순현재가치법,DCF법

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순현재가치법,DCF법

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차이다. 현금수지가 예측되면 그 다음 과정은 예측된 현금수지에 적절한 할인율을 적용하는 것이다. 할인율(discount rate)은 “미래에 지불하거나 수취가능한 화폐액의 합을 현재가치로 전환하기 위해 사용되는 수익률(rate of return)”이다. 할인율은 이론적으로 자본의 기회비용을 반영해야 한다. 자본의 기회비용(opportunity cost)이란 그 자본을 유사한 위험을 갖는 다른 용도에 투입했을 때 벌어들일 수 있는 수익률(rate of return)을 말한다.

(2) 할인율의 도출DCF분석의 다른 모든 구성요소들과 마찬가지로, 할인율 또한 시장자료를 반영해야 한다. 비교부동산의 현금수지 및 매매가격이 시장할인율 또는 내부수익률을 도출하기 위해 분석된다. 이들 부동산이 비교가능성이 있기 위해서는, 수익(revenue), 경비, 위험, 인플레이션, 실질수익률 및 그 부동산에 대한 소득 예측 등이 대상부동산의 그것과 유사성이 있어야 한다. 비교부동산의 소득흐름 및 재매도가격에 대한 자료에 더해, 투자자의 의견과 수익률에 대한 조사는 대상부동산시장이 조사대상 투자자가 획득한 부동산에 대한 시장과 일치한다면 할인율선택에 유용하다.

(3) 할인율의 적용현금수지의 현재가치 계산은 가장 흔히 각각의 현금수지유형에 대해 적절한 할인율을 사용하여 계산된다. 매월 또는 매일 간격과 같이 매년 시간간격이 아닌 경우, 연간할인율은 선정된 시간간격에 대해 유효(effective)하고 등가(equivalent)인 할인율로 수정되어야 한다. 예컨대, 현금수지에 대해 선택된 시점의 빈도가 분기별이라면, 할인율은 명목율(nominal rate)이 아닌 분기별 유효율(effective rate)이어야 한다. 많은 경우에, 단일할인율(single discount rate)이 모든 현금수지에 대해 사용된다.

(4) 종말환원율복귀액은 종말환원율로 자본화되어 적절한 할인율로 현재가치로 할인된다. 종말환원율(terminal capitalization rate)은 기간말 종말가치를 추계하기 위해 순영업소득에 적용되는 환원율로, 잔여환원율(residual capitalization rate), 또는 기출환원율(going out capitalization rate)이라고도 한다. 할인율과 종말환원율을 도출하기 위해, 평가사는 다양한 자료출처 및 부동산시장과 자본시장에 대한 정보를 활용해야 하며, 분석은 동일한 가정에 기초해야 한다.

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