가등기담보

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가등기담보에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

와 달리 피담보채권액, 이자, 변제기 등이 전혀 공시되지 않음으로 불완전하다
- 담보가등기와 보통의 가등기는 외관상 식별 불가능하다. 일반가등기는 실체법상 효력이 없고 순위보전적 효력을 갖지만, 담보가등기는 경매에 참가하여 우선변제권있는 실체법상의 효력이 있다
☞ 가등기가 담보가등기인지의 여부는 등기부 상의 표시나 등기에 따라 결정된다(♠)
제3절 가등기담보의 효력
1. 일반적 효력
ㅇ 피담보채권의 범위
- 저당권과 동일(원이무위등지일실O)(근지모실X)
- 원본, 이자, 위약금, 채무불이행에 따른 손해배상(1년분), 담보권의 실행비용
ㅇ 목적물의 범위
- 당사자간의 약정에 의해 정해지나, 약정이 없더라도 가등기 담보권의 효력은 목적 물에 부합된 물건과 종물에도 미친다
2. 가등기담보의 실행
<권리취득에 의한 실행 >
ㅇ 담보실행의 통지
- 가등기담보권자가 담보권 실행으로 소유권을 취득하기 위해선 채권변제기 이후(♠,당연한사항)에 청산금의 평가액을 채무자 등(물상보증인, 후순위권리자)에게 반드시 통지해야 한다
※ 청산금이 없는 경우도 모든 채무자 등(물상보증인, 후순위권리자)에게 그 사실을 반 드시 통지해야한다
※ 통지의 방법은 서면, 구두 어느 것이나 상관없으며, 통지시기는 변제기 이후이면 언제라도 상관없다(♠)
- 통지내용 : [청산금=목적부동산평가액-채권액(원본,이자,위약금,손해배상등)]
☞ 채권자가 채무자에게 지급할 청산금을 계산함에 있어서는 후순위권리자의 채권액은고려할 필요가 없다(♠). 즉 채무자 등(후순위권리자 포함)에게 청산금 평가액은 통지해야하나, 채권액을 고려할 필요는 없다는 것이다
- 가등기보다 선순위의 담보권이 있을 땐 그에 따른 피담보채권도 채권액계산에 포함시킨다(당연한 사항)
- 채권액에 대한 담보부족으로 목적부동산이 2개이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의해 소멸시키고자하는 목적물의 채권액과 그 비용을 명시해야 한다. 따라서 부동산이 둘 이상일 때 각 부동산의 평가액을 모두 명시할 필요는 없다(♠)
※ 가등기담보권자가 정당하게 청산금을 평가하지 않은 경우(악의적 과소평가)도 통지의효력이나 청산기간의 진행에는 문제가 없으나 궁극적으로는 채무자 등이 지뢰를 발동하므로 자동 제어된다
※ 채권자가 일단 청산금의 평가액을 통지한 경우에는 그가 통지한 평가금의 수액(數 額)에 관하여 다툴 수 없다(♠)
ㅇ 청산기간의 경과
- 청산기간 : 채무자 등에 대한 채무변제 유예기간
☞ 청산금 평가액의 통지가 상대방에게 도달한 날로부터 2월의 기간(청산기간)이 경과해야만 청산금을 지급하고 가등기에 의한 본등기를 함으로써 소유권을 취득한다
☞ 담보부동산에 대하여 이미 채권자 명의로 소유권이전등기가 경료된 경우(양도담보)채권자는 청산기간 경과 후 청산금을 채무자 등에게 지급한 때에 목적부동산의 소유권을 취득한다
- 청산기간내 후순위 권리자는 청산금에 불만이 있을 경우 자신의 피담보채권의 변제기 이전이라도 경매청구가 가능하다
※ 청산금 지급을 면제하는 무청산특약은 청산기간이 경과한 후에 하는 경우에만 유효하다. 즉 청산기간이 경과한 후가 아니면 무청산특약은 일체 허용되지 않는다(♠)
※ 채무자는 청산기간이 경과하기 전에는 청산금에 대한 권리는 양도하거나 기타 처분 할 수 없으며, 처분하더라도 후순위권리자에게 대항하지 못한다
ㅇ 청산금 지급
- 청산기간 경과후 채무자 등에게 지급(반드시 금전으로만 지급♠)
- 채무자 등의 일반채권자가 청산금 채권을 압류 또는 가압류에 기한 경우에도 채권자는청산금을 법원에 공탁함으로써 그 범위 내에서 채무를 면할 수 있다
※ 가등기담보법상 청산방법은 귀속청산형을 원칙으로 한다
ㅇ 소유권 취득
- 담보가등기 → 청산기간 경과 → 본등기 청구
- 청산금 지급의무와 소유권 이전 등기 및 인도의무는 동시이행관계에 있다
- 채무자 등은 청산금을 변제 받을 때까지는 채무액을 채권자에게 지급하고 담보가등기 말소청구를 할 수 있다
- 그러나 채무의 변제기가 경과한 때(♠ 청산기간이 경과한 때가 아님)로부터 10년이경과(♠)하거나 또는 선의의 제3자(♠)가 소유권을 취득한 때에는 말소청구를 할 수없다
☞ 양도담보권자가 청산절차를 거치지 않고 제3자에게 소유권이전등기를 해준 경우 선의의 제3자(매수인)만이 소유권을 취득한다(♠)
<경매에 의한 실행 >
ㅇ 가등기 담보권자는 선택에 따라 담보권실행 절차 외에 경매실행이 가능하다. 즉 청산절차에 의해서만 담보권 실행을 해야하는 것은 아니다(♠)
ㅇ 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 개시된 경우에 담보가등기 권리자는 다른 채권자 보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다(♠) 이 경우 그 순위에 대해서는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기가 경료된 때에저당권의 설정등기가 행하여진 것으로 본다. 따라서 담보가등기가 경료된 부동산에대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기 권리는 그 부동산의 매각에 의하여소멸한다(♠)
3. 후순위권리자의 권리(보호)
ㅇ 청산금에 대한 권리행사
ㅇ 채무자 등의 권리자에 대한 통지
ㅇ 청산금에 대한 처분 제한
ㅇ 경매청구권
- 후순위권리자는 청산기간에 한해 그 피담보채권의 변제기전이라도 경매를 청구할수있다
4. 담보가등기의 소멸사유(♠)
ㅇ 물권일반 공통소멸원인
- 목적물의 멸실, 소멸시효의 완성 등
ㅇ 피담보채권의 소멸
- 시효소멸, 변제
ㅇ 경매, 제 3 취득자의 변제 등
5. 가등기 담보와 저당권의 비교

구 분
가등기담보
저 당 권
채권액등기표시여부
표시 X
표시 0
경매
허용
허용
유저당
불허
허용
피담보채권의 범위
둘다 동일
근저당, 근가등기
인정
인정
※ 담보가등기 설정이후에 대항력있는 임차권을 취득한 자는 청산금의 범위안에서 보증금 반환을 이유로 동시이행항변권을 행사할 수 있다(♠)
※ 담보가등기 후의 유치권자는 후순위권리자에 포함되지 않는다(♠)
- 후순위권리자라 함은 담보가등기 후에 등기된 저당권자, 전세권자 및 담보가등기권리자를 말한다
※ 결국 잔머리 굴리면서 변칙으로 가등기 하지말고 저당권으로 하는 것이 좋다

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가등기담보,   법률,   성질