미국부동산과 한국부동산의 차이

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미국부동산과 한국부동산의 차이 에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

정비학원 : 부지면적 또는 건축연면적 2만5천㎡ 이상
　
　
기타 제1종 및 제2종 근린생활시설 : 건축연면적 1만2천㎡ 이상
　
　
지방교통영향심의 : 연면적합계 1만㎡ 이상인 복합용도
　
지구단위계획 심의
지구단위계획 구역내
　
　
공동주택사업을 위한 대지조성사업은 대지면적 1만제곱미터 이상일 경우에 해당
　
인입공사비
각종 인입비 = 통상연면적 x (15,000~25,000원 수준)
　
　
지역마다 인입비와 관련법규가 틀리며 통상 25,000원을 반영함
　
채권매입비
지상연면적(m2) x 전용률 × 금액(원/m2) × 채권할인률(20~30%정도)
　
　
(금액을 평균값 1,000 원으로)
현금흐름표
현금 흐름표 기업내부의 실질적인 현금 입출금 상태를 보여주는 서류 영업활동을 통한 당기순이익은 꾸준히 늘려왔지만, 현금의 흐름은 계속 적자를 내고 있다면 결국 망할 수 밖에 없을 것이다.
따라서 실질적으로 기업이 존속하기 위해서는, 영업활동을 통해서 이익을 창출할 수 있어야만 하고, 또 그에 비례하여 지속적인 현금의 유입이 필요하다.
즉, 기업이 상품을 판 시점에서는 손익계산서상에 매출로 인식되어, 이후 회계처리시 당기순이익에 긍정적인 효과를 미칠테지만, 실제로 기업내부에 현금이 들어오지 않았다면, 허망한 숫자 놀이에 불과할지도 모른다.
또한, 손익계산서라는 것은 회계담당자의 판단에 따라서 원가배분, 비용처리등의 조정이 가능하기에, 극단적인 경우 회계장부의 조작도 가능하다는 의미이다. 마찬가지로, 대차대조표는 일정시점의 재무상태를 표시하므로, 그 순간의 모습만을
보여주게 되므로, 과연 기업이 미래에도 계속 이익을 창출할 수 있는지 명확히 파악하기가 어렵다.
따라서, 손익 계산서, 대차 대조표에서 파악하기 힘든점을 보완하기 위해서 현금 흐름표를 이용하게 된다. 다시말해, 당기 순이익에 의해 발생된 이익의 질이나, 대차대조표 상에서의 자금의 흐름을 좀더 실질적으로 파악할 필요가 있다.
현금흐름표를 크게 구분하면, 영업활동과 투자, 재무활동 부분에서의 현금흐름으로 나뉘게 된다.
1. 영업활동으로 인한 현금흐름을 살펴보자.
손익계산서에 등재한 이익과 현금의 흐름은 차이가 있을 수 있기에, 당기순이익을 기준으로 실제로 들어온 돈과 나간돈을 계산해 주어야 한다.
따라서, 현금유출이 없는 비용등을 가산해 주어야 하는데, 대표적인 예로 감가상각비를 들 수 있다.
즉, 감가상각비는 실제로 나간돈이 아니지만, 이미 당기 순이익상의 장부에서 빼주었기 때문에 이것을 가산해주야 한다.
반대로 현금유입이 없는 수입등의 차감이 필요하다. 즉, 유가증권 평가이익 같은 것인데, 이는 이익으로 인식되었지만, 실제로는 평가금액에 불과하다. 특히나 증권이라는 것은 고정된것이 아니고 수시로 변하기에, 내 수중에 현금이 들어오기 전까지는 숫자에 지나지 않는다.
2. 투자활동으로 인한 현금흐름을 확인하자.
기업이 생산설비에 투자하게 된다면 그에 따른 비용이 지출될 것이고, 반대로 기계 장비등을 매각할때는 기업 내부로 돈이 들어오게 될것이다. 따라서 투자활동으로 인한 현금 유출액과 유입액을 실제로 계산해 주어야 한다.
3. 재무활동으로 인한 현금흐름을 파악하자.
기업이 유상증자를 하거나, 회사채를 발행하여, 자금을 유치했다면, 이는 현금이 회사안으로 들어왔다는 의미이다.
또한, 차입금을 상환하기 위해 비용를 지불했다면, 부채는 감소하였지만, 그에 따라 현금이 회사밖으로 나갔다는 의미이다.
즉, 이러한 재무활동으로 인한 실질적인 현금의 유입과 유출을 계산해 주어야 한다.
수익성 분석 방법(직접 감정)
1. 원가 방식
1) 지가(땅값 x 평수)
2) 건물가(건축단가 x 평수 x 잔존년수/경제적 년수)
======> 물건의 가치
예시) 상인동 6M, 50평, 건축 10년
1)' 400만원 x 50평 = 2억
2)' 250만원 x 60평 x 10/20 = 7500만원
======> 물건의 가치 27,500만원
* 물건의 관리 상태에 따라 가감할 수 있으나 기본적으로 건물의 연한은 20년으로 한다.
* 건축비는 감정 현재 표준건축비(업자마진 포함가)로 한다.
@ 상인동 주택 감정가 2.5억, 최저가 17500만원.
요구수익률 년 15~20% ---> 6개월 7.5%~10%
2. 수익 방식
<< 매매 시 >>
취득가
1) <매입가 + 취등세(법무수수료) + 명도비 + 수리비용 + 금융비용 + 중개수수료 >
양도가
2) <매도가 - 중개수수료 - 양도세>
=====> 양도가 - 취득가 = 양도 수익 , 양도 수익 / 취득가 x 100 = 수익률 %
1)’ 매수 시 : 2억 + 700만(3.5%) + 300만(150 x 2) + 1500만 +435만(대출1억,8% x 1/2) +150만 = 22,150만
2)’ 매도 시 : (26000만 - 150만 - 2500만)-22150만 = 1200만
1200/12150(대출 - 10000) x 100 = 9.87%
(* 절세의 요령을 터득한 사람에 따라서 수익률 차이가 날 수 있습니다.수리비용, 각종 수수료, )
<< 임대 시 >>
투자 원금
<매입가 + 취등세(법무수수료) + 명도비 + 수리비용 + 금융비용 + 중개수수료>
임대 수익
보증금/월세
1) 투자원금 - 대출금(임대 전 이자비용도 포함해야) - 보증금 = 실제 투자 금액
2) 년 세 수익 - 대출 이자 - 관리비용, 보유비용 = 실제 수익
======> 실제 수익/실제 투자금액 x 100 = 수익률 %
3. 거래사례비교 방식
1) 경매정보 사이트
인근 물건 낙찰 사례
경험에 의한 감정가격의 재평가
2) 인터넷 사이트
국토해양부 실거래가 검색
국민은행 실거래가 검색
부동산정보사이트(부동산써브, 부동산114, 네이버, 다음부동산의 매물정보)
3) 현장의 부동산 사무실
반드시 세 군데 정도는 알아보아야 한다.
정공법 : 인간관계를 형성하여 고객(낙찰받으면 매도의뢰인)이 되어 물어본다.
우회법 : 매도자로 가장하여 급매가를 알아보고 매수자로 가장하여 급매가를 알아본다.
* 여기서 주의할 것은 모든 검색과 문의는 참고하는 것이지, 맹신하여서는 안된다.
모든 손실과 수익은 투자자 본인의 몫이므로

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