㉠ 부동산의 경제적 가치의 정의에 부합하는 가장 이론적인 방법
㉡ 수익성 부동산평가에 유효함
㉢ 설득력이 높은 방법임(투자자들은 과거의 시장가격이나 비용보다는 장래의 수익을 기초로 평가)
② 단점
㉠ 공공용, 주거용 부동산 등 수익발생이 없거나 계측이 곤란한 경우 적용 제한.
㉡ 순수익(또는 현금흐름)과 환원이율을 적정하게 구하기가 어려움.
㉢ 수익의 차이가 없는 물건은 신·구에 평가액의 차이가 없음.
(2) 수익분석법
가. 정의
* 일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순이익을 구한 후, 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법. 이법으로 산정된 임료를 수익임료라함.
* 수익임료 = 순수익임료+ 필요제경비
나. 장단점
* 기업용으로 이용되는 부동산에 귀속되는 순수익을 적절하게 구할 수 있는 경우에 유효하게 적용할 수 있음. 그러나 임대용 부동산에는 적용할수 없음(왜냐하면, 이경우에는 구하고자 하는 임료가 바로 수익이기 때문에)

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경제,   부동산,   부동산학